Passoires thermiques : le calendrier d'interdiction de location (G, F, E)

Le calendrier officiel, échéance par échéance

L'interdiction de louer ne figure pas dans un texte à part : elle passe par l'obligation de louer un logement décent. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le niveau de performance énergétique minimal qu'un logement doit atteindre pour être considéré comme décent. Il conclut : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » (Source)

Le seuil de 2023 visait les logements les plus énergivores de la classe G, mesurés en énergie finale (celle que vous payez sur vos factures). Le ministère de la Transition écologique précise aussi qu'un DPE « vierge », sans étiquette, ne permet pas de prouver le respect du critère : seul un nouveau DPE complet le permet.

À quel moment l'interdiction touche votre bail

Les nouveaux baux

Un bail signé après une échéance doit respecter le niveau exigé à cette date. Un logement classé G ne peut donc plus être proposé à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025, en location vide comme en location meublée, et y compris avec un bail mobilité, qui impose lui aussi un logement décent.

Les baux en cours

Selon le ministère de la Transition écologique, les critères ne s'appliquent pas aux contrats en cours avant l'échéance de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, mais s'appliquent au moment de ce renouvellement ou de cette reconduction. Deux exemples :

• Location vide signée le 1er mars 2023 pour 3 ans par un propriétaire particulier : le bail arrive à terme fin février 2026 et se reconduit le 1er mars 2026. Si le logement est classé G, il devient non décent à cette date.
• Location meublée d'un an reconduite chaque 1er septembre : un logement classé F restera louable jusqu'à la reconduction du 1er septembre 2027 incluse, puis deviendra non décent à la reconduction du 1er septembre 2028.

Le bail n'est pas résilié automatiquement : le logement devient non décent, ce qui ouvre des droits au locataire.

Les logements concernés et ceux qui ne le sont pas

Les critères s'appliquent au parc privé comme au parc social, en location nue ou meublée. En revanche, les dispositions sur la décence ne s'appliquent pas aux locations saisonnières (meublés de tourisme), qui relèvent d'un autre régime. Enfin, le ministère est clair sur un point souvent mal compris : « La circonstance que le locataire a été informé des caractéristiques du logement et a signé le bail n'exonère pas le bailleur de ses obligations. » (Source)

Ce que risque le bailleur, ce que peut faire le locataire

Le recours du locataire devant le juge

Il n'existe pas d'amende automatique. Le risque vient du locataire : s'il saisit le juge des contentieux de la protection, celui-ci peut ordonner des travaux de rénovation, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, et suspendre la durée du bail jusqu'à la réalisation des travaux.

Pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis 2025, le juge ne peut toutefois pas ordonner des travaux de performance énergétique s'ils feraient courir un risque de pathologie du bâti attesté par une note d'architecte, ou s'ils ont été refusés par l'autorité compétente en matière d'urbanisme ou de patrimoine. C'est au propriétaire d'en apporter la preuve.

Côté locataire, la règle est constante : il continue de payer l'intégralité du loyer tant qu'un juge n'a pas décidé autre chose. Pour obtenir d'abord le document, il peut demander le DPE à son bailleur, par exemple avec ce modèle de demande de DPE au bailleur. Le bailleur doit aussi pouvoir présenter un DPE valide lorsque son locataire demande une aide personnelle au logement.

Le gel des loyers, déjà en vigueur pour les classes F et G

Avant même l'interdiction, les passoires énergétiques sont soumises à un gel des loyers. En métropole, il vise les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 ; en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte, depuis le 1er juillet 2024. Pour un logement classé F ou G, le propriétaire ne peut plus :

1. augmenter le loyer entre deux locataires ;
2. proposer une hausse au renouvellement du bail ;
3. appliquer la révision annuelle prévue par la clause d'indexation ;
4. engager une action en réévaluation d'un loyer sous-évalué dans les zones concernées.

Un locataire qui a subi une hausse irrégulière peut la contester avec ce modèle de lettre sur le gel du loyer.

