Bail meublé ou vide : différences, équipements, fiscalité

Sommaire du guide

Ce guide présente les différences essentielles pour aider bailleurs et locataires à comprendre leurs droits et obligations respectifs.

Le bail vide : trois ans, le régime classique

Le bail d'une location vide à usage de résidence principale est conclu pour une durée de trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique, ou six ans lorsque le bailleur est une personne morale (une société, par exemple).

Durée : 3 ans (personne physique) ou 6 ans (personne morale)

Reconduction : tacite par période de 3 ans

Préavis locataire : 3 mois, ramené à 1 mois en zone tendue ou pour motifs légaux (mutation, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, obtention d'un premier emploi, état de santé, attribution d'un logement social, locataire bénéficiaire du RSA ou de l'AAH)

Préavis bailleur : 6 mois avant l'échéance, motif obligatoire (reprise, vente, motif légitime et sérieux)

Dépôt de garantie maximum : 1 mois de loyer hors charges

Le bail meublé : un an, plus souple

Le bail meublé à usage de résidence principale est d'une durée plus courte : un an, renouvelable tacitement. Une variante existe : le bail étudiant de neuf mois, non reconduit tacitement, réservé aux étudiants sur justificatif.

Durée : 1 an (ou 9 mois étudiant)

Reconduction : tacite par période d'un an

Préavis locataire : 1 mois

Préavis bailleur : 3 mois avant l'échéance, motif obligatoire

Dépôt de garantie maximum : 2 mois de loyer hors charges

Les équipements obligatoires du meublé

Depuis le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, un logement loué meublé doit comporter au minimum une liste définie d'équipements. À défaut, le logement est un logement vide, c'est-à-dire « dépourvu d'au moins 1 des meubles ou objets caractérisant un logement meublé » (Service-Public.fr, fiche F1165), avec un risque de requalification en bail de 3 ans. La liste minimale :

Literie comprenant couette ou couverture
Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-ondes
Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur avec compartiment de congélation d'une température maximale de -6 °C
Vaisselle nécessaire à la prise des repas
Ustensiles de cuisine
Table et sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager adapté

L'inventaire et l'état détaillé du mobilier doivent être annexés au bail et signés par les deux parties, au même titre que l'état des lieux.

Fiscalité : BIC plutôt que revenus fonciers

C'est l'une des différences les plus significatives. Les loyers perçus d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), contrairement aux locations vides dont les loyers sont imposés comme revenus fonciers.

Deux régimes fiscaux possibles pour le meublé :

Micro-BIC : pour une location meublée de longue durée, abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, sans autre déduction possible, tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Meublés de tourisme : 50 % jusqu'à 77 700 € s'ils sont classés, 30 % jusqu'à 15 000 € sinon.
Réel simplifié : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurances…) et amortissement du bien immobilier et du mobilier. Ce régime permet souvent de réduire fortement, voire d'annuler, l'imposition sur les loyers pendant plusieurs années.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est le statut fiscal dominant pour les bailleurs occasionnels. Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) nécessite de dépasser certains seuils et implique des obligations plus lourdes.

Dépôt de garantie : un vs deux mois

Le dépôt de garantie est plafonné par la loi du 6 juillet 1989 :

1 mois maximum pour un bail vide
2 mois maximum pour un bail meublé

Ces plafonds sont d'ordre public. Le dépôt doit être restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon. À défaut de restitution dans ce délai, une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé s'applique, sauf si le retard vient de ce que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.

Charges : forfait ou provisions

Bail vide : les charges sont payées sous forme de provisions mensuelles avec régularisation annuelle sur justificatifs (factures d'eau, chauffage, entretien, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc.)
Bail meublé : les charges peuvent être payées sous forme de forfait (sans régularisation) ou de provisions avec régularisation

Le forfait simplifie considérablement la gestion pour le bailleur mais doit rester raisonnable.

Que choisir pour le bailleur ?

