Guide pratique · Acheter un bien

Acheter pour louer : comment calculer la rentabilité réelle d'un investissement

La rentabilité réelle d'un achat locatif se calcule en retirant des loyers réellement encaissés toutes les charges du propriétaire (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, gestion, entretien) puis l'impôt, et en rapportant ce revenu au coût total de l'opération : prix, frais d'acquisition et travaux. Le rendement brut affiché dans une annonce n'est qu'un point de départ : sur l'exemple chiffré ci-dessous, il est divisé par trois une fois charges et impôts déduits.

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 7 min de lectureService Public · impots.gouv.fr · Ministère de la Transition écologique

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

15 000 €
de revenus fonciers par an au plus pour le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %
Source : Service Public
77 700 €
de recettes au plus (revenus 2025) pour le micro-BIC en meublé de longue durée, avec un abattement de 50 %
Source : Service Public
17,2 %
de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, non concernés par la hausse de CSG de 2026
Source : impots.gouv.fr

Vous prévoyez de louer…

Choisissez votre cas : le guide vous indique la bonne voie.

Sommaire du guide

Mon plan

Étape par étape

Estimer le loyer réaliste
À partir des annonces comparables et des références locales
Vérifier les règles de la commune
Zone tendue, encadrement des loyers, permis de louer
Contrôler le DPE
Et chiffrer les travaux nécessaires pour rester louable jusqu'en 2034
Lister les charges
Avis de taxe foncière, procès-verbaux d'assemblée générale, charges de copropriété
Comparer micro et réel, vide et meublé
Sur trois à cinq ans
Calculer le cash-flow
Avec l'offre de prêt, assurance comprise
Prévoir une réserve
Pour la vacance et les impayés : garantie des loyers ou caution du locataire

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Délais prévus par les textes cités dans le guide. Le délai réel peut varier : vérifiez auprès de l'organisme concerné.

Trois rendements à ne pas confondre

Indicateur	Calcul	Ce qu'il mesure
Rendement brut	Loyers annuels hors charges ÷ coût total d'acquisition	Le potentiel théorique du bien
Rendement net de charges	(Loyers encaissés − charges du propriétaire) ÷ coût total	Ce que le bien rapporte avant impôt
Rendement net-net	(Loyers encaissés − charges − impôts) ÷ coût total	Ce qui vous reste réellement

Si vous empruntez, ajoutez un quatrième indicateur, le cash-flow : revenus nets moins mensualités de crédit (capital, intérêts, assurance). Un bien peut être rentable sur le papier et exiger chaque mois un effort d'épargne.

Le calcul pas à pas, sur un exemple

Tous les montants de cet exemple sont fictifs : ils illustrent la méthode et ne décrivent aucun marché réel.

Coût total : prix 150 000 € + frais d'acquisition 12 000 € + travaux 8 000 € = 170 000 €.
Loyer théorique : 700 € par mois hors charges, soit 8 400 € par an. Rendement brut : 8 400 ÷ 170 000 = 4,94 %.
Vacance : un mois sans locataire ramène les loyers encaissés à 7 700 €.
Charges du propriétaire : taxe foncière 900 €, charges de copropriété non récupérables 400 €, assurance propriétaire non occupant 150 €, gestion à 7 % des loyers 539 €, entretien 400 €, soit 2 389 €.
Rendement net de charges : (7 700 − 2 389) ÷ 170 000 = 3,12 %.
Impôt : au micro-foncier, 70 % des loyers sont imposés (5 390 €). Avec une tranche d'imposition de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l'impôt atteint 2 544 €.
Rendement net-net : (5 311 − 2 544) ÷ 170 000 = 1,63 %.

Au régime réel, les charges effectivement payées et les intérêts d'emprunt se déduisent. Avec 3 000 € d'intérêts la première année, le revenu imposable tomberait à 2 311 €, et l'impôt à environ 1 091 € dans la même hypothèse. Le choix du régime change donc fortement le résultat. Pour la partie crédit, testez vos mensualités avec le simulateur.

Les charges qui font la différence

Les charges déductibles au réel

Service Public cite notamment les frais de réparation et d'entretien, les travaux d'amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt et certains impôts comme la taxe foncière. En revanche, « Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles. » (Source)

Les contraintes qui pèsent sur le loyer

Le DPE : un logement classé G est considéré comme non décent depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions ; ce sera le cas des logements classés F en 2028 et E en 2034. En métropole, pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé ni augmenté. Voir DPE : impact sur la vente et la location.
L'encadrement des loyers : en zone tendue, l'évolution du loyer entre deux locataires est encadrée ; dans certaines villes, le niveau même du loyer est plafonné. Voir Encadrement des loyers.
Le permis de louer : dans les zones définies par la commune, une déclaration ou une autorisation préalable est exigée, sous peine d'amende pouvant atteindre 5 000 €.

La fiscalité : vide ou meublé

Location vide (revenus fonciers)

Micro-foncier si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an : abattement forfaitaire de 30 %, aucune charge déductible.
Régime réel au-delà, ou sur option pour 3 ans : charges réelles déductibles. Le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027.
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent à 17,2 %. L'administration précise que la hausse de CSG de 2026 ne les concerne pas : « Les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l’assurance-vie, l’épargne logement restent soumis au taux de 9,2 %. » (Source)
La loi de finances pour 2026 crée un dispositif d'amortissement d'une fraction du prix pour les logements acquis en vue d'une location nue entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sous plafonds de loyers et de ressources, avec un engagement de location de 9 ans.