Ce qui change en 2026 et 2027

Le calcul du DPE a changé en 2026 et changera encore en 2027

Deux arrêtés ont modifié le coefficient qui convertit l'électricité consommée en énergie primaire :

• 1er janvier 2026 : passage de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025) ;
• 1er janvier 2027 : passage de 1,9 à 1,7 (arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026).

Selon le ministère, aucun logement ne verra son étiquette se dégrader, et les logements chauffés à l'électricité peuvent gagner une classe. Les DPE déjà réalisés restent valables ; s'ils sont en cours de validité, ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe, avec le numéro qui figure sur le rapport. Attention : un logement qui passe de G à F sort de l'interdiction actuelle, mais reste soumis au gel des loyers et à l'échéance de 2028. Pour le fonctionnement général du diagnostic, consultez notre guide sur le DPE et ses effets sur la vente et la location.

Projet de loi en discussion : ce qui pourrait changer

Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, transmis ensuite à l'Assemblée nationale. Dans la version du Sénat, son article 6 considérerait un logement comme décent au titre de la performance énergétique dans plusieurs cas, notamment :

• travaux impossibles pour des raisons techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût manifestement disproportionné, à condition d'avoir fait tous les travaux possibles ;
• travaux refusés par une assemblée générale de copropriétaires depuis moins de dix-huit mois malgré les démarches du bailleur ;
• contrat de travaux signé avant le 1er janvier 2030, par le syndicat de copropriétaires (délai de cinq ans) ou par le propriétaire (délai de trois ans).

Ce texte n'est pas en vigueur : il peut encore être modifié et ne s'appliquera qu'après son adoption définitive et sa publication. Aujourd'hui, le calendrier ci-dessus s'applique sans ces dérogations.

Bailleur : la marche à suivre

1. Retrouvez votre DPE et vérifiez sa classe et son numéro.
2. Si le logement est chauffé à l'électricité, téléchargez l'éventuelle nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE-Audit, puis refaites la vérification à partir du 1er janvier 2027.
3. Notez, pour chaque bail, la prochaine date de renouvellement ou de reconduction tacite.
4. Si le logement est ou sera non décent à cette date, faites établir un programme de travaux. Un conseiller France Rénov' vous informe gratuitement au 0 808 800 700 ; les aides sont détaillées dans notre guide MaPrimeRénov'. En copropriété, les travaux sur les parties communes exigent un vote de l'assemblée générale.
5. Informez votre locataire du calendrier, par exemple avec ce modèle de notification.
6. Si les travaux ne sont pas réalistes, comparez avec une vente : vous pouvez estimer votre bien.

Erreurs à éviter

• Croire que le bail en cours prend fin tout seul à l'échéance : il continue, mais le logement devient non décent.
• Appliquer la révision annuelle du loyer à un logement classé F ou G.
• Faire signer au locataire une clause par laquelle il « accepte » la classe du logement : elle ne décharge pas le bailleur.
• Payer un nouveau diagnostic uniquement pour intégrer le nouveau coefficient : l'attestation de l'Ademe suffit.
• Compter sur le projet de loi comme s'il était déjà voté.

Qui contacter

L'ADIL de votre département répond gratuitement aux bailleurs comme aux locataires. France Rénov' accompagne les projets de travaux. En cas de litige, la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice peuvent être saisis gratuitement avant le juge.

En cas de doute sur votre situation ou de litige, faites-vous conseiller par un professionnel : ADIL, notaire ou avocat.

Sources

• Article 6 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Location et gel des loyers des passoires énergétiques — Ministère de la Transition écologique, consulté le 27 septembre 2026
• DPE et audits énergétiques : publication de l'arrêté abaissant le facteur de conversion de l'électricité à 1,7 au 1er janvier 2027 — Ministère de la Transition écologique, consulté le 27 septembre 2026
• Logement à louer décent — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement — Sénat, consulté le 27 septembre 2026