Confier sa location à une agence : mandat de gestion, honoraires et points de contrôle

Pour confier la gestion de votre location à une agence, vous signez un mandat écrit avec un professionnel titulaire de la carte « gestion immobilière » et d'une garantie financière, qui précise ses missions, sa rémunération et la manière dont il vous reverse les loyers. Les honoraires de gestion sont libres, à votre seule charge et négociables ; seuls les frais de visite, de dossier, de bail et d'état des lieux d'entrée peuvent être en partie facturés au locataire, dans la limite de plafonds fixés au mètre carré.

Ce que recouvre la gestion locative

La délégation peut porter sur deux étapes distinctes, souvent confiées au même professionnel mais qui ne se paient pas de la même façon.

• La mise en location : annonce, visites, sélection du dossier, rédaction du bail, état des lieux d'entrée. Ces prestations relèvent des règles de partage des frais d'agence entre bailleur et locataire.
• La gestion courante : encaissement des loyers et des charges, envoi des quittances, relances en cas d'impayé, révision annuelle du loyer, régularisation des charges, suivi des réparations et des sinistres, préparation des éléments de votre déclaration de revenus fonciers.

L'ANIL rappelle que la gestion d'un logement loué comprend notamment les réparations autres que locatives, la perception du loyer et des charges, la transmission gratuite d'une quittance au locataire qui la demande et les formalités auprès des impôts. Vous restez propriétaire et bailleur : l'agence agit en votre nom, et les obligations légales du bailleur (logement décent, réparations lui incombant, restitution du dépôt de garantie) pèsent toujours sur vous.

Étape 1 : vérifier le professionnel avant de signer

La gestion immobilière est une activité réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application du 20 juillet 1972. Avant toute signature, contrôlez quatre points.

1. La carte professionnelle « gestion immobilière », délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) pour trois ans. Une carte portant uniquement la mention « transactions » ne permet pas de gérer votre bien.

2. La garantie financière, qui protège les fonds que l'agence détient pour votre compte. Pour l'activité de gestion, elle est toujours obligatoire, sans possibilité de déclarer une non-détention de fonds. Son montant minimum est de 30 000 € les deux premières années d'exercice, puis de 110 000 €, selon Service-Public Entreprendre.

3. L'assurance de responsabilité civile professionnelle, qui couvre les fautes commises dans l'exécution du mandat.

4. L'affichage : le numéro de carte, le nom et l'adresse du garant et le montant de la garantie doivent être affichés dans l'agence et figurer sur ses documents.

L'ANIL précise une limite importante du mandat de gestion : « L'administrateur ne peut ni intenter une action en justice en votre nom, ni vous représenter. Il est responsable de toute faute commise dans l'exécution de son mandat. » (Source) En cas d'impayé persistant, c'est donc vous qui serez partie à la procédure, même si l'agence prépare le dossier.

Étape 2 : lire et négocier le mandat de gestion

L'agent immobilier ne peut agir que s'il détient un mandat écrit, signé et en cours de validité. La DGCCRF énumère les mentions que tout mandat doit comporter :

• la durée du mandat ;
• la rémunération de l'agent et la personne qui en a la charge ;
• l'étendue de la mission ;
• les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes ;
• le numéro d'inscription au registre des mandats.

Au-delà de ces mentions obligatoires, faites préciser par écrit les points qui provoquent le plus de désaccords :

| Clause à vérifier | Question à poser |

|---|---|

| Reversement des loyers | À quelle date du mois les loyers sont-ils reversés ? |

| Compte rendu de gestion | Quelle fréquence (mensuelle, trimestrielle) et quel contenu ? |

| Seuil de travaux | Jusqu'à quel montant l'agence engage-t-elle des travaux sans votre accord ? |

| Dépôt de garantie | Qui le détient pendant le bail et qui le restitue ? |

| Prestations hors forfait | Lesquelles sont facturées en plus (sinistre, contentieux, assemblée de copropriété) ? |

| Fin du mandat | Préavis de résiliation, date d'échéance, reconduction |

| Assurance loyers impayés | Est-elle incluse, optionnelle, à quel taux ? |

Si l'agent vous fait signer le mandat en dehors de ses locaux, par exemple à votre domicile, les règles des contrats conclus hors établissement s'appliquent : la DGCCRF rappelle qu'elles visent les professionnels de l'immobilier et ouvrent au consommateur un délai de 14 jours pour renoncer. Un modèle de mandat de gestion locative permet de comparer les clauses proposées par l'agence avec un contrat complet.

