Guide pratique · Fiscalité

Donner sa maison à ses enfants : donation, abattements et usufruit

Pour donner sa maison à ses enfants, il faut obligatoirement passer par un acte notarié ; chaque enfant peut recevoir jusqu'à 100 000 € de chacun de ses parents sans payer de droits, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. En ne donnant que la nue-propriété et en gardant l'usufruit, les droits sont calculés sur une fraction seulement de la valeur de la maison : 60 % si le parent a entre 61 et 70 ans.

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 9 min de lectureService Public · impots.gouv.fr · Notaires de France

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

100 000 €
d'abattement par enfant sur ce qu'il reçoit de chacun de ses parents, soit 200 000 € quand le père et la mère donnent ensemble
Source : Service-Public
15 ans
de rappel fiscal : les donations d'un même parent au même enfant sur cette période consomment le même abattement
Source : Service-Public
60 %
de la valeur de la maison seulement est taxée si vous donnez la nue-propriété entre 61 et 70 ans
Source : Code général des impôts, art. 669

Sommaire du guide

Mon plan

Étape par étape

Faire estimer la maison
Une valeur sous-évaluée expose à un redressement ; demandez l'avis du notaire
Recenser les donations des 15 dernières années
Y compris les dons d'argent, pour connaître l'abattement encore disponible
Choisir la forme de la donation
Donation simple ou donation-partage, pleine propriété ou nue-propriété
Arrêter les clauses avec le notaire
Réserve d'usufruit, clause de retour, interdiction de vendre sans votre accord
Signer l'acte notarié
Le notaire paie les droits et dépose l'acte au service de publicité foncière
dépôt dans le mois qui suit la signature

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Délais prévus par les textes cités dans le guide. Le délai réel peut varier : vérifiez auprès de l'organisme concerné.

Ce que la loi permet et ce qu'elle impose

Une donation transfère immédiatement et sans contrepartie la propriété d'un bien. Pour une maison, un appartement ou un terrain, l'acte notarié n'est pas une option : impots.gouv.fr rappelle qu'il est obligatoire pour la donation d'un bien immobilier comme pour toute donation-partage. L'enfant doit accepter expressément la donation, et le notaire calcule, encaisse et reverse les droits.

Une fois signée, la donation est en principe définitive. Service-Public ne prévoit que trois cas d'annulation en justice : l'inexécution d'une charge prévue dans l'acte (action dans les 5 ans), l'ingratitude du donataire (action dans l'année où le donateur a connaissance des faits) et, si l'acte le prévoit, la naissance ou l'adoption plénière d'un enfant alors que le donateur n'en avait pas.

Vous ne pouvez pas non plus tout donner à un seul enfant. La loi réserve à vos enfants une part minimale de votre patrimoine, la réserve héréditaire. Ce qui reste, la quotité disponible, peut être donné librement :

Nombre d'enfants	Part que vous pouvez donner librement
1	la moitié
2	le tiers
3 ou plus	le quart

Au-delà, l'enfant lésé peut agir en réduction au moment de votre succession.

Donation simple ou donation-partage

Si vous avez plusieurs enfants, le choix de la forme de l'acte compte autant que la fiscalité, car il conditionne l'entente future de la fratrie.

	Donation simple	Donation-partage
Bénéficiaires	un ou plusieurs enfants	tous vos héritiers présomptifs, avec un lot pour chacun
Au décès	la donation est rapportée à la succession	pas de rapport : le partage est déjà fait
Valeur retenue au décès	valeur au jour du décès	valeur figée au jour de l'acte, si chaque réservataire a reçu un lot
Droits fiscaux	mêmes abattements et même barème	mêmes abattements et même barème

Notaires de France résume l'enjeu : un bien donné par donation simple « fera partie, par principe en valeur, de la masse à partager entre héritiers » (Source). Si la maison prend de la valeur entre la donation et le décès, c'est cette plus-value qui sera comptée.

Combien coûte la donation : abattements et barème

Les abattements en ligne directe

Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur ce qu'il reçoit de chacun de ses parents, soit 200 000 € par enfant lorsque le père et la mère donnent ensemble. Un petit-enfant bénéficie de 31 865 € par grand-parent. Une personne en situation de handicap bénéficie en plus d'un abattement spécifique de 159 325 €.

