Sommaire du guide
Ce que prévoit l'exonération de l'article 790 A bis
Ce dispositif temporaire, créé par la loi de finances pour 2025 et codifié à l'article 790 A bis du code général des impôts, vise les dons de sommes d'argent en pleine propriété (chèque, virement, mandat ou espèces) versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. À la date du 27 septembre 2026, il reste donc un peu plus de trois mois pour verser les fonds.
Qui peut donner et recevoir
Le bénéficiaire doit être l'enfant, le petit-enfant ou l'arrière-petit-enfant du donateur. À défaut de telle descendance, un neveu ou une nièce peut en profiter ; l'administration précise qu'il s'agit uniquement des enfants des frères et sœurs du donateur, pas de ceux de leur conjoint.
Combien
Deux plafonds se combinent : 100 000 € par donateur pour un même bénéficiaire, et 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Service-Public donne l'exemple d'un don de 100 000 € d'un grand-père et d'un autre de 100 000 € de la mère pour l'achat d'un logement neuf. Le don peut être versé en plusieurs fois, dans ces limites.
L'exonération porte seulement sur la somme réellement utilisée pour l'achat ou les travaux. Si vous recevez 80 000 € et que les travaux coûtent 50 000 €, seuls 50 000 € sont exonérés à ce titre ; le surplus relève des abattements ordinaires.
Les deux usages autorisés, et ceux qui sont exclus
L'achat d'un logement neuf ou en VEFA
Le logement doit être neuf, c'est-à-dire achevé et jamais habité ni utilisé, ou acheté en l'état futur d'achèvement. Maison ou appartement, peu importe. La date qui compte est celle de l'acte authentique chez le notaire, pas celle du contrat de réservation. Une fois l'acte de VEFA signé dans les six mois du don, les appels de fonds payés plus tard avec cet argent restent couverts. Pour le déroulement d'un achat sur plan, voir notre guide sur l'achat en VEFA.
Le logement peut être occupé par vous ou loué, nu ou meublé, comme résidence principale du locataire, mais pas à un membre de votre foyer fiscal.
Les travaux de rénovation énergétique
L'argent peut financer des travaux et dépenses éligibles à MaPrimeRénov' dans le logement dont vous êtes propriétaire et qui est votre résidence principale. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels, qualifiés lorsque la réglementation l'exige. Le point clé : vous ne devez pas percevoir MaPrimeRénov' pour ces mêmes dépenses. Pour le choix des travaux, notre guide rénovation énergétique : par où commencer aide à fixer les priorités.
Ce qui ne fonctionne pas
L'administration fiscale l'écrit sans ambiguïté : « La construction par le contribuable de sa résidence principale ne bénéficie pas du dispositif. » (Source) Sont également exclus :
- l'achat d'un terrain à bâtir suivi d'une construction, en contrat de construction de maison individuelle ou avec un maître d'œuvre (réponse ministérielle publiée en février 2026) ;
- l'apport ou le prêt de la somme à une SCI, même si la société achète ensuite un logement neuf ;
- le remboursement anticipé d'un prêt ayant financé un achat signé avant le 15 février 2025 ;
- les travaux dans un logement appartenant à une société dont vous êtes associé ;
- les résidences secondaires, garages et logements laissés vides.
Attention aux annonces sur « l'ancien » : certains sites affirment que la loi de finances pour 2026 a étendu l'exonération à l'achat d'un logement ancien par un primo-accédant jusqu'au 30 juin 2027. Les sources officielles que nous avons consultées (fiche impots.gouv.fr mise à jour en juillet 2026, commentaires BOFiP) ne mentionnent que le neuf, la VEFA et la rénovation énergétique. Ne bâtissez pas votre projet sur cette extension sans une confirmation écrite de votre notaire ou de votre service des impôts.
Le calendrier à respecter
Le don doit précéder l'achat ou les travaux, et l'argent doit être affecté au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit le versement.
| Date du versement (exemple) | Date limite d'affectation |
|---|---|
| 15 octobre 2026 | 30 avril 2027 |
| 3 novembre 2026 | 31 mai 2027 |
| 20 décembre 2026 | 30 juin 2027 |
| 2 janvier 2027 | Hors dispositif : versement trop tardif |
Pour l'achat, l'affectation est prouvée si l'apport personnel mentionné dans l'acte est au moins égal à la somme exonérée : faites-le écrire clairement par le notaire. La durée de conservation de cinq ans court à partir de l'achat, ou de l'achèvement du logement s'il est postérieur ; pour des travaux, à partir de leur achèvement.
Déclarer le don, étape par étape
- Verser l'argent par un moyen traçable : un virement daté vous évite toute discussion sur la date du don.
- Déclarer le don en ligne : depuis le 1er janvier 2026, la déclaration des dons manuels se fait en principe sur votre espace impots.gouv.fr (« Déclarer un don »). C'est le bénéficiaire qui déclare, même si aucun droit n'est dû.
- Utiliser le formulaire papier n° 2735 seulement si vous êtes dans un cas de dispense, qui vise notamment ce don exonéré ; il se dépose en deux exemplaires au service de l'enregistrement de votre domicile.
- Signer l'achat ou lancer les travaux dans les six mois et conserver devis, factures et acte notarié.
- Garder les justificatifs pendant toute la période de cinq ans et au-delà : l'administration peut les demander.
Si vous ne pouvez pas prouver la date exacte d'un versement fait jusqu'au 31 décembre 2026, l'administration admet que la date inscrite sur la déclaration fait foi, à condition de déposer celle-ci avant le 31 janvier 2027.
