Usufruit et nue-propriété : comprendre le démembrement de propriété

Le démembrement sépare la propriété d'un bien en deux droits : l'usufruitier habite le logement ou le loue et en touche les revenus, le nu-propriétaire en détient les murs et récupère la pleine propriété à la fin de l'usufruit. Aucun des deux ne peut vendre seul le bien entier, et la valeur de chaque droit se calcule d'après l'âge de l'usufruitier : l'usufruit d'une personne de 75 ans vaut 30 % du bien.

Deux droits sur un même bien

Service-Public en donne la définition la plus simple : « L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. » (Source) Le nu-propriétaire, lui, dispose du bien sans pouvoir l'occuper ni en tirer de loyer.

Le démembrement n'est pas une indivision. Des indivisaires ont des droits de même nature et peuvent réclamer le partage ; ici, les droits sont différents. Notaires de France est formel : « Les usufruitiers et nus-propriétaires ne peuvent pas demander le partage entre eux. » (Source) Le nu-propriétaire ne peut pas non plus obtenir du tribunal la vente de la pleine propriété contre la volonté de l'usufruitier (article 815-5 du Code civil).

Comment on devient usufruitier ou nu-propriétaire

• Par la loi, au décès d'un époux : lorsque tous les enfants sont communs au couple, le conjoint survivant peut choisir l'usufruit de la totalité de la succession ; les enfants deviennent nus-propriétaires.
• Par une donation : un parent donne la nue-propriété de sa maison à ses enfants et se réserve l'usufruit.
• Par un testament : un concubin peut léguer l'usufruit du logement à son compagnon, qui n'a sinon aucun droit d'y rester.
• Par une vente : deux acquéreurs peuvent acheter séparément l'usufruit et la nue-propriété d'un même logement.
• Pour les parents d'un enfant de moins de 16 ans, qui ont l'usufruit légal de ses biens.

Qui fait quoi : droits et obligations

| | Usufruitier | Nu-propriétaire |

|---|---|---|

| Habiter ou louer le logement | oui | non |

| Encaisser les loyers | oui, et il les déclare | non |

| Taxe foncière | oui | non |

| Entretien et réparations courantes | oui | non |

| Grosses réparations (gros œuvre) | seulement si elles viennent d'un défaut d'entretien | oui |

| Vendre son propre droit | oui, sans accord | oui, sans accord |

| Vendre le bien entier | seulement avec l'autre | seulement avec l'autre |

Les grosses réparations

L'article 606 du Code civil les limite au gros œuvre : murs porteurs et murs de soutènement, voûtes, poutres, couvertures entières, digues et clôtures. Tout le reste relève de l'entretien et incombe à l'usufruitier : chaudière, peinture, menuiseries, réparation partielle d'un toit. Une convention écrite entre les deux titulaires permet de préciser ce partage pour éviter les désaccords.

Les obligations de l'usufruitier

Avant d'entrer en jouissance, il doit faire dresser un inventaire des meubles et un état de l'immeuble (article 600 du Code civil), sauf dispense. Il doit ensuite jouir du bien raisonnablement, l'entretenir, l'assurer et ne pas en changer la destination. Il ne peut pas réclamer d'indemnité pour les améliorations qu'il a faites. Pour signer un bail commercial ou rural, il lui faut l'accord du nu-propriétaire ; un bail d'habitation, lui, peut être conclu seul.

Combien vaut chaque droit

Le barème fiscal

Pour calculer les droits de donation, de succession ou de vente, la valeur de l'usufruit viager est fixée par l'article 669 du Code général des impôts, selon l'âge révolu de l'usufruitier :

| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |

|---|---|---|

| moins de 21 ans | 90 % | 10 % |

| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |

| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |

| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |

| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |

| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |

| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |

| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |

| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |

Un usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans tenir compte de l'âge. Un droit d'usage et d'habitation, plus restreint, est évalué à 60 % de l'usufruit viager. Service-Public propose un simulateur officiel pour appliquer ce barème.

