Congé donné par le propriétaire : vente, reprise ou motif légitime

Ce que la loi autorise, et ce qu'elle interdit

Le locataire peut partir quand il veut ; le propriétaire, lui, est lié jusqu'au terme du bail, puis de chacune de ses reconductions. Entre deux échéances, il ne peut obtenir le départ du locataire que par une décision de justice, par exemple pour impayés. Le bail mobilité fait l'objet de règles spécifiques.

Service-Public.fr résume la règle : « le propriétaire ne peut donner congé (son préavis) au locataire que pour la date d'échéance du bail. Et le propriétaire ne peut le faire que pour vendre le logement, ou pour le reprendre (pour l'habiter ou pour y loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux » (Source).

Le logement social et le logement conventionné Anah obéissent à des règles propres, non traitées ici.

Les trois motifs possibles

1. Le congé pour vendre

Il sert à vendre le logement libre. En location vide, le congé vaut offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption :

• l'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis ;
• le locataire qui accepte a deux mois pour signer l'acte, quatre mois s'il recourt à un prêt, et le préavis est prolongé d'autant ;
• s'il achète, il ne paie pas de commission d'agence ;
• le droit de préemption ne s'applique pas si un parent du propriétaire jusqu'au troisième degré achète pour en faire sa résidence principale pendant au moins deux ans.

La lettre doit indiquer le prix, les conditions de la vente, une description du logement et de ses annexes, et reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Si le propriétaire vend ensuite à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, il doit en informer le locataire.

En meublé, le congé pour vendre existe aussi, mais le locataire n'a pas de droit de préemption.

Vendre un logement occupé reste possible sans donner congé ni même informer le locataire : l'acquéreur reprend alors le bail en cours.

2. Le congé pour reprise

Le propriétaire personne physique peut reprendre le logement pour en faire sa résidence principale ou celle de :

• son époux, son partenaire de Pacs (enregistré à la date du congé) ou son concubin notoire depuis au moins un an ;
• ses ascendants ou descendants, ou ceux de son époux, partenaire ou concubin.

Une SCI familiale (entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré) peut reprendre pour l'un de ses associés. En indivision, un indivisaire ne peut donner congé qu'avec l'accord préalable des autres.

La lettre doit indiquer le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire, son lien avec le propriétaire et un élément justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise (mutation, retraite, rapprochement familial…). Un congé qui omet l'une de ces mentions peut être annulé.

3. Le motif légitime et sérieux

Il peut tenir au locataire (retards de paiement répétés, troubles de voisinage, absence d'attestation d'assurance habitation) ou, plus rarement, au propriétaire (gros travaux de réhabilitation). La loi n'en donne pas de liste : en cas de contestation, c'est au propriétaire de prouver le bien-fondé du motif devant le juge.

La procédure, étape par étape

1. Repérer la date d'échéance du bail, y compris ses reconductions successives.
2. Vérifier la situation du locataire : âge, ressources, allocation de présence parentale (voir la protection ci-dessous).
3. Rédiger la lettre avec les mentions propres au motif et y joindre, pour un congé pour vendre ou pour reprendre un logement vide, la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. Les modèles Congé pour reprise et Congé pour vente reprennent ces mentions.
4. L'adresser à tous les signataires du bail, et aux deux époux, ou aux deux partenaires de Pacs qui l'ont demandé, même si un seul a signé.
5. Choisir un mode d'envoi prouvable : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement. Un simple courriel est sans valeur ; une lettre recommandée électronique n'est valable que si le locataire a accepté ce mode d'envoi.
6. Envoyer tôt. Un congé reçu trop en avance reste valable ; un congé reçu en retard ne l'est pas.

Calculer le délai

Le délai se compte de date à date, week-ends et jours fériés compris. Pour une échéance au 20 septembre, le locataire d'un logement vide doit avoir reçu la lettre au plus tard le 20 mars. Pour une échéance au 31 août, la limite est le 28 février (29 en année bissextile).

Piège de la lettre recommandée : pour le congé du bailleur, le délai part de la réception effective. Si le locataire ne retire pas le pli et qu'il revient à l'expéditeur, le délai ne court pas. Beaucoup de bailleurs passent donc directement par un commissaire de justice, dont l'acte fait courir le délai au jour de sa signification (son coût reste à la charge du propriétaire).

Les cas particuliers

Logement acheté avec un locataire en place

La date d'achat est celle de la signature de l'acte authentique.

Le locataire protégé

Le congé est sans effet et le bail se renouvelle lorsque le locataire, à l'échéance :

• a plus de 65 ans et des revenus inférieurs à un plafond ;
• ou a moins de 65 ans mais à sa charge une personne de plus de 65 ans, sous le même plafond de revenus ;
• ou perçoit l'allocation de présence parentale, sous condition de revenus.

Les revenus retenus sont ceux des douze mois précédant la notification du congé. Pour une personne seule, le plafond est de 23 403 € hors Île-de-France et de 26 920 € en Île-de-France, selon le barème publié par Service-Public.fr (fiche vérifiée le 1er juin 2026).

La protection tombe si le propriétaire, personne physique, a lui-même plus de 65 ans à l'échéance, ou des revenus inférieurs à ces plafonds, ou s'il propose pendant le préavis un relogement adapté aux besoins et aux possibilités du locataire, situé à proximité (même arrondissement ou arrondissements limitrophes, même canton ou canton limitrophe, sinon dans un rayon de 5 km). Pour le locataire bénéficiaire de l'allocation de présence parentale, seule l'offre de relogement lève la protection.

Les sanctions d'un congé frauduleux

Un congé pour vendre à un prix volontairement dissuasif, ou un congé pour reprise alors que le bénéficiaire n'emménage pas (logement laissé vide ou utilisé comme résidence secondaire), expose le propriétaire à une amende pénale de 6 000 € maximum, portée à 30 000 € pour une personne morale, ainsi qu'à des dommages et intérêts au profit de l'ancien locataire.

Côté locataire : vérifier et contester

Le locataire qui reçoit un congé vérifie, dans l'ordre :

• le motif et les mentions obligatoires ;
• la date de réception par rapport à l'échéance ;
• les destinataires (les deux époux, par exemple) ;
• son éventuelle protection liée à l'âge, aux ressources ou à l'allocation de présence parentale.

Pour contester : une lettre recommandée au propriétaire, puis la commission départementale de conciliation (compétente pour les litiges de congé) ou un conciliateur de justice, gratuits, avant le juge des contentieux de la protection. La tentative de règlement amiable est obligatoire lorsque le litige porte sur 5 000 € ou moins. L'avocat n'est pas obligatoire à l'audience.

Pendant le préavis donné par le bailleur, le locataire peut partir plus tôt : il ne doit alors le loyer et les charges que jusqu'à la remise des clés. Pour son propre départ, les règles sont différentes et sont détaillées dans le guide sur le préavis de location.

Chaque congé engage des délais courts et des mentions à peine de nullité : en cas de doute, faire relire la lettre par l'ADIL, un avocat ou un notaire avant l'envoi évite de perdre trois années de bail.

Sources

• Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d'habitation) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026