Acheter un logement occupé par un locataire : droits, délais et rentabilité

Ce que vous achetez vraiment : un bien et un bail

La vente ne met pas fin à la location. Pour un logement loué vide, Service Public le résume ainsi : « Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. » (Source) La règle est la même pour un meublé et pour un bail mobilité.

Concrètement, à la signature de l'acte :

• vous devez communiquer vos coordonnées au locataire (nom, adresse, et celles de l'agence si vous en mandatez une) ;
• le loyer, les charges, la durée et la date d'échéance du bail ne changent pas ;
• c'est vous qui restituerez le dépôt de garantie au départ du locataire, même si c'est l'ancien propriétaire qui l'a encaissé ;
• l'engagement de la caution du locataire se poursuit, sauf si l'acte de cautionnement prévoit le contraire ;
• si le logement était soumis à une autorisation préalable de mise en location (« permis de louer »), vous devez déclarer le transfert à la mairie ou à l'intercommunalité.

Le locataire, lui, n'a en principe aucun droit de priorité pour acheter quand le bien est vendu occupé. Il existe des exceptions, par exemple lors de certaines ventes d'immeubles entiers : le notaire vérifie ce point.

Avant de faire une offre : les documents à réclamer

Un logement occupé se visite moins facilement et s'achète en grande partie sur pièces. Demandez au vendeur :

1. Le bail et ses avenants : type (vide, meublé, mobilité), date de prise d'effet, durée, date d'échéance, clause de révision du loyer.
2. Les derniers avis d'échéance ou quittances et l'historique des paiements : un locataire en retard devient votre problème le jour de la signature.
3. Le montant du dépôt de garantie : prévoyez dans l'avant-contrat qu'il vous sera reversé ou déduit du prix, puisque vous devrez le rembourser.
4. La dernière régularisation des charges et, en copropriété, la part récupérable sur le locataire.
5. Le DPE et les diagnostics annexés au bail.
6. L'attestation d'assurance habitation du locataire et, le cas échéant, l'acte de caution.
7. Les éventuels courriers de litige (travaux demandés, congé déjà délivré, procédure en cours).

Pour la liste des pièces communes à tout achat, voir Diagnostics immobiliers obligatoires et Visiter un logement avant d'acheter.

Le point énergétique, décisif pour un investisseur

Le DPE conditionne la possibilité même de continuer à louer. Selon le ministère de la Transition écologique, un logement doit être au moins classé F depuis le 1er janvier 2025, E à partir du 1er janvier 2028 et D à partir du 1er janvier 2034 pour être considéré comme décent en métropole. Ces critères ne s'appliquent pas au bail en cours avant son renouvellement ou sa reconduction tacite, mais ils s'appliquent à ce moment-là : un logement G acheté occupé peut donc devoir faire l'objet de travaux à la prochaine échéance du bail.

Autre effet direct sur la rentabilité : depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G ne peut plus augmenter, ni à la révision annuelle, ni au renouvellement, ni entre deux locataires. Voir Passoires thermiques : le calendrier d'interdiction de location.

Récupérer le logement plus tard : les délais imposés à l'acheteur

C'est le point qui pèse le plus sur la valeur d'un logement occupé. Pour un bail vide, tout dépend de la date d'échéance du bail en cours au jour de la signature de l'acte authentique.

Service Public donne un exemple : logement acheté le 1er mars 2026, bail se terminant le 31 mai 2028 ; un congé pour vendre ne peut viser que la fin de la première reconduction, le 31 mai 2031.

Dans tous les cas, le congé d'un bail vide doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l'échéance ; pour un meublé, au moins 3 mois avant. Il doit reposer sur un motif autorisé : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. Voir Congé donné par le propriétaire : vente, reprise ou motif légitime.

Le cas du locataire âgé

Certains locataires sont protégés. Un locataire de plus de 65 ans à l'échéance du bail, dont les revenus sont inférieurs à des plafonds réglementaires, ne peut recevoir congé que si le propriétaire lui propose un relogement proche correspondant à ses besoins et possibilités, sauf si le propriétaire, personne physique, a lui-même plus de 65 ans ou des revenus sous ces mêmes plafonds. La même protection vaut pour un locataire plus jeune qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans, sous conditions de ressources. Vérifiez l'âge du locataire avant d'acheter pour y habiter.

Calculer la rentabilité d'un logement occupé

L'avantage : un loyer encaissé dès le premier mois, sans vacance ni frais de recherche de locataire. L'inconvénient : un loyer que vous ne fixez pas, qui ne peut évoluer que selon la clause de révision du bail et l'indice de référence des loyers (et pas du tout si le logement est classé F ou G).

Exemple fictif, pour illustrer la méthode :

Pour un coût d'acquisition total de 194 000 € (prix et frais), la rentabilité brute est de 8 400 / 194 000, soit environ 4,3 %, et la rentabilité nette avant impôt d'environ 3,2 %. Reste l'impôt sur les revenus fonciers : voir Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel. Pour situer le prix d'achat, comparez-le aux ventes réelles du quartier avec l'outil Estimer.

Erreurs à éviter

• Acheter pour habiter sans calculer la date de libération possible : selon le tableau ci-dessus, elle peut se situer plusieurs années après l'achat.
• Oublier le dépôt de garantie dans les comptes : vous le devrez au locataire.
• Ne pas vérifier la régularité des paiements avant de signer.
• Compter sur une hausse de loyer sans lire la clause de révision ni le DPE.
• Ignorer un congé déjà délivré par le vendeur : faites préciser dans l'avant-contrat si le logement sera livré occupé ou libre.

Qui contacter

Le notaire vérifie le bail, l'absence de droit de préemption du locataire et organise le transfert du dépôt de garantie. L'ADIL de votre département répond gratuitement aux questions sur les délais de congé et la protection des locataires âgés. En cas de doute sur un bail ou avant d'acheter pour occuper, faites-vous conseiller par un professionnel (notaire, avocat ou ADIL).

Sources

• Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Bail d’habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Décence énergétique et gel des loyers — Ministère de la Transition écologique, consulté le 27 septembre 2026