Quand faut-il passer du micro-foncier au régime réel ?

Quand vos charges déductibles de l'année dépassent 30 % de vos loyers bruts : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, travaux d'entretien ou d'amélioration. Faites le calcul sur trois ans, car l'option pour le réel est irrévocable pendant cette durée. Au-delà de 15 000 € de loyers annuels, le réel n'est plus un choix : il s'applique automatiquement.

Comment calculer l'impôt au micro-foncier ?

Additionnez les loyers encaissés dans l'année, hors charges locatives remboursées par le locataire. L'administration retire 30 % et ajoute les 70 % restants à vos autres revenus, imposés au barème. S'y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour 9 600 € de loyers, 6 720 € sont imposables et les prélèvements sociaux atteignent 1 155,84 €.

Peut-on revenir au micro-foncier après avoir choisi le régime réel ?

Oui, mais pas avant trois ans. L'option pour le réel est irrévocable pendant trois années d'imposition : choisie en 2026 sur les revenus de 2025, elle court jusqu'aux revenus de 2027. Ensuite, elle ne vaut plus que d'année en année : si vous ne déposez plus de déclaration n° 2044 et restez sous 15 000 €, le micro-foncier s'applique de nouveau.

Quelles charges peut-on déduire au régime réel des revenus fonciers ?

Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, les intérêts et l'assurance de l'emprunt, les primes d'assurance habitation et loyers impayés, la taxe foncière, les frais de gestion, dont un forfait de 20 € par local, et les provisions de charges de copropriété. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles.

Le déficit foncier est-il limité ?

Oui. La part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée jusqu'à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027. Le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le logement doit rester loué jusqu'à la fin de la troisième année suivante.

Le micro-foncier s'applique-t-il à une location meublée ?

Non. Le micro-foncier concerne uniquement la location vide. Les loyers d'un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec le régime micro-BIC : abattement de 50 % pour une location meublée classique dans la limite de 77 700 € de recettes, et de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, jusqu'à 15 000 €. Ils se déclarent sur un formulaire distinct.

Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?

Si vos loyers de location vide ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes au micro-foncier : l'administration retire automatiquement 30 % de frais et impose les 70 % restants. Le régime réel devient plus avantageux dès que vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance) dépassent 30 % de vos loyers, mais l'option vous engage pour trois ans.

Qui relève de quel régime

Le micro-foncier s'applique de plein droit quand deux conditions sont réunies, selon le dépliant de la DGFiP sur les revenus fonciers publié en mars 2026 :

les revenus fonciers bruts de tout le foyer fiscal, toutes propriétés confondues, ne dépassent pas 15 000 € sur l'année, quelle que soit la durée de la location ;
ils proviennent uniquement de locations nues ordinaires.

Sont notamment exclus du micro-foncier : les monuments historiques, les immeubles détenus en nue-propriété, les logements sous dispositif de déduction spécifique (conventionnement Anah « Cosse » ou « Borloo ancien ») ou d'amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf), ceux qui bénéficient de la réduction d'impôt Loc'Avantages, et le propriétaire qui ne détient que des parts de SCI. Dans tous ces cas, le régime réel est obligatoire.

Attention : la location meublée n'est pas concernée. Ses recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec d'autres seuils et abattements, présentés dans notre guide LMNP.

Comment le revenu imposable est calculé

Au micro-foncier

Vous déclarez un seul chiffre : le revenu brut. Service-Public le définit ainsi : loyers encaissés, plus les dépenses normalement à votre charge mais payées par le locataire, plus les subventions et indemnités reçues, moins les charges locatives que le locataire vous rembourse.

L'abattement de 30 % couvre forfaitairement toutes vos charges. Vous ne pouvez rien déduire d'autre, et le micro-foncier ne peut jamais créer de déficit.

Exemple : un studio loué 800 € par mois hors charges rapporte 9 600 € par an. Le revenu imposable est de 6 720 €. Il s'ajoute à vos autres revenus au barème de l'impôt sur le revenu et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 1 155,84 €. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur d'autres revenus du capital, mais impots.gouv.fr précise que les revenus fonciers restent au taux de CSG de 9,2 %, d'où le total inchangé de 17,2 %.

Au régime réel

Vous déduisez des loyers le montant exact des charges payées dans l'année, justificatifs à l'appui. Service-Public cite comme principales charges déductibles :

les frais de réparation et d'entretien ;
les travaux d'amélioration, par exemple de rénovation énergétique ;
les provisions pour charges de copropriété, régularisées l'année suivante ;
les frais de gestion ; la déclaration n° 2044 prévoit en plus un forfait de 20 € par local pour les autres frais de gestion ;
les primes d'assurance : habitation, loyers impayés, emprunteur ;
les intérêts d'emprunt ;
certains impôts, dont la taxe foncière.

