Le 4e arrondissement réunit le Marais, l’Hôtel de Ville, l’île Saint-Louis et une partie de l’île de la Cité. Le mètre carré s’y négocie autour de 13 000 € en valeur médiane, d’après les 2 572 ventes relevées par les données DVF, ce qui en fait le troisième arrondissement le plus cher de Paris. Ce guide lit ces chiffres, présente les quatre quartiers administratifs, convertit la médiane en budget selon la surface, donne l’indicateur de loyer d’annonce 2025 et détaille les règles propres à Paris : zone tendue, encadrement des loyers, DPE, risque d’inondation et location meublée de courte durée.
Le marché en chiffres
Dans le 4e arrondissement de Paris, le prix médian au mètre carré s’établit à 13 000 € et la moyenne à 13 125 €, sur 2 572 ventes enregistrées dans la base DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente. Les données disponibles couvrent les ventes de juillet 2020 à décembre 2024. Elles comprennent, à côté des appartements, des locaux d’activité ; une seule maison y figure.
La moyenne ne dépasse la médiane que de 125 €, soit 1,0 %. Un écart aussi faible signale un marché homogène : les ventes d’exception, appartements sur quai ou étages nobles d’hôtels particuliers, existent mais ne suffisent pas à déformer l’ensemble. La médiane reste le repère le plus sûr pour situer un bien courant.
Rapporté au reste de la capitale, le 4e occupe le 3e rang sur 20, derrière le 6e et le 7e. Sa médiane dépasse de 2 536 €, soit 24,2 %, celle de Paris, qui s’établit à 10 464 € sur les mêmes données.
Le volume s’est contracté : 529 ventes en 2024 contre 566 en 2023, soit 37 de moins et un recul de 6,5 %.
Pour la location, la carte des loyers donne un indicateur de loyer d’annonce de 37,8 € le mètre carré pour un appartement, charges comprises, pour un logement de référence non meublé proposé au troisième trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique). L’intervalle de prédiction à 95 % va de 28,2 à 50,6 €, et l’indicateur est mesuré sur l’arrondissement lui-même, à partir de 4 942 annonces. Il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers signés. Rapproché du prix médian, il donne un rapport brut indicatif d’environ 3,5 % par an, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité : un repère de comparaison, pas un calcul de rentabilité.
Les quartiers ou secteurs
Le 4e compte 27 332 habitants, répartis en quatre quartiers administratifs.
Saint-Merri, à l’ouest, s’organise autour du Centre Pompidou et de la place qui le borde. L’animation y est permanente ; les logements, souvent de petite taille, conviennent à ceux qui privilégient la centralité au calme.
Saint-Gervais et l’Arsenal se partagent le Marais du 4e : la rue des Rosiers, le village Saint-Paul et les rues d’hôtels particuliers, jusqu’à la place des Vosges, partagée avec le 3e, et aux abords de la Bastille. Les rues les plus commerçantes connaissent une forte fréquentation le week-end ; les secteurs proches de la Seine et de la Bastille offrent des immeubles plus calmes et quelques grands appartements.
Notre-Dame réunit l’île Saint-Louis et la partie orientale de l’île de la Cité, autour de la cathédrale. Sur l’île Saint-Louis, les immeubles du XVIIe siècle bordent les quais ; l’offre y est minuscule et chaque vente fait référence.
Côté desserte, les lignes 1, 7 et 11 du métro structurent l’arrondissement, avec notamment les stations Hôtel de Ville, Saint-Paul, Pont Marie et Sully–Morland ; la station Cité, sur la ligne 4, dessert l’île de la Cité. L’île Saint-Louis n’a pas de station de métro : on y accède à pied depuis les deux rives.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de l’arrondissement, 25 m² représentent environ 325 000 €, 45 m² environ 585 000 €, 65 m² environ 845 000 € et 85 m² environ 1 105 000 €. Ce sont des repères médians, hors frais d’acquisition : vue sur la Seine, étage, ascenseur ou calme de la cour déplacent fortement le prix d’un bien donné, et un bien comparable se cherche dans le même quartier, idéalement dans la même rue.
S’ajoutent les frais d’acquisition, appelés frais de notaire, composés surtout de droits et taxes reversés à l’État et aux collectivités ; le simulateur des Notaires de France les calcule selon le prix et le type de bien. Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers : sur un achat de 585 000 €, quelques dixièmes de point représentent plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
Dans les copropriétés anciennes, demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le montant des charges. Les immeubles installés dans d’anciens hôtels particuliers supportent parfois des travaux lourds sur les façades, les toitures ou les escaliers d’époque : mieux vaut les connaître avant l’offre. Si le DPE appelle une rénovation, France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, oriente gratuitement vers les aides disponibles.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions et, selon l’âge du bien, diagnostics plomb, amiante, électricité et gaz. Paris est couvert par un plan de prévention du risque d’inondation de la Seine : pour un bien sur les îles ou le long des quais, Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, indique l’exposition de l’adresse, et le syndic renseigne sur l’état des caves et des réseaux en sous-sol.
Avant tout projet de transformation, interrogez le service de l’urbanisme de la Ville de Paris : dans le Marais et sur les îles, les interventions sur le bâti ancien sont particulièrement encadrées.
Pour un bailleur, trois règles s’imposent. Le 4e est en zone tendue : le préavis du locataire y est réduit à un mois et la fixation du loyer entre deux locataires est encadrée (article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2013-392). L’encadrement des loyers s’applique à Paris depuis le 1er juillet 2019, avec des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral et consultables en ligne ; ils s’expriment hors charges et ne se comparent donc pas directement à l’indicateur d’annonce cité plus haut. Enfin, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; ceux classés F suivront en 2028, puis ceux classés E en 2034.
La location meublée de courte durée, très présente dans ce secteur touristique, suppose une déclaration en mairie et, pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage, en règle générale assortie d’une compensation à Paris. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le recul de 6,5 % du nombre de ventes entre 2023 et 2024 reste modéré. Ces chiffres décrivent un volume, pas une évolution des prix : ils ne permettent pas de dire si le mètre carré a monté ou baissé. Un marché un peu moins actif laisse toutefois davantage de place à la discussion, surtout pour les biens dont le DPE impose des travaux avant toute mise en location.
La rareté des logements, particulièrement sur les îles, et l’attrait patrimonial du Marais sont des constantes. La principale inconnue tient au coût de la rénovation énergétique dans un bâti ancien et protégé. Les données DVF s’arrêtent à fin 2024 et l’indicateur de loyer porte sur le troisième trimestre 2025 : pour une décision, ils se complètent par la comparaison des annonces actuelles et l’avis d’un professionnel qui a visité le bien.
