Droits de succession sur une maison : calcul, abattements et exemple chiffré

Les droits de succession sur une maison ou un appartement se calculent sur sa valeur vénale au jour du décès, héritier par héritier, après un abattement qui dépend du lien de parenté : 100 000 € par enfant, exonération totale pour l'époux ou le partenaire de Pacs. La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois du décès lorsqu'il survient en France métropolitaine, et le recours au notaire est obligatoire dès que la succession comprend un bien immobilier.

Ce qui est taxé quand on hérite d'un bien immobilier

Les droits ne portent pas sur la maison seule, mais sur la part nette que chaque héritier reçoit dans l'ensemble du patrimoine du défunt : biens immobiliers, comptes, placements, véhicules, meubles, moins les dettes. Chaque héritier supporte ensuite ses propres droits, selon son lien avec le défunt.

Si le défunt était marié sous un régime de communauté, il faut d'abord liquider ce régime : la succession comprend ses biens propres et la moitié des biens communs. Une maison achetée ensemble pendant le mariage n'entre donc dans la succession que pour moitié.

Le notaire est incontournable avec un immeuble : il établit l'attestation de propriété qui permet de publier le changement de propriétaire et de mettre à jour le cadastre.

Calculer la valeur taxable, étape par étape

1. Faire l'inventaire des biens et des dettes au jour du décès.

2. Évaluer le bien immobilier à sa valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire le prix qu'on en obtiendrait sur le marché. Une estimation d'agent immobilier ou les bases de données de l'administration fiscale servent de référence ; vous pouvez aussi estimer le bien.

3. Appliquer, si possible, l'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt. Il suppose que le logement soit aussi, au jour du décès, la résidence principale de l'époux, du partenaire de Pacs, ou d'un enfant mineur ou majeur protégé (ou majeur ne pouvant, en raison d'une infirmité, disposer de revenus suffisants).

4. Ajouter les meubles : à défaut d'inventaire notarié, ils sont évalués forfaitairement à 5 % de la valeur des autres biens.

5. Déduire les dettes existant au décès et justifiées : crédit immobilier restant dû (vérifiez d'abord l'assurance décès de l'emprunteur), frais d'hospitalisation ou d'Ehpad, impôts dus, frais funéraires dans la limite de 1 500 €. Les dettes échues depuis plus de 3 mois sont présumées payées.

6. Répartir l'actif net entre héritiers selon la loi, le testament ou la donation au dernier vivant.

7. Appliquer à chaque part l'abattement puis le barème. Les donations reçues du défunt depuis moins de 15 ans s'imputent sur l'abattement (rappel fiscal).

Abattements et taux selon le lien de parenté

| Héritier | Abattement | Taux après abattement |

|---|---|---|

| Époux ou partenaire de Pacs | Exonération totale | – |

| Enfant, père ou mère | 100 000 € | Barème en ligne directe (5 % à 45 %) |

| Petit-enfant (parent vivant) | 1 594 € | Barème en ligne directe |

| Frère ou sœur | 15 932 € | 35 % jusqu'à 24 430 €, 45 % au-delà |

| Neveu ou nièce | 7 967 € | 55 % |

| Autre parent jusqu'au 4e degré | 1 594 € | 55 % |

| Parent au-delà du 4e degré, non-parent | 1 594 € | 60 % |

| Héritier en situation de handicap | + 159 325 €, cumulable | Selon le lien |

Un frère ou une sœur est exonéré s'il remplit trois conditions au décès : être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps ; avoir plus de 50 ans ou une infirmité l'empêchant de travailler ; avoir été constamment domicilié avec le défunt pendant les 5 années précédentes. Un petit-enfant qui hérite à la place de son parent décédé ou renonçant partage avec ses frères et sœurs l'abattement de 100 000 €.

Le barème en ligne directe

| Part taxable après abattement | Taux |

|---|---|

| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |

| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |

| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |

| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |

| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |

| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |

| Plus de 1 805 677 € | 45 % |

Source : barème publié par Service Public, fiche vérifiée le 9 février 2026.

Exemple : une maison transmise à deux enfants

Un parent veuf décède en laissant une maison estimée 360 000 € et 40 000 € sur ses comptes. Aucun inventaire notarié n'étant dressé, les meubles sont évalués à 5 % de 400 000 €, soit 20 000 €. Les obsèques ont coûté 3 000 €, déductibles dans la limite de 1 500 €.