Étape 3 : comprendre qui paie quoi

Les honoraires de gestion : à votre charge

Les honoraires de gestion courante sont librement fixés entre vous et l'agence. Ils prennent souvent la forme d'un pourcentage des sommes encaissées, mais aucun texte n'en impose le mode de calcul. L'agence doit afficher ses tarifs toutes taxes comprises ; depuis l'arrêté du 26 janvier 2022, le barème indique les prix maximums pratiqués, ce qui laisse une marge de négociation. Ces honoraires ne peuvent pas être répercutés sur le locataire.

Les frais de mise en location : partagés et plafonnés

Pour la mise en location d'un logement d'habitation, Service-Public résume la règle : les frais de dossier, de visite et de rédaction du bail sont partagés, et le locataire ne peut payer ni plus de la moitié de la somme facturée, ni plus d'un plafond par mètre carré de surface habitable. Tous les autres frais (rédaction et diffusion de l'annonce notamment) sont payés entièrement par le propriétaire.

| Zone du logement | Plafond de la part locataire (visite, dossier, bail) | Plafond pour l'état des lieux d'entrée |

|---|---|---|

| Zone très tendue | 12,10 € TTC par m² | 3,03 € TTC par m² |

| Zone tendue | 10,09 € TTC par m² | 3,03 € TTC par m² |

| Reste du territoire | 8,07 € TTC par m² | 3,03 € TTC par m² |

Exemple fictif : pour un logement de 40 m² en zone tendue dont l'agence facture 600 € TTC de visite, dossier et bail, le locataire paie au maximum 300 € (la moitié), puisque le plafond atteint 403,60 € (40 × 10,09 €). Vous réglez les 300 € restants. Le détail des plafonds figure dans le guide frais d'agence en location.

Étape 4 : déclarer les frais aux impôts

Au régime réel des revenus fonciers, les rémunérations, honoraires et commissions versés à un gérant ou à un administrateur de biens se déduisent pour leur montant réel, sur la ligne 221 de la déclaration n° 2044 (« frais d'administration et de gestion »), qui couvre aussi les commissions versées pour la recherche d'un locataire et les frais de procédure. S'y ajoute une déduction forfaitaire de 20 € par local (ligne 222) pour les autres frais de gestion. Les primes d'assurance, y compris contre les loyers impayés, se déduisent ligne 223. Ces déductions n'existent qu'au régime réel : le choix entre micro-foncier et réel est expliqué dans le guide revenus fonciers : micro-foncier ou réel.

Cas particuliers

• Location meublée : le mandat fonctionne de la même manière, mais les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux ; les frais de gestion suivent alors les règles de ce régime.
• Mise en location seule : vous pouvez confier uniquement la recherche du locataire et gérer ensuite vous-même. Le mandat doit alors limiter la mission à cette étape.
• Plusieurs biens : un seul mandat peut couvrir plusieurs logements, à condition que chaque bien et chaque tarif soient identifiés.
• Changement d'agence en cours de bail : le bail continue ; seul le gestionnaire change. Informez le locataire par écrit des nouvelles coordonnées de paiement.

Erreurs à éviter

• Signer sans vérifier la carte « gestion » : un agent qui ne détient que la carte « transactions » ne peut pas encaisser vos loyers.
• Accepter un mandat sans seuil de travaux : l'agence pourrait engager des dépenses importantes sans votre accord préalable.
• Oublier la date de fin du mandat : notez la date d'échéance et le préavis de résiliation dès la signature.
• Facturer au locataire des frais non autorisés : frais de gestion, d'annonce ou d'état des lieux de sortie ne peuvent pas lui être réclamés.
• Négliger les comptes rendus : contrôlez chaque relevé, en particulier les retenues sur loyers et les factures de travaux.
• Croire que l'agence règle tout : en cas de contentieux, c'est vous, bailleur, qui êtes partie au procès.

Qui contacter

• L'ADIL de votre département, pour une lecture gratuite du mandat avant signature.
• La CCI qui a délivré la carte professionnelle, pour vérifier sa validité.
• La DGCCRF (direction départementale de la protection des populations), en cas d'affichage des tarifs absent ou de pratique commerciale trompeuse.
• Le conciliateur de justice, gratuitement, en cas de désaccord sur les comptes ou les honoraires.

En cas de doute sur un mandat ou de litige avec votre gestionnaire, faites relire le contrat par l'ADIL ou par un avocat avant d'agir.

Sources

• Bailleur, comment gérer votre location ? — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• L'agent immobilier : les règles qui encadrent la profession — DGCCRF, consulté le 27 septembre 2026
• Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Devenir agent immobilier — Service-Public Entreprendre, consulté le 27 septembre 2026
• Déclaration des revenus fonciers 2025 (formulaire n° 2044) — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Revenus fonciers - Charges déductibles - Frais d'administration et de gestion — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026