Vendre un logement loué : vente occupée, congé pour vendre et droit de préemption

Deux stratégies : vendre occupé ou vendre libre

Le choix dépend de la date d'échéance du bail, du profil d'acheteurs recherché et de la situation du locataire.

Vendre le logement occupé : ce qui se passe pour le locataire

Service Public est clair : pour un logement loué vide, le propriétaire peut le mettre en vente même s'il est habité, et le locataire « peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire ». La règle est la même pour un meublé et pour un bail mobilité.

Une fois la vente signée :

• le nouveau propriétaire doit communiquer ses coordonnées au locataire ;
• « Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. » (Source) Loyer, durée et date d'échéance ne changent pas ;
• c'est le nouveau propriétaire qui restituera le dépôt de garantie au départ du locataire ;
• l'engagement de la caution se poursuit, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement.

Des délais imposés à l'acheteur pour donner congé

L'acquéreur d'un logement loué vide ne peut pas reprendre librement les lieux :

• pour y habiter, si le bail en cours se termine moins de 2 ans après l'achat, le congé ne prend effet qu'au terme d'un délai de 2 ans à compter de la signature de l'acte ;
• pour revendre, si le bail se termine moins de 3 ans après l'achat, le congé n'est possible que pour la fin de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement.

Service Public donne un exemple : logement acheté le 1er mars 2026, bail se terminant le 31 mai 2028, congé pour vendre possible au plus tôt pour le 31 mai 2031. Ces délais expliquent qu'un logement occupé se vende surtout à des investisseurs.

L'exception : la première vente après division de l'immeuble

La loi du 31 décembre 1975 (article 10) crée un droit de préemption lorsqu'un logement est vendu pour la première fois après la division de l'immeuble en lots. Le bailleur doit alors notifier au locataire, par lettre recommandée, le prix et les conditions de la vente projetée : cette notification vaut offre de vente, valable 2 mois. Depuis un décret du 17 septembre 2020, ce droit ne s'applique pas au locataire dont le bail est postérieur à la division. Une troisième protection existe pour certaines ventes d'immeubles entiers (loi du 13 juin 2006). Dans ces situations, le notaire doit être consulté avant toute mise en vente.

Vendre libre : le congé pour vendre, étape par étape

1. Vérifier la date d'échéance du bail et le type de location (vide ou meublé).
2. Vérifier que le locataire n'est pas protégé. Selon son âge et ses ressources, un locataire peut être protégé : le propriétaire ne peut alors lui donner congé qu'à des conditions particulières, notamment en lui proposant un relogement adapté, sauf exceptions liées à l'âge ou aux ressources du propriétaire lui-même. Service Public publie les plafonds de ressources applicables.
3. Rédiger le congé : motif (vente), prix et conditions de la vente. Un modèle de congé pour vente au locataire et un modèle d'offre de vente au locataire sont disponibles.
4. Le faire parvenir à temps : au moins 6 mois avant la fin du bail pour une location vide, au moins 3 mois pour un meublé, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les alinéas de la loi qui organisent le droit de préemption.
5. Attendre la réponse du locataire pendant les 2 premiers mois du préavis (location vide).

Le droit de préemption du locataire en location vide

Service Public le résume : « Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. » (Source)

• L'offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.
• Le locataire qui accepte, par lettre recommandée, dispose de 2 mois pour signer l'acte de vente, portés à 4 mois s'il indique recourir à un prêt. Le préavis est prolongé d'autant.
• S'il ne répond pas, refuse, ou fait une contre-proposition refusée, il doit quitter les lieux au plus tard à la fin du préavis. Il peut partir avant, en ne payant le loyer que jusqu'à la remise des clés.
• Le locataire qui achète par ce biais ne paie pas de commission d'agence.
• Le droit de préemption ne joue pas si un proche parent du propriétaire jusqu'au 3e degré achète le logement pour l'habiter au moins 2 ans.

Si le locataire a refusé l'offre et que le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acquéreur, ces nouvelles conditions doivent être notifiées au locataire, par le bailleur ou à défaut par le notaire, à peine de nullité de la vente. Cette seconde offre est valable un mois ; en cas d'acceptation, les délais de 2 ou 4 mois s'appliquent à nouveau ; voir le modèle de notification de purge du droit de préemption du locataire.

Le cas du meublé

Pour une location meublée, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne fait pas partie des articles applicables aux meublés (article 25-3). Le congé pour vendre, donné au moins 3 mois avant l'échéance, n'ouvre donc pas au locataire le droit de préemption propre à la location vide.

Erreurs à éviter

• Donner un congé pour vendre sans intention réelle de vendre. Le locataire peut contester un congé frauduleux devant le juge (par exemple un prix manifestement excessif). Le propriétaire s'expose à des dommages et intérêts et à une amende pénale de 6 000 € au plus (30 000 € pour une personne morale).
• Envoyer le congé en retard. Un congé reçu moins de 6 mois avant l'échéance (3 mois en meublé) ne produit pas d'effet pour cette échéance.
• Oublier de remettre l'offre au locataire aux conditions réelles. Une baisse de prix ultérieure doit lui être notifiée.
• Présenter la vente occupée comme une vente libre. L'annonce et l'avant-contrat doivent mentionner le bail en cours, son loyer et son échéance.
• Mettre la pression sur le locataire pour qu'il parte. Tant que le bail court, il est chez lui.

Qui contacter

• Le notaire : il vérifie les droits de préemption applicables et rédige l'acte.
• L'ADIL : conseil gratuit pour le propriétaire comme pour le locataire.
• La commission départementale de conciliation en cas de litige sur le congé, puis le juge des contentieux de la protection. Voir notre guide sur la commission départementale de conciliation.

Pour aller plus loin : Vendre sa maison : les étapes clés et Préavis de location. En présence d'un locataire âgé, d'un immeuble divisé ou d'un congé contesté, consultez un professionnel : notaire, avocat ou ADIL.

Sources

• Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Article 25-3 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• La mise en œuvre du droit de préemption — Congrès des notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• Un dispositif compliqué : les droits de préemption du locataire hors parc social — Congrès des notaires de France, consulté le 27 septembre 2026