Dans le 7e arrondissement de Paris, le mètre carré médian atteint 14 333 € d’après les 4 383 ventes DVF des cinq dernières années : à ce prix, un appartement de 50 m² représente un budget d’environ 717 000 € avant frais. Ce guide explique ce que recouvrent ces chiffres, en quoi les secteurs de l’arrondissement diffèrent, ce que coûte réellement une acquisition, quelles règles propres à Paris s’appliquent (zone tendue, encadrement des loyers, site patrimonial remarquable, risque de crue de la Seine) et ce que traduit le recul récent du nombre de ventes.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent les prix réellement signés chez le notaire, et non les prix affichés dans les annonces. Dans le 7e arrondissement, elles comptent 4 383 ventes sur les cinq dernières années, pour un prix médian de 14 333 € par mètre carré et une moyenne de 14 592 €.
La médiane partage les ventes en deux moitiés : la moitié des biens s’est vendue plus de 14 333 € le mètre carré, l’autre moitié moins. L’écart entre moyenne et médiane n’est que de 1,8 %. C’est un signe d’homogénéité : quand quelques ventes hors normes pèsent lourd, la moyenne s’envole au-dessus de la médiane. Ici, les deux indicateurs disent presque la même chose.
Appliquée à des surfaces courantes, la médiane donne des ordres de grandeur, hors frais d’acquisition :
- 30 m² : environ 430 000 € ;
- 50 m² : environ 717 000 € ;
- 70 m² : environ 1 003 000 € ;
- 100 m² : environ 1 433 000 €.
Ces montants restent des repères. Dans un même arrondissement, l’étage, l’ascenseur, la vue, l’exposition, l’état du logement et celui de l’immeuble font varier le prix d’un bien à l’autre. La carte des ventes de l’arrondissement permet de confronter une annonce aux transactions réellement enregistrées à proximité.
Les quartiers et secteurs
Le 7e est découpé en quatre quartiers administratifs : Saint-Thomas-d’Aquin, les Invalides, l’École-Militaire et le Gros-Caillou. Les chiffres DVF présentés ici portent sur l’arrondissement entier, mais les paysages de ces quartiers diffèrent nettement.
À l’est, l’ancien faubourg Saint-Germain concentre des hôtels particuliers des XVIIe et XVIIIe siècles, dont beaucoup accueillent des ministères, des ambassades ou des institutions, comme l’hôtel Matignon. Cette partie de l’arrondissement, jusqu’aux Invalides, forme un site patrimonial remarquable régi par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, distinct du plan local d’urbanisme qui s’applique au reste de Paris. Les logements mis en vente y sont le plus souvent des appartements dans des immeubles anciens.
Au centre, l’hôtel des Invalides et son esplanade structurent le paysage. À l’ouest, le Gros-Caillou et l’École-Militaire, entre les Invalides et le Champ-de-Mars, comptent davantage d’immeubles en copropriété et des rues commerçantes comme la rue Cler. Au nord, les quais de la Seine accueillent le musée d’Orsay et le Palais Bourbon.
La desserte repose sur le RER C, qui longe la Seine avec notamment les gares Musée d’Orsay, Invalides et Pont de l’Alma, et sur plusieurs lignes de métro : la ligne 8 (Invalides, La Tour-Maubourg, École Militaire), la ligne 13 (Invalides, Varenne, Saint-François-Xavier) et la ligne 12 (Assemblée nationale, Solférino, Rue du Bac).
Le budget complet d’un achat
Le prix du bien n’est qu’une partie du budget. S’y ajoutent les frais d’acquisition, qui regroupent les droits de mutation reversés aux collectivités, les émoluments du notaire et les débours ; leur montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France. Les banques demandent souvent de couvrir ces frais par un apport personnel.
Dans le 7e, la quasi-totalité des achats porte sur des appartements en copropriété. Avant de signer, il faut examiner les charges annuelles, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, la fiche synthétique de la copropriété et le montant du fonds de travaux. Dans les immeubles anciens, un ravalement, la réfection d’une toiture ou la mise aux normes d’un ascenseur pèsent lourd : il faut savoir si des travaux ont été votés et qui, du vendeur ou de l’acheteur, les paiera.
Dans le site patrimonial remarquable, les travaux qui touchent les façades, les menuiseries ou certains éléments intérieurs protégés sont soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Un projet de rénovation peut donc demander plus de temps et coûter davantage qu’ailleurs ; les règles applicables se consultent auprès de la Ville de Paris (paris.fr).
La taxe foncière, dont le taux est voté par la Ville de Paris, s’ajoute chaque année : son montant figure sur l’avis du vendeur, qu’il est utile de demander. Pour le financement, la Banque de France publie les taux moyens des crédits à l’habitat, qui permettent de situer une offre de prêt.
Enfin, le vendeur remet le dossier de diagnostics techniques : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions, surface privative dite « loi Carrez » et, selon l’âge du bien et de ses installations, constats relatifs au plomb, à l’amiante, à l’électricité et au gaz.
Les démarches et obligations
Paris figure dans la liste des agglomérations en zone tendue fixée par le décret n° 2013-392. Pour un logement loué vide, le préavis du locataire est réduit à un mois, et l’évolution du loyer entre deux locataires est encadrée.
Le 7e arrondissement est en outre soumis à l’encadrement des loyers, un dispositif distinct : un arrêté préfectoral fixe chaque année, par quartier, nombre de pièces, époque de construction et type de location (vide ou meublée), un loyer de référence et un loyer de référence majoré, exprimés hors charges. Le loyer de base du bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement. L’indicateur de 36,5 € par m² cité plus haut, charges comprises et tiré des annonces, ne se compare donc pas directement à ces plafonds.
Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Les logements classés F ou G ne peuvent déjà plus voir leur loyer augmenter.
L’état des risques et pollutions est obligatoire à la vente comme à la location ; il se consulte sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. L’arrondissement est couvert par le plan de prévention du risque d’inondation de Paris, établi à partir de la crue de 1910 : l’appartenance d’une adresse à l’une de ses zones se vérifie sur les cartes de zonage, en particulier près de la Seine.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et Service-Public.fr détaille les règles applicables. France Rénov accompagne les projets de rénovation énergétique.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a reculé : 875 transactions sur la dernière année de la période, close fin 2024, contre 929 l’année précédente, soit une baisse de 5,8 %. Ce recul du volume ne dit pas à lui seul si les prix ont baissé. Il indique qu’il s’est conclu moins de ventes, ce qui peut allonger les délais et laisser plus de place à la négociation sur les biens qui présentent des défauts : mauvais classement énergétique, travaux à prévoir, étage élevé sans ascenseur.
Les données DVF sont publiées avec un décalage : les ventes signées après fin 2024 ne figurent pas dans ces chiffres. Pour un projet actuel, la médiane de 14 333 € sert de point de repère, à confronter aux ventes les plus récentes de la carte des ventes et aux prix affichés dans les annonces du moment.
Côté location, l’indicateur de loyer d’annonce de 36,5 € par m² porte sur les annonces du troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Pour un investisseur, il se lit avec les plafonds de l’encadrement des loyers et le classement énergétique du logement : un bien classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenter et devra être rénové pour rester louable, ce qui pèse sur le prix qu’il est raisonnable d’en offrir.