La valeur économique

Entre particuliers, pour partager un prix de vente par exemple, rien n'oblige à suivre le barème. Notaires de France explique qu'une valeur économique peut être calculée d'après les loyers, l'espérance de vie et un taux d'actualisation. Elle est plus précise, mais ne peut pas servir au calcul des impôts.

Les situations concrètes, étape par étape

Vendre un bien démembré

1. Obtenir l'accord des deux titulaires : la vente de la pleine propriété exige la signature de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

2. Répartir le prix : en principe, chacun reçoit la part correspondant à la valeur de son droit (article 621 du Code civil). En retenant le barème fiscal, avec un bien de 300 000 € et un usufruitier de 68 ans, l'usufruitier reçoit 120 000 € et le nu-propriétaire 180 000 €.

3. Ou reporter l'usufruit sur le prix : si les parties sont d'accord, l'usufruitier peut garder la totalité du prix en quasi-usufruit, à charge de restituer la somme à la fin de l'usufruit. Une convention écrite chez le notaire protège alors le nu-propriétaire.

4. Calculer la plus-value : la vente d'un usufruit ou d'une nue-propriété entre dans le régime des plus-values immobilières des particuliers, droit par droit, avec les exonérations propres à chacun. Voir notre guide sur la plus-value immobilière.

Louer un bien démembré

L'usufruitier signe le bail et déclare les loyers dans ses revenus fonciers. Côté nu-propriétaire, les immeubles détenus en nue-propriété sont exclus du micro-foncier ; celui qui a supporté des charges sur un bien loué par l'usufruitier doit utiliser la déclaration n° 2044 spéciale, précise Service-Public.

Mettre fin au démembrement

L'usufruit s'éteint notamment au décès de l'usufruitier, à l'arrivée du terme prévu, par non-usage pendant 30 ans, par renonciation, par la perte totale du bien ou en cas d'abus de jouissance. Accordé à une société, il ne peut dépasser 30 ans. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans démarche et sans nouveaux droits, sauf si un usufruit successif a été prévu, par exemple au profit du conjoint du donateur.

Cas particuliers

Le conjoint survivant usufruitier

Lorsque le conjoint a choisi l'usufruit de la succession, lui ou les enfants peuvent demander à le convertir en rente viagère ou en capital, jusqu'au partage définitif ; à défaut d'accord, le juge tranche. C'est souvent la sortie d'une situation bloquée entre un parent et des enfants qui veulent vendre.

Renoncer à son usufruit

Une renonciation au profit du nu-propriétaire est taxée comme une donation. Une renonciation purement abdicative, sans intention de gratifier, n'est soumise qu'à un droit fixe de 125 € et à la taxe de publicité foncière, mais Notaires de France signale que l'administration la surveille de près. Notre modèle de renonciation à l'usufruit aide à préparer le rendez-vous chez le notaire.

Erreurs à éviter

• Confondre usufruit et droit d'habitation : le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation ne peut en principe pas louer le logement.
• Ne rien écrire sur les charges : sans convention, les litiges sur la toiture ou le ravalement se règlent au tribunal.
• Oublier l'état des lieux initial : sans lui, il devient difficile de prouver un défaut d'entretien à la fin de l'usufruit.
• Croire que le nu-propriétaire paie l'impôt sur la fortune immobilière : en principe, c'est l'usufruitier qui déclare le bien.

Qui contacter

• Le notaire : rédaction des actes, conventions de quasi-usufruit, conversion de l'usufruit.
• L'ADIL de votre département : conseil gratuit sur le bail et les charges d'un logement démembré.
• Le conciliateur de justice : démarche gratuite avant de saisir le tribunal judiciaire en cas de conflit sur les travaux.

Un démembrement peut durer des décennies : en cas de doute ou de désaccord, faites relire la situation par un notaire ou un avocat avant d'engager des frais.

Sources

• En quoi consiste l'usufruit ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Comprendre l'usufruit — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• L'abandon ou la renonciation à l'usufruit — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• Succession entre époux : quels sont les droits du conjoint survivant ? — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée) — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026