Le point clé est le délai de rappel fiscal. Service-Public l'écrit ainsi : « L'abattement s'applique aux donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans. » (Source) Un don d'argent de 50 000 € consenti il y a 8 ans à votre fille réduit donc d'autant l'abattement disponible pour la maison.

Le barème appliqué au-delà

Après abattement, la part taxable de chaque enfant suit le barème des droits en ligne directe, vérifié par Service-Public le 13 mai 2026 :

Part taxable après abattement	Taux
jusqu'à 8 072 €	5 %
de 8 073 € à 12 109 €	10 %
de 12 110 € à 15 932 €	15 %
de 15 933 € à 552 324 €	20 %
de 552 325 € à 902 838 €	30 %
de 902 839 € à 1 805 677 €	40 %
au-delà de 1 805 677 €	45 %

Les frais qui s'ajoutent

Émoluments du notaire : ils sont réglementés et calculés sur la valeur en pleine propriété du bien, même si vous ne donnez que la nue-propriété. Pour la tranche au-delà de 60 000 €, le taux est de 0,998 % HT (1,1976 % TTC), selon Service-Public.
Taxes de publication : impots.gouv.fr mentionne la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 %, un prélèvement pour frais d'assiette de 2,37 % du montant de cette taxe et la contribution de sécurité immobilière de 0,1 %.

Pour un premier ordre de grandeur des frais, notre guide sur les frais de notaire détaille la mécanique des émoluments ; le notaire vous remettra un chiffrage exact avant la signature.

Garder l'usufruit : la donation de la nue-propriété

C'est la formule la plus utilisée pour une maison familiale. Vous donnez la nue-propriété à vos enfants et vous conservez l'usufruit : vous continuez d'habiter la maison ou de la louer et d'en toucher les loyers, jusqu'à votre décès.

Fiscalement, seule la nue-propriété est taxée, et sa valeur dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation (article 669 du Code général des impôts) :

Âge du parent usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété taxée
moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
de 51 à 60 ans	50 %	50 %
de 61 à 70 ans	40 %	60 %
de 71 à 80 ans	30 %	70 %
de 81 à 90 ans	20 %	80 %
91 ans et plus	10 %	90 %

Un exemple chiffré

Un couple de 65 ans possède une maison commune estimée à 600 000 €. Il a deux enfants et aucune donation antérieure.

Donation en pleine propriété : chaque parent donne 150 000 € à chaque enfant. Après l'abattement de 100 000 €, il reste 50 000 € taxables par parent et par enfant, soit 8 194,35 € de droits (403,60 + 403,70 + 573,45 + 6 813,60 €). Sur les quatre transmissions, la famille paie 32 777,40 € de droits.
Donation de la nue-propriété : à 65 ans, la nue-propriété vaut 60 %, soit 360 000 €. Chaque parent transmet 90 000 € à chaque enfant, sous l'abattement : aucun droit n'est dû, et il reste 10 000 € d'abattement par parent et par enfant.

Au décès du dernier usufruitier, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans nouvel impôt : Notaires de France rappelle que l'article 1133 du CGI prévoit que cette réunion se fait en franchise de droit.

Les étapes, dans l'ordre

Faire estimer la maison. Une valeur sous-évaluée expose à un redressement, l'administration pouvant contrôler la déclaration. Un premier repère : notre outil d'estimation, puis l'avis du notaire.
Recenser les donations des 15 dernières années, y compris les dons d'argent, pour connaître l'abattement encore disponible.
Choisir la forme : donation simple ou donation-partage, pleine propriété ou nue-propriété.
Arrêter les clauses avec le notaire : réserve d'usufruit, éventuel usufruit successif au profit du conjoint survivant, clause de retour si l'enfant décède avant vous, interdiction de vendre sans votre accord.
Signer l'acte. Le notaire paie les droits et dépose l'acte au service de publicité foncière dans le mois qui suit la signature.

Pour préparer le rendez-vous, vous pouvez partir de notre trame de donation immobilière entre vifs.

Cas particuliers

Parents mariés sous un régime de communauté

Une maison achetée pendant le mariage appartient aux deux époux : chacun donne sa moitié, ce qui ouvre deux abattements par enfant. Si la maison est un bien propre d'un seul parent, seul son abattement joue.