Location meublée (LMNP)

Micro-BIC : abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée, si les recettes ne dépassent pas 77 700 € (revenus 2025) ou 83 600 € (revenus 2026).
Régime réel : déduction des charges et de l'amortissement du logement et du mobilier. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sous conditions.
Les revenus de location meublée ne figurent pas dans la liste des revenus maintenus à 9,2 % de CSG : faites confirmer le taux de prélèvements sociaux applicable à votre situation.

Le guide LMNP : statut du loueur meublé et la comparaison Bail meublé ou non meublé détaillent ces choix. Des modèles de déclaration des revenus fonciers et de déclaration LMNP sont disponibles.

Les étapes avant d'acheter

Estimer le loyer réaliste à partir des annonces comparables et des références locales, pas du loyer espéré.
Vérifier les règles de la commune : zone tendue, encadrement, permis de louer.
Contrôler le DPE et chiffrer les travaux nécessaires pour rester louable jusqu'en 2034.
Lister les charges : dernier avis de taxe foncière, procès-verbaux d'assemblée générale et charges de copropriété.
Comparer micro et réel, vide et meublé, sur trois à cinq ans.
Calculer le cash-flow avec l'offre de prêt, assurance comprise.
Prévoir une réserve pour la vacance et les impayés : garantie des loyers ou caution du locataire.

Cas particuliers

Achat en SCI : la société est imposée différemment selon son régime ; voir SCI familiale.
Location à des étudiants : bail meublé, colocation ou bail mobilité modifient la vacance et la gestion.
Meublé de tourisme : régime fiscal distinct (abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € pour un meublé non classé) et règles locales propres.
Logement à rénover : les travaux d'amélioration sont déductibles au réel, les travaux d'agrandissement ne le sont pas.

Erreurs à éviter

Raisonner sur le rendement brut sans vacance ni charges.
Oublier l'impôt et les prélèvements sociaux.
Acheter un logement classé F ou G sans budget de travaux : il deviendra non décent et son loyer est gelé.
Ignorer l'encadrement des loyers : l'amende peut atteindre 5 000 € pour un particulier.
Choisir le régime fiscal par habitude, sans simulation.

Qui contacter

L'ADIL de votre département pour les règles locatives et fiscales de base.
Le service des impôts des particuliers pour le choix de régime.
Un expert-comptable si vous optez pour le réel en meublé.
La mairie pour le permis de louer et les projets d'urbanisme du quartier.
Le notaire pour les frais d'acquisition et le montage juridique.

Un investissement locatif engage votre fiscalité sur plusieurs années : en cas de doute, faites valider vos calculs par un notaire, un expert-comptable, un avocat ou l'ADIL avant de signer.

Sources

Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Principales nouveautés revenus 2025 — impots.gouv.fr (DGFiP), consulté le 27 septembre 2026
En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Diagnostic de performance énergétique - DPE — Ministère de la Transition écologique, consulté le 27 septembre 2026
Peut-on mettre en location un logement dans une zone d'habitat dégradé ou indigne ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Comment calculer la rentabilité d'un appartement à louer ?

Additionnez d'abord le coût total : prix, frais d'acquisition et travaux. Le rendement brut divise les loyers annuels hors charges par ce coût. Pour le rendement net, retirez des loyers réellement encaissés la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance, la gestion et l'entretien. Retirez enfin l'impôt et les prélèvements sociaux pour obtenir le rendement net-net, le seul qui mesure ce qui vous reste.

Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat, sans tenir compte des dépenses. Le rendement net retire les charges supportées par le propriétaire et la vacance locative ; le net-net retire aussi l'impôt. Dans notre exemple fictif, un rendement brut de 4,94 % tombe à 3,12 % après charges et à 1,63 % après impôt au micro-foncier. L'écart dépend du bien, de la ville et de votre fiscalité.

Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?

Le micro-foncier s'applique si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an : un abattement de 30 % remplace toutes les charges. Le régime réel, obligatoire au-delà ou choisi pour trois ans, permet de déduire les charges réelles, dont les intérêts d'emprunt et la taxe foncière. Il devient intéressant quand vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers : faites le calcul avec vos intérêts d'emprunt réels.

Peut-on encore louer un logement classé F ou G ?

Un logement classé G est considéré comme non décent depuis le 1er janvier 2025 pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction ; les logements classés F le seront en 2028 et ceux classés E en 2034. Un bail en cours n'est concerné qu'à son renouvellement ou à sa reconduction. En métropole, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté pour les baux signés ou renouvelés depuis le 24 août 2022.

Louer meublé est-il plus rentable que louer vide ?

Pas automatiquement. Le meublé permet un abattement de 50 % au micro-BIC ou l'amortissement au régime réel, mais il demande du mobilier, une rotation souvent plus forte des locataires et, au réel, une comptabilité. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, sous conditions. Comparez les deux options sur plusieurs années, impôts et prélèvements sociaux inclus.