Immobilier Paris 10e : prix au m² et annonces

Le prix médian au mètre carré dans le 10e arrondissement de Paris est de 10 167 €, établi sur 8 101 ventes enregistrées entre juillet 2020 et décembre 2024 dans les données DVF publiées par la Direction générale des Finances publiques. C'est 297 € de moins que la médiane parisienne (10 464 €) : le 10e se classe 15e sur 20 et reste le seul des dix premiers arrondissements sous le niveau de la ville. Le prix moyen, 10 181 €, ne dépasse la médiane que de 14 €, ce qui traduit un marché très homogène.

Avec 83 873 habitants selon l'INSEE, le 10e est de loin le plus peuplé des dix premiers arrondissements. C'est un territoire de gares et de faubourgs : la gare du Nord et la gare de l'Est y concentrent des flux considérables, tandis que les rues du Faubourg-Saint-Denis et du Faubourg-Saint-Martin conservent un tissu de commerces, d'ateliers et de cours intérieures. À l'est, le canal Saint-Martin, ses écluses et ses passerelles offrent un cadre de promenade très fréquenté.

Ses quatre quartiers administratifs ont des profils contrastés. Saint-Vincent-de-Paul, au nord-ouest, s'étend autour de la gare du Nord et de l'église du même nom. Porte-Saint-Denis, au sud-ouest, doit son nom à l'arc de triomphe qui marque l'entrée de la rue du Faubourg-Saint-Denis, avec ses passages couverts et ses commerces du monde entier. Porte-Saint-Martin, au centre-sud, réunit théâtres des boulevards et rue du Faubourg-Saint-Martin. Hôpital-Saint-Louis, à l'est, entoure l'hôpital historique et longe le canal.

Le bâti est principalement composé d'immeubles de faubourg et d'immeubles haussmanniens le long des boulevards de Magenta et de Strasbourg. Les cours intérieures abritent souvent d'anciens ateliers transformés en logements ou en bureaux. Aucune maison ne figure parmi les ventes recensées.

Le 10e attire des primo-accédants, de jeunes couples, des familles qui recherchent davantage de surface pour leur budget, et des investisseurs sensibles à la desserte. Celle-ci est exceptionnelle : RER B, D et E, lignes 2, 4, 5 et 7, trains grandes lignes et liaisons internationales depuis la gare du Nord. En contrepartie, les abords des gares et de certains boulevards restent très passants, et le choix de la rue y compte autant que celui du quartier.

Le marché aujourd'hui

Les données DVF recensent 8 101 ventes dans le 10e arrondissement entre juillet 2020 et décembre 2024, soit 5,4 % des 149 607 ventes parisiennes : c'est le marché le plus actif des dix premiers arrondissements. La médiane s'établit à 10 167 € le mètre carré, 2,8 % sous celle de la ville, et à 10 260 € pour les seuls appartements. Le 10e occupe le 15e rang sur 20.

La moyenne (10 181 €) et la médiane ne diffèrent que de 14 € : les prix se répartissent de manière très régulière, sans segment de luxe ni poche de décote marquée à l'échelle de l'arrondissement.

Le volume a toutefois nettement reculé : 1 464 ventes sur les douze derniers mois de la période, contre 1 727 sur les douze mois précédents, soit 263 de moins (−15,2 %). C'est le recul le plus fort des dix premiers arrondissements après celui du 1er.

Les quartiers

Saint-Vincent-de-Paul est marqué par la gare du Nord. Ses rues proches de la gare sont très passantes, mais le secteur de l'église Saint-Vincent-de-Paul et de la rue La Fayette offre des immeubles haussmanniens plus calmes, avec des appartements de bonne taille.

Porte-Saint-Denis est le quartier le plus dense et le plus commerçant. La rue du Faubourg-Saint-Denis, les passages Brady et du Prado et les rues voisines composent un secteur très vivant, apprécié des jeunes actifs.

Porte-Saint-Martin mêle théâtres des Grands Boulevards, immeubles de faubourg et cours intérieures. Les biens y sont variés, du studio sur rue à l'ancien atelier sur cour.

Hôpital-Saint-Louis attire particulièrement familles et couples, pour la proximité du canal Saint-Martin, ses quais plantés et ses commerces. Les appartements donnant sur le canal comptent parmi les plus demandés de l'arrondissement.

Le budget selon la surface

À partir de la médiane des appartements, 10 260 € le mètre carré :

• studio de 25 m² : 256 500 € ;
• 2 pièces de 45 m² : 461 700 € ;
• 3 pièces de 65 m² : 666 900 € ;
• 4 pièces de 85 m² : 872 100 €.

Les frais d'acquisition, de l'ordre de 7 à 8 % dans l'ancien, s'ajoutent : pour le 2 pièces, entre 32 319 € et 36 936 €. À titre de repère, un 3 pièces de 65 m² à la médiane coûte 296 530 € de moins que dans le 6e. Les écarts internes restent importants : un appartement sur le canal ou dans une rue calme proche de Saint-Vincent-de-Paul se négocie au-dessus de la médiane, un logement donnant sur un boulevard très circulant ou sur les abords immédiats des gares en dessous.

Démarches et vigilances

Dans les immeubles de faubourg, demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le montant des charges. Les immeubles sur cour, parfois composés de plusieurs bâtiments, peuvent cumuler des travaux sur les façades intérieures, les toitures et les réseaux.

Pour un ancien atelier ou un local transformé, faites vérifier par le notaire que le lot est bien affecté à l'habitation dans le règlement de copropriété. Visitez aussi à différents moments : le bruit et la fréquentation varient beaucoup entre les abords des gares, les rues commerçantes et les quais du canal.

Pour louer, l'encadrement des loyers s'applique à Paris depuis le 1er juillet 2019, avec un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral et consultable en ligne. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale ; les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. La location meublée de courte durée, sollicitée près des gares internationales, impose une déclaration en mairie et, pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage, souvent avec compensation.

Perspectives

Le fort recul du volume de ventes est le signal le plus net des données, qui ne mesurent pas l'évolution des prix. Le 10e conserve des atouts structurels : desserte, position centrale, prix inférieurs à la médiane parisienne. Pour un acheteur, un marché moins actif peut offrir davantage de marges de négociation, à condition de comparer avec des ventes récentes dans la même rue.