Entre République, Bastille et Nation, le 11e arrondissement réunit un bâti presque entièrement ancien, une forte densité de commerces et un marché où les petites surfaces dominent. Le prix médian y atteint 10 576 € le mètre carré, sur 12 426 ventes enregistrées en cinq ans dans les données DVF publiées par le ministère de l’Économie. Ce guide détaille ce que recouvre ce chiffre, présente les quatre quartiers, chiffre le budget d’un achat, rappelle les règles parisiennes de location et les vérifications propres aux lofts et anciens ateliers, puis analyse le recul récent des ventes.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 12 426 ventes dans le 11e arrondissement sur les cinq dernières années, période arrêtée au 31 décembre 2024. Seuls le 15e, le 18e et le 17e en comptent davantage, alors que le 11e est moins peuplé que chacun d’eux. Le prix médian s’établit à 10 576 € le mètre carré : la moitié des ventes se sont conclues au-dessus, l’autre moitié au-dessous. La moyenne, 10 544 €, lui est inférieure de 32 €, soit 0,3 %. Ce resserrement signale un marché homogène, porté par un bâti ancien assez uniforme et par peu de biens d’exception.
Classé par prix médian, le 11e occupe le 12e rang des 20 arrondissements, entre le 17e (10 933 €) et le 15e (10 247 €). Il reste nettement moins cher que le 3e et le 4e, ses voisins de l’ouest, mais plus cher que le 10e, le 12e et le 20e, qui le bordent au nord, au sud et à l’est.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 31,7 € le mètre carré pour un appartement, charges comprises, pour un logement non meublé de référence mis en annonce au troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). L’intervalle de prédiction va de 25,2 à 40,0 €, et l’indicateur est mesuré sur l’arrondissement lui-même. Rapporté au prix médian, il correspond à un rendement brut d’environ 3,6 % par an, avant charges, taxe foncière et vacance.
Les quartiers ou secteurs
Folie-Méricourt, au nord-ouest, borde la place de la République et longe le boulevard Jules-Ferry, sous lequel passe le canal Saint-Martin avant de filer sous le boulevard Richard-Lenoir vers la Bastille. Saint-Ambroise prolonge ce tissu vers l’est, autour de l’église Saint-Ambroise et de la rue Oberkampf : immeubles de rapport, cours intérieures, forte animation le soir, notamment rue Jean-Pierre-Timbaud.
Roquette, entre la Bastille et le boulevard de Ménilmontant, mêle la rue de la Roquette, la rue de Lappe et d’anciennes cours artisanales ; on y trouve des lofts issus d’ateliers, des duplex sous toiture et beaucoup de petits appartements. Sainte-Marguerite, entre la rue de Charonne, le faubourg Saint-Antoine et la place de la Nation, garde la mémoire des métiers du meuble : bâti plus modeste, rues plus étroites, petites copropriétés et vie de quartier moins tournée vers la sortie.
Les annonces emploient rarement ces noms administratifs : elles parlent d’Oberkampf, de Bastille, de Voltaire, de Charonne ou de Parmentier. La desserte repose sur un maillage serré de métro : les lignes 3, 5 et 9 traversent l’arrondissement de part en part, et les stations République, Bastille et Nation, à ses limites, ouvrent sur de nombreuses autres lignes.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 10 576 € le mètre carré, un studio de 30 m² représente environ 317 000 €, un appartement de 50 m² environ 529 000 € et un appartement de 70 m² environ 740 000 €, hors frais. Ces montants sont des repères, pas des estimations : la moitié des ventes s’est conclue au-dessus de la médiane. L’étage, l’ascenseur, la vue sur cour ou sur rue, l’état de l’immeuble et le bruit font varier le prix d’un bien à l’autre, parfois dans la même rue.
Les frais d’acquisition s’ajoutent au prix : droits de mutation perçus au profit de la Ville de Paris et de l’État, et rémunération du notaire, que le simulateur des Notaires de France calcule pour un prix donné. Dans les immeubles du XIXe siècle qui forment l’essentiel du parc, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le montant du fonds de travaux révèlent les chantiers votés ou reportés : ravalement, toiture, reprise des cages d’escalier. La taxe foncière complète le coût annuel de détention.
Pour un appartement de 50 m² autour de 529 000 €, les taux moyens des crédits immobiliers publiés chaque mois par la Banque de France servent de repère ; une offre de prêt se compare ensuite sur son coût total, assurance emprunteur incluse.
Les démarches et obligations
Pour un loft ou un ancien atelier, fréquents dans les cours de Roquette et de Sainte-Marguerite, la première vérification porte sur la destination du lot : le règlement de copropriété et le titre de propriété doivent le désigner comme logement. Un local d’activité ou un commerce transformé sans autorisation de changement d’usage expose l’acheteur à des difficultés de financement et de revente. La surface privative mesurée selon la loi Carrez exclut les parties de faible hauteur sous plafond, ce qui compte sous les toitures et dans les mezzanines.
Paris figure dans la liste des communes en zone tendue du décret n° 2013-392 : dans le 11e, le préavis d’un locataire de logement vide est réduit à un mois et le loyer ne peut pas être librement réévalué entre deux locataires. L’encadrement des loyers s’y applique aussi depuis le 1er juillet 2019 : un arrêté préfectoral fixe chaque année, selon le quartier, le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Le loyer de base d’un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale ne peut dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pèse particulièrement sur un investissement locatif dans ces immeubles anciens : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), les classes F puis E suivront selon le calendrier légal, et le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté. L’état des risques et pollutions, obligatoire pour une vente comme pour une location, s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique.
Autour de Bastille et d’Oberkampf, la location meublée de courte durée à des touristes est encadrée par la Ville de Paris : enregistrement, durée maximale pour une résidence principale, autorisation de changement d’usage dans les autres cas ; les règles en vigueur se consultent sur paris.fr. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a reculé de 9,0 % : 2 364 ventes sur les douze derniers mois de la période, arrêtée au 31 décembre 2024, contre 2 597 sur les douze mois précédents. Le repli est plus marqué que dans le 15e (moins 7,3 %) et le 17e (moins 7,4 %), mais moins que dans le 18e (moins 13,2 %), sur les mêmes périodes.
Un volume en baisse ne renseigne pas, à lui seul, sur les prix : les données DVF enregistrent des ventes signées, publiées avec plusieurs mois de décalage, et la médiane de ce guide couvre cinq ans. Dans le 11e, la demande s’appuie sur des atouts durables, transports, commerces et emplois accessibles à pied ou à vélo, mais l’acheteur dispose aujourd’hui de plus de temps pour visiter en soirée, mesurer le bruit, faire chiffrer les travaux et négocier sur un DPE défavorable. Pour un vendeur, un prix aligné sur les ventes récentes de la même rue, consultables sur la carte des ventes, devient décisif.
Côté location, l’indicateur de 31,7 € le mètre carré charges comprises (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) décrit des loyers d’annonce et non des loyers signés ; tout loyer doit en outre respecter le plafond de l’encadrement, à vérifier avec l’outil officiel de consultation des loyers de référence avant de signer.
