Immobilier Paris 14e : prix au m² et annonces

Le prix médian au mètre carré dans le 14e arrondissement de Paris s'établit à 10 212 €, calculé sur 7 694 ventes enregistrées entre juillet 2020 et décembre 2024 dans les données DVF publiées par la Direction générale des Finances publiques. Le prix moyen atteint 10 437 €, soit 225 € de plus, signe qu'une partie des ventes se conclut nettement au-dessus du niveau courant. L'arrondissement se classe au 14e rang des 20 arrondissements, 252 € sous la médiane parisienne (10 464 €).

Le 14e compte 136 455 habitants selon l'INSEE. Il s'étend du boulevard du Montparnasse jusqu'au boulevard périphérique, entre le 13e et le 15e. Ses quatre quartiers administratifs sont Montparnasse, Parc-de-Montsouris, Petit-Montrouge et Plaisance.

Au nord, Montparnasse garde la mémoire des artistes du début du XXe siècle : ateliers à verrière, cités d'artistes, cimetière du Montparnasse, boulevard Raspail. La gare Montparnasse, à la limite nord de l'arrondissement, en fait un secteur prisé des actifs qui voyagent vers l'ouest de la France. Petit-Montrouge, au centre, s'organise autour de l'avenue du Général-Leclerc et du carrefour d'Alésia : immeubles de rapport, commerces de proximité, rues animées comme la rue Daguerre, à proximité de la place Denfert-Rochereau.

À l'ouest, Plaisance est un ancien faubourg populaire, autour de la rue Raymond-Losserand et du secteur de Pernety, où petits immeubles anciens, ensembles plus récents et passages se succèdent. Au sud-est, Parc-de-Montsouris réunit le parc du même nom, la Cité internationale universitaire de Paris et plusieurs rues de maisons et de villas.

Cette présence de maisons est une singularité : les données DVF recensent 91 ventes de maisons dans le 14e, avec une médiane de 13 516 € le mètre carré, contre 10 256 € pour les appartements. Maisons de ville, ateliers et villas privées expliquent en grande partie l'écart entre la moyenne et la médiane.

Le sous-sol est l'autre singularité du 14e : les Catacombes occupent d'anciennes carrières souterraines, et d'autres galeries s'étendent sous une partie de l'arrondissement. Pour une maison ou des travaux lourds, l'état des risques et l'avis de l'Inspection générale des carrières sont à consulter.

La desserte repose sur les lignes de métro 4, 6 et 13, le RER B aux stations Denfert-Rochereau et Cité universitaire, et le tramway T3a au sud.

Le marché aujourd'hui

Entre juillet 2020 et décembre 2024, les données DVF publiées par la Direction générale des Finances publiques recensent 7 694 ventes dans le 14e arrondissement, soit 5,1 % des ventes parisiennes. La médiane s'établit à 10 212 € le mètre carré, la moyenne à 10 437 €. L'écart de 225 € est l'un des plus élevés des arrondissements du 11e au 20e, derrière le 16e : il révèle un segment de biens atypiques, maisons, ateliers et appartements avec extérieur, vendus nettement au-dessus du prix courant.

Le volume a reculé : 1 520 ventes sur les douze derniers mois de la période, contre 1 652 sur les douze mois précédents, soit une baisse d'environ 8 %. Avec une médiane inférieure de 252 € à celle de Paris, le 14e occupe le 14e rang sur 20, très proche du 15e voisin et au-dessus des 13e et 12e.

Les quartiers

Montparnasse est le plus central : proximité de la gare, du boulevard Raspail et du 6e arrondissement, ateliers d'artistes et immeubles bourgeois. Les biens y sont recherchés par des actifs et des acheteurs attachés au patrimoine du quartier.

Petit-Montrouge est le cœur commerçant, entre Denfert-Rochereau, la rue Daguerre et Alésia. Les immeubles de rapport y offrent une large gamme de deux et trois pièces, souvent sur rue.

Plaisance est plus composite : immeubles faubouriens, reconstructions des dernières décennies, ensembles de logements sociaux et passages. La qualité du bâti y varie fortement d'une rue à l'autre, ce qui impose de comparer les biens au cas par cas.

Parc-de-Montsouris est le plus aéré : parc, Cité internationale universitaire, rues de maisons et villas. On y trouve plusieurs rues de maisons et de villas, très recherchées.

Budget selon le type de bien

Sur la base de la médiane des appartements, 10 256 € le mètre carré :

• studio de 25 m² : environ 256 400 € ;
• 2 pièces de 45 m² : environ 461 520 € ;
• 3 pièces de 65 m² : environ 666 640 € ;
• 4 pièces de 85 m² : environ 871 760 €.

Pour une maison, la médiane de 13 516 € le mètre carré conduit à environ 1 351 600 € pour 100 m², sur la base de 91 ventes. Ce repère est fragile : jardin, état, accès et nature de la voie font varier fortement les prix. Dans l'ancien, il faut ajouter des frais d'acquisition de l'ordre de 7 à 8 %.

Démarches et vigilances

Le sous-sol est le premier sujet. Consultez l'état des risques sur Géorisques et, pour une maison, une extension ou une reprise de fondations, renseignez-vous auprès de l'Inspection générale des carrières de la Ville de Paris.

Un atelier d'artiste demande une lecture attentive des actes : le lot doit être désigné comme logement, la surface réellement habitable doit être distinguée de la mezzanine, et la verrière doit être examinée pour l'étanchéité et l'isolation, qui pèsent sur le DPE.

Dans une villa privée, renseignez-vous sur la gestion de la voie : entretien, éclairage et travaux sont souvent à la charge des propriétaires riverains. En copropriété, demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le montant des charges.

Pour louer, rappelez-vous que depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale ; les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Les loyers sont encadrés à Paris depuis le 1er juillet 2019, avec un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral et consultable en ligne.

Perspectives

Le 14e bénéficie d'une demande diversifiée : étudiants et chercheurs autour de la Cité universitaire, actifs près de Montparnasse, familles vers le parc Montsouris. Le recul du volume de ventes reste modéré par rapport à d'autres arrondissements. Aucune donnée présentée ici ne permet d'anticiper l'évolution des prix ; la rareté des maisons et des ateliers continuera de créer des écarts importants entre biens voisins.