Frais d'agence en location : ce que le locataire peut payer

Ce que la loi met à la charge du locataire, et tout le reste au bailleur

L'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe : la rémunération de l'agence qui met un logement en location est à la charge exclusive du propriétaire. Seules deux familles de prestations font exception et se partagent entre bailleur et locataire :

• la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, dues à la signature du bail ;
• l'état des lieux d'entrée, dû une fois réalisé.

Pour chacune, la part du locataire obéit à une double limite : elle ne peut pas dépasser celle du propriétaire (donc la moitié de la facture), ni un plafond par m² de surface habitable.

Service Public le formule sans ambiguïté : « tous les autres frais facturés par l'agence immobilière pour la mise en location d'un logement d'habitation sont à payer entièrement par le propriétaire. » (Source) La rédaction et la diffusion de l'annonce, la recherche de locataire ou les frais de gestion locative ne peuvent donc jamais vous être facturés.

Ces règles valent pour les locations vides comme meublées en résidence principale. Lorsque le bail est conclu avec une agence rémunérée, il doit reproduire ces règles et le montant des plafonds, à peine de nullité.

Les plafonds applicables en 2026

Jamais révisés depuis 2014, les plafonds ont été revalorisés par un arrêté du 17 juillet 2025, en fonction de la hausse de l'indice de référence des loyers entre le 3e trimestre 2024 et le 3e trimestre 2025 (+0,87 %). Les nouveaux montants ne concernent que les baux signés à partir du 1er janvier 2026.

La zone très tendue correspond aux communes classées en zone « A bis », dont Paris. La zone tendue regroupe les autres communes des agglomérations listées en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Ces listes évoluent : Service Public signale une modification par un arrêté du 5 septembre 2025, déjà intégrée à son simulateur « Frais d'agence immobilière : estimer la part du locataire ». C'est l'outil le plus sûr pour connaître la zone de votre commune.

Calculer votre part en 4 étapes

1. Vérifiez la surface habitable inscrite au bail. Elle exclut notamment les parties de moins de 1,80 m de hauteur, les caves, garages, balcons, terrasses et loggias.
2. Demandez le montant total TTC facturé par l'agence pour chaque prestation partagée, en séparant « visite, dossier, bail » et « état des lieux ».
3. Calculez la moitié de chaque montant.
4. Calculez le plafond : surface × tarif de la zone. Votre part est le plus petit des deux résultats ; le propriétaire paie le reste.

Exemple en zone tendue. Logement de 45 m², bail signé en octobre 2026. L'agence facture 900 € TTC pour la visite, le dossier et le bail : la moitié fait 450 €, le plafond 45 × 10,09 = 454,05 €. Vous payez 450 €. Elle facture aussi 200 € pour l'état des lieux d'entrée : la moitié fait 100 €, le plafond 45 × 3,03 = 136,35 €. Vous payez 100 €. Total pour le locataire : 550 €.

Exemple où le plafond joue. Studio de 25 m² en zone très tendue, facture de 700 € TTC pour visite, dossier et bail : la moitié fait 350 €, mais le plafond est de 25 × 12,10 = 302,50 €. Le locataire paie 302,50 € et le propriétaire 397,50 €.

Cas particuliers

État des lieux de sortie

Il ne vous coûte rien lorsqu'il est fait à l'amiable avec l'agent immobilier. Service Public précise que « Toute clause du bail qui impose au locataire le paiement de l'état des lieux de sortie amiable est abusive. » (Source) Une telle clause est réputée non écrite. Pour préparer ce moment, voir notre guide sur l'état des lieux d'entrée et de sortie.

État des lieux par commissaire de justice

Si l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable et de façon contradictoire, un commissaire de justice (ancien huissier) dresse un constat locatif. Ses frais, fixés par un tarif réglementé, sont alors partagés par moitié entre propriétaire et locataire.

Renouvellement du bail

Si l'agence rédige un nouveau bail au renouvellement, par exemple après une hausse de loyer sous-évalué ou une modification des conditions, les mêmes règles de partage et les mêmes plafonds s'appliquent.

Location sans agence

Entre particuliers, aucun honoraire n'est dû. Le propriétaire ne peut pas non plus réclamer de « frais de dossier » : aucune somme ne peut être demandée avant la signature du bail.

Candidature sans suite

Les honoraires de visite, de dossier et de rédaction du bail ne sont dus qu'à la signature du bail. Si vous visitez plusieurs logements avec la même agence sans signer, ou si votre dossier est refusé, rien ne peut vous être facturé à ce titre.

Ce qu'il faut vérifier dans le bail avant de signer

Le bail conclu avec l'aide d'une agence doit reproduire les règles de partage des honoraires et le montant des plafonds. Vérifiez aussi la surface habitable indiquée, la zone retenue et le montant TTC mis à votre charge pour chaque prestation : ce sont les trois éléments qui permettent de refaire le calcul.

Pratiques à refuser

• Des honoraires calculés en « un mois de loyer » sans vérification des plafonds : seul le calcul au m² fait foi.
• Des « frais de dossier » payés avant la signature ou pour réserver le logement : c'est interdit.
• Une facture globale non détaillée : exigez la répartition par prestation et la part du propriétaire.
• Des frais d'état des lieux de sortie, de quittance ou de gestion : ils incombent au bailleur.
• Une surface gonflée pour augmenter le plafond : comparez avec la surface habitable du bail. Pour un logement meublé, notre guide bail meublé ou non meublé rappelle les mentions à vérifier.

L'agence doit par ailleurs afficher ses tarifs TTC, et préciser qui les paie, à l'entrée de ses locaux, en vitrine et sur ses annonces en ligne. Voir aussi notre guide sur la loi Hoguet qui encadre la profession.

Si vous avez trop payé : les recours

1. Refaites le calcul avec la surface habitable, la zone et la date de signature du bail.
2. Écrivez à l'agence par lettre recommandée avec accusé de réception : calcul détaillé, référence à l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, demande de remboursement du trop-perçu sous un délai raisonnable.
3. Faites-vous aider par l'ADIL, qui vérifie gratuitement le calcul et la validité des clauses du bail.
4. Tentez une conciliation auprès d'un conciliateur de justice, sans frais.
5. Saisissez le juge des contentieux de la protection si le désaccord persiste.

Les montants en jeu sont souvent de quelques dizaines à quelques centaines d'euros : en cas de doute ou de litige, l'ADIL ou un avocat peuvent confirmer votre calcul avant toute démarche.

Sources

• Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Les frais d'agence pourront augmenter en 2026 — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Peut-on faire payer les frais d'état des lieux au locataire ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Futur locataire d'un logement privé : justificatifs à donner au propriétaire — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Simulateur - Frais d'agence immobilière : estimer la part du locataire — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026