Les travaux qui ne se déduisent pas

impots.gouv.fr est catégorique : « Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles. » (Source) Cela vise les travaux qui touchent fortement au gros œuvre, augmentent la surface habitable ou équivalent à une reconstruction. Les réparations locatives, qui incombent au locataire, ne sont pas non plus déductibles en principe, même si vous ne lui en demandez pas le remboursement.

Comparer les deux régimes sur votre cas

Le calcul est simple : additionnez vos charges déductibles de l'année et comparez-les à 30 % de vos loyers bruts. Trois situations pour le même studio à 9 600 € de loyers annuels :

|---|---|---|---|---|

| Bien payé, peu de frais | 1 800 € | 6 720 € | 7 800 € | micro-foncier |

| Crédit en cours et taxe foncière | 4 800 € | 6 720 € | 4 800 € | réel |

Dans le troisième cas, le déficit ne provient pas d'intérêts d'emprunt : il s'impute sur votre revenu global de l'année, par exemple vos salaires, dans la limite de 10 700 €. Le raisonnement doit toutefois porter sur trois ans, puisque l'option vous y engage.

Le cas du déficit foncier

Quand les charges dépassent les loyers, le régime réel dégage un déficit. Les règles, confirmées par Service-Public :

la part du déficit qui ne vient pas des intérêts d'emprunt se déduit du revenu global, jusqu'à 10 700 € par an ;
cette limite est portée jusqu'à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, avec un devis accepté depuis le 5 novembre 2022 et des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ; la loi de finances pour 2026 a prolongé ce dispositif jusqu'à cette date ;
le reste, y compris la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
si votre revenu global ne suffit pas à absorber la part imputable, l'excédent se reporte sur le revenu global des six années suivantes.

La contrepartie : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation. Si vous vendez ou reprenez le logement avant, l'avantage est remis en cause.

Opter pour le réel : mode d'emploi

1. Faites le calcul sur trois ans, en intégrant les travaux prévus et la fin éventuelle de votre crédit.

2. Déposez la déclaration n° 2044 avec votre déclaration de revenus : c'est ce dépôt qui vaut option, sans autre formalité. Notre modèle de déclaration n° 2044 aide à rassembler les montants.

3. Tenez un dossier de justificatifs : factures, tableau d'amortissement du prêt, avis de taxe foncière, appels de charges. La DGFiP recommande de les conserver trois ans ; en cas de contrôle sans justificatif, le revenu peut être évalué d'office.

4. Respectez la durée : une option exercée en 2026 sur les revenus de 2025 vaut jusqu'à l'imposition des revenus de 2027, déclarés en 2028. Ensuite, elle se reconduit d'année en année et vous pouvez revenir au micro-foncier.

Cas particuliers

Vous dépassez 15 000 € en cours de route

Le régime réel s'applique alors de plein droit pour l'année concernée, avec dépôt obligatoire de la déclaration n° 2044. Si vos recettes repassent sous le seuil, le micro-foncier redevient applicable.

Vous êtes associé d'une SCI à l'impôt sur le revenu

Vous ne pouvez prendre le micro-foncier que si vous louez aussi un logement nu en direct et que le total de vos recettes, quote-part de la société comprise, ne dépasse pas 15 000 €. La comparaison avec d'autres structures figure dans notre guide sur la SCI familiale.

Vous achetez pour louer vide depuis le 21 février 2026

La loi de finances pour 2026 crée un dispositif permettant de déduire des revenus fonciers l'amortissement d'une fraction du prix d'acquisition d'un logement loué nu, sous plafonds de loyers et de ressources et avec un engagement de location de neuf ans. Il concerne les acquisitions ou demandes de permis de construire réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Une déduction d'amortissement n'étant possible qu'en déclarant ses charges réelles, ce dispositif suppose en pratique le régime réel : faites vérifier les conditions détaillées auprès de votre service des impôts avant d'acheter.

Erreurs à éviter

Oublier le dépôt de garantie conservé : utilisé pour couvrir des loyers impayés ou une remise en état, il devient une recette imposable.
Opter pour le réel pour une seule année de travaux sans vérifier les deux années suivantes, où l'abattement de 30 % aurait pu être plus favorable.
Déduire un agrandissement ou une transformation : l'administration le réintégrera.
Arrêter de louer trop tôt après avoir imputé un déficit sur son revenu global.

Qui contacter

Votre service des impôts des particuliers, via la messagerie sécurisée de votre espace en ligne, ou le 0809 401 401.
L'ADIL de votre département, pour un conseil gratuit sur la location et sa fiscalité.
Un expert-comptable ou un notaire, pour un patrimoine important ou un projet de travaux lourds.

Les choix fiscaux engagent sur plusieurs années : en cas de doute, faites valider votre calcul par un professionnel ou par votre service des impôts avant de déposer la déclaration.

Sources

Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée) — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Revenus fonciers (dépliant GP 172, mars 2026) — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
Quels travaux puis-je déduire de mes revenus fonciers ? — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
Principales nouveautés revenus 2025 — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026

Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel, lequel choisir ?