• Actif net : 400 000 € + 20 000 € − 1 500 € = 418 500 €.
• Part de chaque enfant : 209 250 €. Après l'abattement de 100 000 € : 109 250 € taxables.
• Droits par enfant : 403,60 € (5 %) + 403,70 € (10 %) + 573,45 € (15 %) + 18 663,60 € (20 % sur 93 318 €) = 20 044,35 €.

Si l'un des enfants avait reçu une donation de 60 000 € de ce parent huit ans plus tôt, son abattement disponible ne serait plus que de 40 000 €. Si un conjoint survivant recueille l'usufruit du logement, les enfants ne sont taxés que sur la nue-propriété, évaluée selon un barème qui dépend de l'âge de l'usufruitier (le simulateur de Service Public donne la répartition).

Déclarer et payer les droits

La déclaration (formulaire n° 2705-SD) est signée par les héritiers, en pratique préparée par le notaire. Service Public rappelle la règle : « La déclaration doit être déposée dans les 6 mois, à compter du jour du décès. » (Source) Le délai est de 12 mois dans les autres cas (décès hors de France métropolitaine, sous réserve de règles propres à l'outre-mer).

Dispense de déclaration : lorsque l'actif brut est inférieur à 50 000 € pour les enfants, parents, époux ou partenaire de Pacs n'ayant pas reçu de donation non déclarée, ou à 3 000 € pour les autres héritiers. Au-delà, même un conjoint exonéré doit déclarer.

Paiement : les droits se règlent au dépôt de la déclaration. Vous pouvez demander un paiement fractionné (versements égaux sur 1 an, porté à 3 ans si la succession comprend au moins 50 % de biens non liquides, comme un immeuble) ou un paiement différé, moyennant garanties et intérêts.

Retard : intérêt de 0,20 % par mois, et majoration de 10 % à partir du 13e mois, pouvant aller jusqu'à 80 % selon la situation.

Cas particuliers fréquents

• Renonciation : l'héritier qui renonce ne paie aucun droit ; sa part revient aux héritiers suivants, éventuellement ses propres enfants. Voir notre modèle de déclaration de renonciation.
• Indivision : les héritiers deviennent propriétaires ensemble ; une convention d'indivision organise la gestion, et un acte de partage amiable y met fin.
• Revente rapide : la valeur déclarée dans la succession devient le prix d'acquisition pour calculer une éventuelle plus-value ; voir Plus-value immobilière : calcul, exonérations et abattements.
• Don à une association : un héritier qui donne tout ou partie de sa part, dans les 12 mois du décès, à une association ou fondation reconnue d'utilité publique, à l'État ou à une collectivité, bénéficie d'un abattement égal au don.
• Anticiper : une donation, rappelée fiscalement seulement si elle date de moins de 15 ans, permet de profiter plusieurs fois des abattements ; voir aussi SCI familiale.

Les erreurs à éviter

• Sous-évaluer la maison : l'administration peut rectifier la valeur, avec intérêts et pénalités, et la plus-value sera plus lourde à la revente.
• Oublier les donations des 15 dernières années, qui réduisent l'abattement.
• Payer un crédit couvert par l'assurance décès sans l'avoir déclarée à la banque.
• Laisser filer le délai : les intérêts courent dès le 7e mois.
• Croire qu'un conjoint exonéré n'a rien à déclarer : la dispense dépend de l'actif, pas de l'exonération.

Qui contacter ?

Le notaire du défunt ou celui de votre choix règle la succession et rédige les actes. Le service de l'enregistrement du domicile du défunt reçoit la déclaration ; le 0809 401 401 renseigne sur les questions fiscales générales. Pour un conflit entre héritiers, un avocat en droit des successions ; pour préparer la vente du bien, notre guide Vendre sans agence.

En cas de doute sur la valeur du bien, la répartition ou un désaccord entre héritiers, consultez un notaire ou un avocat avant de signer la déclaration.

Sources

• Droits de succession - Évaluation de la succession et calcul des droits — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Droits de succession - Déclaration — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Paiement des droits de succession — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Dois-je faire une déclaration de succession en cas de décès d’un proche ? — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026