Assurance loyers impayés (GLI) : règles et limites

L'assurance loyers impayés (GLI) est un contrat souscrit et payé par le propriétaire, seul ou par l'intermédiaire de son agence, qui lui verse les loyers impayés dans les limites prévues par le contrat. Sa principale contrainte est légale : un bailleur particulier qui l'a souscrite ne peut plus exiger de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Comment fonctionne une assurance loyers impayés

La GLI est un contrat d'assurance privé : aucun texte n'en fixe le prix, les plafonds ni les garanties. Tout dépend donc des conditions générales et particulières que vous signez. En pratique, le contrat définit :

les sommes couvertes : loyer et charges impayés, parfois les dégradations constatées au départ du locataire et les frais de procédure ;
les plafonds : montant maximal indemnisé par sinistre ou par an, durée maximale de prise en charge ;
la franchise et le délai de carence : période pendant laquelle l'assureur n'indemnise pas encore ;
les critères d'éligibilité du locataire : pièces à réunir et niveau de ressources exigé au moment de la signature du bail ;
le délai de déclaration de l'impayé et les démarches imposées au bailleur.

Le dernier point est décisif. Une question écrite posée à l'Assemblée nationale en 2023 relevait que les assureurs se réservent le droit de refuser des dossiers qu'ils jugent insuffisamment garantis, par exemple un CDI en période d'essai ou un indépendant récemment installé. Si le dossier de votre locataire ne respectait pas les critères du contrat au jour de la signature, l'assureur peut refuser de payer. Vérifiez la conformité du dossier avant de signer le bail, pas après le premier impayé.

La règle du non-cumul avec une caution

La loi interdit d'additionner les garanties. Service-Public l'énonce ainsi : « Le propriétaire qui a déjà une assurance privée contre les risques locatifs peut demander une caution seulement si son locataire est étudiant ou apprenti. » (Source)

Conséquences concrètes :

1. Vous avez une GLI : vous ne pouvez pas demander en plus un garant personne physique, ni la garantie Visale, qui est elle aussi un cautionnement, sauf pour un étudiant ou un apprenti. L'ANIL le rappelle : on peut s'assurer contre les impayés « ou, à défaut, demander à votre locataire la caution d'un tiers, notamment la garantie Visale […] ; vous ne pouvez pas cumuler les deux ».

2. Vous n'avez pas de GLI : vous pouvez demander une caution, dans les conditions décrites dans le guide caution solidaire du locataire.

3. Le bailleur est une société : Service-Public précise qu'il ne peut pas demander de caution à un étudiant boursier de l'enseignement supérieur, sauf s'il s'agit d'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré.

Le Gouvernement a confirmé en 2023, dans sa réponse à la même question écrite, qu'il n'envisageait pas d'assouplir ce non-cumul, réservé aux seuls étudiants et apprentis.

GLI, caution ou Visale : comparer avant de choisir

|---|---|---|---|

Le dispositif Visale est, selon la réponse ministérielle de 2023, « gratuit pour les locataires comme pour les bailleurs ». Ses conditions d'accès sont détaillées dans le guide garantie Visale. Pour un locataire qui y a droit, elle peut rendre la GLI inutile ; pour un locataire qui n'y a pas droit et n'a pas de garant, la GLI reste l'outil du bailleur.

Que faire au premier impayé

1. Relancez le locataire dès le premier retard, par écrit, pour comprendre la cause (oubli, difficulté passagère).

2. Déclarez l'impayé à l'assureur dans le délai prévu au contrat. Service-Public rappelle que, dès le premier impayé, le bailleur peut en réclamer le paiement au garant qu'il a choisi à la signature du bail, dont son assurance garantie des loyers impayés. Joignez le bail, le dossier du locataire, le décompte et vos relances. Le modèle de mise en jeu de la garantie loyers impayés aide à structurer ce courrier.

3. Signalez l'impayé à la Caf ou à la MSA si le locataire perçoit une aide au logement, selon les seuils rappelés par Service-Public.

4. Suivez les instructions de l'assureur sur la suite : mise en demeure, commandement de payer par commissaire de justice, puis éventuelle procédure. Le contrat précise qui mandate le commissaire de justice et l'avocat, et qui avance les frais.

5. Conservez toutes les preuves : échanges avec le locataire, accusés de réception, décomptes actualisés.

Les étapes de la procédure elle-même sont détaillées dans les guides locataire qui ne paie plus son loyer et commandement de payer.

Les limites à connaître

La prime reste à votre charge. Elle ne figure pas parmi les charges récupérables : la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987 est limitative, comme le rappelle le BOFiP, et ne comprend pas l'assurance du bailleur contre les impayés.
L'indemnisation est plafonnée. Au-delà du plafond ou de la durée maximale, la dette reste due par le locataire, mais c'est à vous de la recouvrer.
Les exclusions comptent autant que les garanties. Lisez la liste des cas non couverts : dossier non conforme, déclaration tardive, logement ne respectant pas les règles de location, par exemple.
La GLI ne supprime pas la procédure. Le bail n'est pas résilié et le logement n'est pas libéré sans décision de justice, même si l'assureur prend en charge les frais.
Un impayé antérieur à la souscription n'est pas forcément couvert : vérifiez la date d'effet du contrat et ses conditions de prise en charge d'un bail déjà en cours.

