Copropriétaire qui ne paie pas ses charges : la procédure du syndic étape par étape

Quand un copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndic le relance, puis lui adresse une mise en demeure ; avec la procédure de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, si la dette n'est pas réglée 30 jours après cette mise en demeure, toutes les provisions restantes de l'exercice deviennent immédiatement exigibles. Viennent ensuite, si besoin, une tentative amiable obligatoire pour une dette de 5 000 € ou moins, le tribunal judiciaire, l'hypothèque légale et, en dernier recours, la saisie du lot, que l'assemblée générale doit autoriser.

Ce que le syndic peut réclamer, et avec quels pouvoirs

Chaque copropriétaire doit payer sa quote-part des charges. Le recouvrement relève de la compétence exclusive du syndic, qui ne peut pas le confier à un tiers. Il peut réclamer notamment (Service-Public) :

• les provisions du budget prévisionnel et les cotisations au fonds de travaux ;
• les provisions pour travaux votés hors budget et pour études techniques ;
• les avances prévues par le plan pluriannuel de travaux ou votées pour combler un manque de trésorerie ;
• la quote-part d'un emprunt collectif.

Service-Public le précise : « Pour cette mission, le syndic a un large pouvoir d'initiative et n'a pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour engager des actions en recouvrement des charges. » (Source) Une seule mesure lui échappe : la saisie en vue de la vente d'un lot, qui exige un vote de l'assemblée (article 55 du décret du 17 mars 1967).

La procédure pas à pas

1. La relance simple

Dès qu'un appel de fonds reste impayé ou n'est réglé qu'en partie, le syndic envoie une relance par lettre simple ou courriel. Elle rappelle la date d'échéance dépassée et peut annoncer une tentative amiable, puis une action devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.

2. La mise en demeure

Faute de paiement, le syndic adresse une mise en demeure, en principe par lettre recommandée électronique ou procédé électronique sécurisé, ou par lettre recommandée avec avis de réception si le copropriétaire a demandé l'envoi postal. Elle fait courir les intérêts au taux légal. Ses frais sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Le syndic choisit entre deux voies :

| | Procédure classique | Procédure de l'article 19-2 |

|---|---|---|

| Délai laissé au débiteur | Délai fixé par le syndic (par exemple 15 jours) | 30 jours |

| Mentions propres | Montant et décompte des impayés, sanction | Nature et montant des provisions, texte de l'article 19-2, sanction d'exigibilité immédiate |

| Effet en cas de non-paiement | Action pour les sommes échues | Toutes les provisions de l'exercice, même futures, deviennent exigibles |

| Suite judiciaire | Procédure classique ou injonction de payer | Procédure accélérée au fond |

En indivision, tous les coïndivisaires doivent être mis en demeure, sauf clause contraire du règlement. Si le lot est démembré, l'usufruitier répond en principe des charges de jouissance et le nu-propriétaire des dépenses exceptionnelles et gros travaux, sauf clause de solidarité.

3. La tentative amiable obligatoire jusqu'à 5 000 €

Pour un impayé de 5 000 € ou moins, le syndic doit, avant de saisir le juge, recourir à un conciliateur de justice (gratuit), à un médiateur ou à une procédure participative avec avocats. Il peut aussi utiliser la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conduite par un commissaire de justice : si le copropriétaire accepte le montant et un échéancier, le syndicat obtient un titre exécutoire ayant la même valeur qu'un jugement.

4. L'action en justice

À défaut d'accord, le syndic saisit le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Trois voies s'offrent à lui :

• l'injonction de payer, procédure simplifiée ;
• la procédure classique, qui vise toutes les charges dues au jour de l'assignation ou de l'audience ;
• la procédure accélérée au fond, qui prolonge la voie de l'article 19-2 et vise l'arriéré et toutes les provisions de l'exercice devenues exigibles.

Le copropriétaire peut en outre être condamné à des dommages et intérêts si son défaut de paiement a causé au syndicat un préjudice distinct du simple retard, par exemple des travaux nécessaires rendus impossibles.

5. Les garanties et les saisies

• Hypothèque légale : le syndic peut l'inscrire sur le lot, sans autorisation de l'assemblée, une fois la mise en demeure restée sans effet. Elle donne au syndicat un droit de préférence en cas de vente.
• Hypothèque légale spéciale : elle garantit en outre la créance du syndicat lors de la vente du lot.
• Opposition sur le prix de vente : si le copropriétaire vend, le syndic fait bloquer entre les mains du notaire tout ou partie du prix pour être payé avant que le vendeur ne perçoive le solde.
• Saisie conservatoire des meubles, sans autorisation préalable du juge.
• Saisie immobilière du lot : l'assemblée doit l'autoriser, sur des projets de résolution précisant la saisie, le montant de la mise à prix et les sommes estimées définitivement perdues (article 11 du décret du 17 mars 1967).

Délais et montants à retenir

| Repère | Valeur | Effet |

|---|---|---|

| Délai de la mise en demeure « article 19-2 » | 30 jours | Exigibilité immédiate des provisions de l'exercice |

| Seuil de la tentative amiable obligatoire | 5 000 € ou moins | Conciliation, médiation ou procédure participative avant le juge |

| Intérêts de retard | Taux légal | Dus à compter de la mise en demeure |

| Prescription de l'action en recouvrement | 5 ans | À compter de l'exigibilité des sommes |

Au-delà de 5 ans, la dette est en principe prescrite : un syndic qui laisse traîner fait perdre de l'argent à tous les copropriétaires.

Vous êtes le copropriétaire en difficulté

1. Prévenez le syndic dès le premier impayé et proposez un échéancier écrit : c'est le meilleur moment pour éviter les frais de mise en demeure et de procédure.

2. Vérifiez le décompte. Une erreur de répartition ou une charge non votée se conteste : voyez notre modèle de contestation d'un appel de fonds. Consultez les justificatifs avant l'assemblée, au moins un jour ouvré leur étant consacré.

3. Acceptez la conciliation. Le conciliateur de justice est gratuit et un accord d'échéancier évite le jugement.

4. En cas de surendettement, un dossier peut être déposé auprès de la Banque de France : voyez notre modèle de dépôt de dossier de surendettement.

5. Ne vendez pas en espérant solder plus tard : le syndic peut faire opposition sur le prix de vente chez le notaire.

Erreurs à éviter

• Pour le syndic : une mise en demeure « article 19-2 » sans le texte de l'article, sans la nature des provisions ou sans le délai de 30 jours ; oublier la tentative amiable jusqu'à 5 000 € ; engager une saisie immobilière sans vote de l'assemblée ; laisser courir la prescription.
• Pour le conseil syndical : ne pas demander au syndic l'état des impayés à chaque assemblée.
• Pour le copropriétaire : cesser de payer pour protester contre une décision. L'annulation d'une décision d'assemblée ne dispense pas de régler ses charges, et les frais de recouvrement s'ajoutent à la dette.

Sur le fonctionnement général des charges et du syndic, voir notre guide copropriété : charges, syndic et conseil syndical.

Qui contacter

• Le conciliateur de justice, gratuit, obligatoire pour les impayés de 5 000 € ou moins.
• Un commissaire de justice, pour la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances et les saisies.
• L'ADIL, qui conseille gratuitement syndics bénévoles et copropriétaires.
• Un avocat, selon le montant et la stratégie de recouvrement.

Avant d'engager une procédure ou si vous êtes vous-même poursuivi, faites valider votre situation par l'ADIL, un avocat ou un commissaire de justice.

Sources

• Recouvrement des charges de copropriété impayées — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Recouvrement des charges de copropriété impayées — Justice.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Peut-on contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026