Critère	Bail vide	Bail meublé
Durée d'engagement	3 ans	1 an
Rotation locative	Plus faible	Plus élevée
Fiscalité	Revenus fonciers (déduction limitée)	BIC (amortissement possible)
Investissement initial	Aucun	Mobilier à prévoir
Cible de locataires	Familles, long terme	Jeunes actifs, étudiants, mobilité
Zones adaptées	Toutes	Centre-ville, proche transports, étudiantes

La location meublée est souvent plus rentable fiscalement grâce à l'amortissement, mais demande un investissement initial (mobilier complet conforme au décret) et une gestion plus fréquente (rotation, check-in, ménage). Elle convient bien aux centres-villes, aux quartiers étudiants et aux zones très demandées.

Conclusion

Le choix entre bail vide et bail meublé dépend du profil du bailleur, de sa disponibilité, de sa stratégie fiscale et de la zone géographique. Le meublé offre généralement une rentabilité supérieure et une meilleure fiscalité, au prix d'une gestion plus active. Le vide privilégie la stabilité et la simplicité administrative.

Dans tous les cas, respecter scrupuleusement les obligations légales de chaque régime (équipements, durée, dépôt de garantie, formalités du congé) est indispensable pour éviter requalification et litiges. Un conseil fiscal et juridique en amont — auprès d'un expert-comptable ou d'un notaire — permet de choisir le régime optimal selon la situation patrimoniale du bailleur.

Sources

Bail d'habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ? — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d'habitation) — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Dépôt de garantie dans un bail d'habitation — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Un bailleur peut-il transformer un bail vide en meublé ?

Non, pas en cours de bail. Il faut attendre la fin du bail en cours (trois ans renouvelables) pour proposer au locataire un nouveau contrat en meublé, ou attendre son départ et relouer en meublé. Toute transformation unilatérale en cours de bail est illégale et n'emporte aucun effet juridique.

Le locataire d'un meublé a-t-il le droit de vivre en famille ?

Oui, rien n'empêche un locataire en bail meublé de vivre en famille. La loi du 6 juillet 1989 s'applique à tous les baux d'habitation principale, que ce soit pour une personne seule, un couple ou une famille. Le bail meublé est simplement adapté aux locataires cherchant une souplesse plus grande.

Le bailleur peut-il récupérer son bien à la fin du bail meublé ?

Oui, mais uniquement en respectant les conditions et délais légaux : préavis d'au moins trois mois avant l'échéance, motif obligatoire (reprise pour habitation personnelle ou d'un proche, vente, motif légitime et sérieux), notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Le motif doit être clairement indiqué et justifiable.

Peut-on louer sans mobilier complet et dire que c'est meublé ?

Non. Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste minimale d'équipements obligatoires. Un logement dépourvu d'au moins un de ces éléments est juridiquement un logement vide : le locataire peut alors demander l'application du régime du bail vide, ce qui porte sa durée à trois ans au lieu d'un, limite le dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges et change les règles de préavis.

Le bail étudiant de neuf mois est-il toujours renouvelable ?

Non, c'est l'une de ses spécificités. Le bail étudiant est conclu pour une durée ferme de neuf mois et n'est pas reconductible tacitement : à son terme, le locataire doit quitter les lieux. Il est réservé aux étudiants sur justificatif (certificat de scolarité). Si le locataire souhaite rester, un nouveau bail doit être formellement conclu.

La fiscalité du meublé est-elle toujours avantageuse ?

Dans la plupart des cas, oui, grâce à la possibilité d'amortir le bien et le mobilier au régime réel, ce qui réduit fortement voire annule l'imposition sur les loyers. Toutefois, le régime réel impose une comptabilité et une déclaration spécifiques, souvent via un expert-comptable. Pour les petits revenus locatifs, le micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50 % peut être suffisant et plus simple.

Bail meublé ou non meublé : différences, équipements et fiscalité