Cumul avec les autres abattements
Cette exonération s'ajoute aux avantages permanents. Un enfant peut en plus recevoir de chaque parent 100 000 € au titre de l'abattement classique, renouvelable tous les 15 ans, et 31 865 € au titre du don familial de somme d'argent, si le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire est majeur ou émancipé. Le ministère chargé du logement souligne que ces exonérations « se cumulent ». Pour transmettre ensuite un logement plutôt que de l'argent, voir donner sa maison à ses enfants.
| Exemple fictif : don d'un parent à son enfant majeur | Montant |
|---|---|
| Exonération temporaire (achat neuf dans les six mois) | 100 000 € |
| Don familial de somme d'argent (donateur de moins de 80 ans) | 31 865 € |
| Abattement parent-enfant | 100 000 € |
| Total transmissible sans droits par ce parent | 231 865 € |
Cas particuliers et erreurs à éviter
- Vendre avant cinq ans : l'exonération est remise en cause, même si le prix est réinvesti aussitôt dans un autre logement. Les droits deviennent exigibles avec l'intérêt de retard.
- Louer à un proche du foyer fiscal : la condition de location n'est pas remplie.
- Demander MaPrimeRénov' sur les travaux financés par le don : il faut choisir l'un ou l'autre pour les mêmes dépenses.
- Acheter à plusieurs : l'achat en indivision d'un logement neuf est admis, de même que l'achat de l'usufruit, sous réserve de l'affectation à la résidence principale ou à la location.
- Décès du bénéficiaire pendant les cinq ans : l'exonération n'est pas remise en cause, les obligations étant personnelles.
- Étudiant : le logement occupé pour ses études par un enfant célibataire du bénéficiaire, resté à sa charge au sens de l'impôt sur le revenu, est admis comme résidence principale.
Pour estimer le budget d'un achat, les outils de la page /simulateur complètent utilement ce calcul, et notre guide sur l'apport personnel aide à le dimensionner.
Qui contacter
- Votre notaire : rédaction de l'acte, mention de l'apport, éventuel acte de donation.
- Le service des impôts des particuliers ou le service de l'enregistrement : déclaration du don et questions sur son traitement.
- Un conseiller France Rénov' : éligibilité des travaux à MaPrimeRénov'.
- L'ADIL : information juridique gratuite sur votre projet d'achat.
Les conditions sont strictes et la date butoir approche : en cas de doute sur votre situation, faites valider le montage par un notaire ou par l'ADIL avant de verser les fonds.
Sources
- Que puis-je donner à mes enfants, petits-enfants sans avoir à payer de droits ? — impots.gouv.fr (DGFiP), consulté le 27 septembre 2026
- BOI-ENR-DMTG-20-20-20 : donations, exonérations (§ 730 à 1000) — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
- Droits de donation - Biens imposables et principales exonérations — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
- De nouvelles exonérations pour les dons d'argent entre membres d'une famille — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
- Donations : deux dispositifs complémentaires d'exonération pour soutenir les projets immobiliers — Ministères Transition écologique et Logement, consulté le 27 septembre 2026
- Comment faire une donation ? — Ministère de l'Économie, consulté le 27 septembre 2026
Vos questions
Combien peut-on donner à un enfant pour acheter un logement sans payer de droits ?
Au titre de l'exonération temporaire, un parent peut donner jusqu'à 100 000 € à son enfant pour l'achat d'un logement neuf ou en VEFA, ou pour des travaux de rénovation énergétique, à condition de verser l'argent au plus tard le 31 décembre 2026. L'enfant peut recevoir 300 000 € au total de plusieurs donateurs. Cette somme s'ajoute à l'abattement de 100 000 € et au don familial de 31 865 €.
Le don exonéré peut-il servir à acheter un logement ancien ?
Selon les sources officielles consultées, non : l'argent doit financer l'achat d'un logement neuf ou en VEFA, ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans votre résidence principale. Des sites évoquent une extension à l'ancien pour les primo-accédants, mais la fiche d'impots.gouv.fr mise à jour en juillet 2026 ne la mentionne pas. Faites confirmer votre situation par un notaire avant tout versement.
Quel est le délai pour utiliser l'argent donné ?
Le bénéficiaire doit affecter la somme au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit le versement. Pour un don reçu le 20 décembre 2026, l'acte d'achat doit donc être signé au plus tard le 30 juin 2027. Pour une VEFA, c'est la signature de l'acte authentique qui compte ; les appels de fonds payés ensuite restent couverts. Le don doit toujours précéder l'achat.
Peut-on utiliser le don pour faire construire sa maison ?
Non. L'administration fiscale exclut la construction de sa résidence principale par le bénéficiaire, y compris l'achat d'un terrain suivi d'un contrat de construction de maison individuelle ou d'un contrat de maîtrise d'œuvre. Une réponse ministérielle publiée en février 2026 l'a confirmé. Seul l'achat d'un logement neuf achevé et jamais habité, ou d'un logement en VEFA auprès d'un promoteur, est admis.
Comment déclarer un don d'argent exonéré pour l'achat d'un logement ?
C'est le bénéficiaire qui déclare le don, même s'il n'y a aucun droit à payer. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration se fait en principe en ligne sur l'espace impots.gouv.fr, rubrique « Déclarer un don ». Le formulaire papier n° 2735 reste possible dans les cas de dispense, qui visent notamment ce don exonéré ; il se dépose en deux exemplaires au service de l'enregistrement.
Que se passe-t-il si je revends le logement avant cinq ans ?
L'exonération est remise en cause : les droits de donation normalement dus deviennent exigibles, avec l'intérêt de retard. L'administration précise que réinvestir aussitôt le prix dans un autre logement ne change rien. Le logement doit rester votre résidence principale, ou être loué comme résidence principale à une personne extérieure à votre foyer fiscal, pendant cinq ans. Le décès du bénéficiaire, lui, ne remet pas l'exonération en cause.
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