Apport personnel : combien faut-il pour acheter un logement en 2026 ?

Ce que la réglementation impose, et ce qu'elle n'impose pas

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'impose aux banques. Elle fixe deux critères, et seulement deux : un taux d'effort d'au plus 35 % des revenus et une durée de crédit d'au plus 25 ans. Elle ne fixe aucun pourcentage d'apport.

Le HCSF surveille pourtant ce point de près. Son diagnostic, rappelé sur la page officielle de la mesure, décrivait avant 2022 « un assouplissement progressif des conditions d'octroi (allongement des maturités, hausse des taux d'effort et baisse des taux d'apport) » (Source). Et sa foire aux questions précise que d'autres critères que les siens peuvent être retenus par chaque banque pour accorder ou refuser un prêt. L'exigence d'apport relève donc de la politique de risque de chaque établissement, pas de la loi.

Service Public définit l'apport simplement : c'est la part de votre épargne (compte, livrets, épargne logement, plan d'épargne entreprise) que vous décidez d'affecter au projet.

Calculer l'apport dont vous avez besoin, en quatre étapes

1. Additionnez le coût total de l'opération, et pas seulement le prix. Service Public liste : prix du logement, coût de la garantie du prêt (hypothèque ou caution), frais de notaire, frais de dossier du prêt et de l'assurance, éventuels frais d'ouverture de compte, rémunération du courtier et de l'agent immobilier si elle est à votre charge.
2. Estimez les frais d'acquisition. Dans l'ancien, ils sont surtout composés de droits de mutation : le taux normal de la taxe de publicité foncière atteint 6,32 % dans la plupart des départements pour les ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (hors primo-accédants), selon les Notaires de France. Le détail est dans notre guide Frais de notaire en 2026.
3. Mettez de côté une épargne de précaution que vous n'engagerez pas : déménagement, premiers travaux, charges imprévues.
4. Soustrayez ce que la banque peut vous prêter. Votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus, de vos charges, de la durée et du taux : voir Capacité d'emprunt et taux d'endettement et le simulateur.

Exemple chiffré pour un bien à 250 000 €

Ces montants sont des ordres de grandeur calculés sur les fourchettes publiées : le montant exact est donné par le notaire, ou par le simulateur officiel de Service Public, qui tient compte du département.

D'où peut venir l'apport

Votre épargne et l'épargne logement

Livrets, comptes, plan ou compte épargne logement : Service Public rappelle que le PEL et le CEL ouvrent aussi droit à un prêt épargne logement, qui est un prêt réglementé.

L'épargne salariale

L'acquisition de la résidence principale fait partie des cas de déblocage anticipé du plan d'épargne entreprise. Deux conditions pratiques à retenir : l'achat doit se faire directement, pas via une société civile immobilière, et la demande doit intervenir dans les 6 mois suivant l'événement. Adressez-la à l'organisme qui gère le plan.

Les dons familiaux

• Le don familial de somme d'argent classique est exonéré dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans, par donateur et par bénéficiaire, si le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur. Il doit être déclaré dans le mois qui suit le don : selon impots.gouv.fr, passé ce délai, l'exonération est perdue.
• L'exonération temporaire pour l'achat d'un logement neuf : un parent, grand-parent, arrière-grand-parent (ou un oncle ou une tante sans descendant) peut donner jusqu'à 100 000 € exonérés, dans la limite de 300 000 € reçus par bénéficiaire. L'argent doit servir, au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement, à acquérir un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou à financer une rénovation énergétique de votre résidence principale. Le logement doit être occupé comme résidence principale, ou loué comme telle, pendant 5 ans. Ce dispositif s'applique jusqu'au 31 décembre 2026 : il ne reste que quelques mois.

Les prêts aidés qui complètent le plan de financement

Le prêt à taux zéro et le prêt accession d'Action Logement ne sont pas de l'apport au sens strict, puisqu'ils se remboursent, mais ils réduisent le montant du prêt principal. Action Logement indique d'ailleurs qu'il est possible d'obtenir son prêt accession sans apport personnel.

Acheter avec peu ou pas d'apport

C'est possible, mais plus exigeant :

• Les frais sont alors financés par le crédit. Le montant emprunté augmente, la mensualité aussi, et le ratio de 35 % (assurance comprise) est atteint plus vite.
• La marge de dérogation n'est pas un droit. Les banques peuvent déroger aux critères du HCSF pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 30 % de cette marge réservés aux primo-accédants. Mais la FAQ du HCSF précise que l'usage de cette marge est laissé à la libre appréciation de chaque banque.
• Le statut de primo-accédant s'entend, pour le HCSF, d'une personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt.
• Le reste du dossier doit compenser : stabilité des revenus, comptes sans incident, épargne résiduelle même modeste.

Les erreurs qui coûtent cher

• Engager toute son épargne. Un apport maximal laisse le ménage sans réserve le jour où une dépense imprévue survient.
• Oublier les sommes versées avant l'acte. Le dépôt de garantie remis au notaire à la signature du compromis sort déjà de votre épargne : prévoyez-le dans le calcul.
• Rater la déclaration d'un don. Le délai d'un mois pour le don familial classique est d'application stricte.
• Utiliser l'exonération de 100 000 € pour un logement ancien. Elle vise le neuf, la vente en l'état futur d'achèvement ou la rénovation énergétique, pas l'achat dans l'ancien : sinon, les droits de donation redeviennent dus.
• Présenter des fonds d'origine non justifiée. La banque et le notaire demandent la provenance des sommes : gardez les relevés et les actes de donation.

À qui s'adresser

• L'ADIL de votre département : conseil juridique, financier et fiscal gratuit, et plan de financement intégrant toutes les aides mobilisables (PTZ, prêt Action Logement, prêt d'accession sociale, aides locales).
• Le notaire : chiffrage exact des frais, rédaction d'une donation si besoin.
• Le service de conseil d'Action Logement, gratuit pour les salariés du secteur privé.
• Plusieurs banques ou un courtier, pour comparer la façon dont chacune apprécie votre apport : voir Obtenir le meilleur taux de crédit immobilier.

En cas de doute sur une donation, un déblocage d'épargne ou le montage de votre financement, faites valider votre situation par un notaire ou par l'ADIL avant de signer.

Sources

• Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière (economie.gouv.fr), consulté le 27 septembre 2026
• Je veux obtenir un crédit immobilier — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Frais de notaire réduits lors de l'acquisition d'un bien dans le neuf — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• Dons exonérés — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
• De nouvelles exonérations pour les dons d'argent entre membres d'une famille — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Dans quels cas peut-on demander le déblocage anticipé de l'épargne salariale ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026