Donner de l'argent plutôt que la maison

Jusqu'au 31 décembre 2026, un parent peut donner à son enfant jusqu'à 100 000 € exonérés de droits, dans la limite de 300 000 € par enfant, pour l'achat d'un logement neuf ou en VEFA, ou pour des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans sa résidence principale. L'argent doit être utilisé au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement et le logement conservé 5 ans comme résidence principale ou loué comme telle. Ce dispositif s'ajoute au don familial classique de 31 865 €, réservé aux donateurs de moins de 80 ans et aux bénéficiaires majeurs.

Une maison détenue par une SCI

Donner des parts de société civile immobilière permet de transmettre progressivement. Ce montage a ses propres contraintes, détaillées dans notre guide sur la SCI familiale.

Erreurs à éviter

Attribuer à chaque enfant une quote-part de la même maison dans une donation-partage. Selon la doctrine notariale, un acte qui crée une indivision entre les enfants risque d'être traité comme une donation simple, avec rapport et réévaluation au décès.
Croire que l'impôt sur la fortune immobilière baisse. Avec une réserve d'usufruit, c'est en principe l'usufruitier qui reste redevable de l'IFI et de la taxe foncière.
Oublier les dons antérieurs : ils consomment l'abattement pendant 15 ans.
Donner au-delà de ses moyens. Hors les trois cas d'annulation prévus par la loi, une donation ne se reprend pas si l'on manque ensuite d'argent.

Qui contacter

Le notaire : il rédige l'acte, calcule les droits et conseille sur la forme de la donation.
La chambre départementale des notaires : Service-Public l'indique parmi les interlocuteurs pour trouver un notaire et s'informer.
Le service des impôts (0809 401 401) : questions sur les abattements et les dons déjà déclarés.

Une donation engage durablement toute la famille : en cas de doute sur la répartition ou la fiscalité, faites valider le projet par un notaire ou un avocat avant de signer.

Sources

Droits de donation - Calcul et paiement — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Droits de donation - Biens imposables et principales exonérations — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Faire une donation — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Donations par acte notarié — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
La donation-partage (classique ou transgénérationnelle) — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Combien peut-on donner à ses enfants sans payer d'impôts ?

Chaque parent peut donner 100 000 € à chacun de ses enfants sans droits, soit 200 000 € par enfant pour un couple. Cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. Pour une maison, il s'applique à la valeur transmise : si vous gardez l'usufruit, seule la nue-propriété est comptée, par exemple 60 % de la valeur si vous avez entre 61 et 70 ans.

Faut-il obligatoirement passer par un notaire pour donner sa maison ?

Oui. La donation d'un bien immobilier doit être faite par acte notarié, sinon elle peut être annulée. Le notaire vérifie la réserve des héritiers, calcule les droits, les encaisse pour le compte du fisc et publie l'acte au service de publicité foncière dans le mois de la signature. Ses émoluments sont réglementés et calculés sur la valeur en pleine propriété.

Peut-on continuer à vivre dans la maison après l'avoir donnée à ses enfants ?

Oui, à condition de donner seulement la nue-propriété et de garder l'usufruit. Vous pouvez alors habiter la maison ou la louer jusqu'à votre décès. Vous payez la taxe foncière et l'entretien courant, vos enfants les gros travaux. À votre décès, ils deviennent pleins propriétaires sans payer de nouveaux droits sur cette réunion.

Donation simple ou donation-partage : que choisir quand on a plusieurs enfants ?

La donation-partage répartit définitivement les biens entre tous vos enfants et fige leur valeur au jour de l'acte, si chacun reçoit un lot. La donation simple, elle, est rapportée à la succession et réévaluée au décès, ce qui peut créer des déséquilibres si la maison prend de la valeur. La fiscalité est identique : mêmes abattements, même barème.

Peut-on annuler une donation de maison faite à un enfant ?

En principe non : la donation est irrévocable. La justice peut toutefois l'annuler si l'enfant n'exécute pas une charge prévue dans l'acte, action à engager dans les 5 ans, ou pour ingratitude grave, dans l'année où vous avez connaissance des faits. L'acte peut aussi prévoir un retour de la maison si l'enfant décède avant vous.

Qui paie les droits de donation, les parents ou les enfants ?

Les droits de donation sont dus par la personne qui reçoit, c'est-à-dire l'enfant, sur la part qui dépasse son abattement. En pratique, le notaire les encaisse au moment de la signature et les reverse à l'administration. Les frais d'acte, taxe de publicité foncière comprise, s'y ajoutent ; leur répartition se discute avec le notaire avant la signature.