Fiscalité de la prime

Au régime réel des revenus fonciers, les primes d'assurance se déduisent pour leur montant réel. Le BOFiP cite expressément, parmi les risques dont la prime est déductible, le « risque d'impayés de loyers », que le contrat soit souscrit directement auprès d'un assureur ou par un intermédiaire, y compris dans le cadre d'un contrat de groupe proposé par l'agence. La prime se déclare sur la ligne 223 de la déclaration n° 2044. Au micro-foncier, aucune charge ne se déduit en plus de l'abattement : voir le guide micro-foncier ou réel.

Erreurs à éviter

Demander un garant en plus de la GLI pour un locataire salarié : la caution est contraire à la loi.
Signer le bail avant que l'assureur ait validé le dossier : l'indemnisation peut être refusée.
Déclarer l'impayé trop tard : le délai contractuel est souvent court.
Refacturer la prime au locataire, dans le loyer ou dans les charges.
Laisser la dette s'accumuler en comptant sur l'assureur : les plafonds s'épuisent.

Qui contacter

L'ADIL de votre département, pour vérifier votre choix de garantie et la conformité du bail.
Votre assureur ou votre agence, pour le délai et le contenu exacts de la déclaration d'impayé.
Le service réclamations de l'assureur, puis le médiateur de l'assurance, en cas de refus d'indemnisation contesté.

En cas de refus de garantie ou de litige sur l'interprétation du contrat, un avocat ou l'ADIL doit être consulté avant d'engager une action.

Sources

Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Loyers impayés et expulsion du locataire — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Bailleur, comment gérer votre location ? — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Question n° 8911 : non-cumul de la garantie de loyer impayé et de la caution — Assemblée nationale, consulté le 27 septembre 2026
Revenus fonciers - Charges déductibles - Primes d'assurance — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
Revenus fonciers - Charges déductibles - Charges locatives — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Peut-on demander un garant quand on a une assurance loyers impayés ?+

Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Service-Public rappelle qu'un propriétaire qui a déjà une assurance privée contre les risques locatifs ne peut demander une caution que dans ces deux cas. L'interdiction vise aussi la garantie Visale, qui est un cautionnement. Avant de choisir, comparez donc la GLI, payante pour le bailleur, avec la caution d'un proche ou la garantie Visale, gratuite.

Qui paie l'assurance loyers impayés, le propriétaire ou le locataire ?+

Le propriétaire. La prime ne fait pas partie des charges récupérables, dont la liste fixée par le décret du 26 août 1987 est limitative : elle ne peut donc pas être ajoutée aux charges ni intégrée au loyer à ce titre. En contrepartie, au régime réel des revenus fonciers, la prime est déductible pour son montant réel, le BOFiP citant expressément le risque d'impayés de loyers.

Que couvre exactement une GLI ?+

Cela dépend du contrat, car aucun texte ne fixe son contenu. La plupart couvrent les loyers et charges impayés dans une limite de montant et de durée, et certaines ajoutent les dégradations constatées au départ et les frais de procédure. Lisez attentivement les plafonds, la franchise, le délai de carence, les critères d'éligibilité du locataire et les exclusions avant de signer, puis vérifiez le dossier avant la signature du bail.

Pourquoi une assurance loyers impayés peut-elle refuser de payer ?+

Le plus souvent parce que le dossier du locataire ne respectait pas les critères du contrat au moment de la signature du bail, ou parce que l'impayé a été déclaré après le délai prévu. Une question écrite à l'Assemblée nationale relevait que les assureurs refusent certains profils, par exemple un CDI en période d'essai. Faites valider le dossier avant de signer et déclarez l'impayé sans attendre.

GLI ou Visale : que choisir comme propriétaire ?+

Visale est gratuite pour le bailleur comme pour le locataire, mais elle n'est accessible qu'à certains locataires, selon les conditions d'Action Logement. La GLI est payante et soumise aux critères de l'assureur, mais elle peut couvrir des locataires qui n'ont pas droit à Visale. Les deux ne se cumulent pas, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Vérifiez d'abord l'éligibilité de votre candidat à Visale.

Que faire au premier loyer impayé quand on a une GLI ?+

Relancez le locataire par écrit, puis déclarez l'impayé à l'assureur dans le délai prévu par le contrat, avec le bail, le dossier du locataire, le décompte et vos relances. Si le locataire perçoit une aide au logement, signalez aussi l'impayé à la Caf ou à la MSA. Suivez ensuite les consignes de l'assureur, qui précise qui mandate le commissaire de justice pour le commandement de payer.