Déficit foncier : comment ça marche et quel plafond d'imputation en 2026 ?

Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?

Vous êtes en déficit foncier lorsque, sur une année civile, les charges déductibles de vos logements loués vides dépassent les loyers encaissés. Loyers et charges de tous les biens loués nus du foyer sont additionnés : un bien bénéficiaire peut donc absorber les charges d'un autre. Trois conditions préalables doivent être remplies.

• Une location nue. Un logement meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec ses propres règles de déficit : voir notre guide LMNP : statut, conditions et optimisation fiscale.
• Le régime réel. Le micro-foncier, applicable de plein droit lorsque vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, applique un abattement forfaitaire de 30 % et interdit toute déduction de charges : aucun déficit n'est possible. L'option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans.
• Des dépenses déductibles. Réparation et entretien, travaux d'amélioration (dont la rénovation énergétique), frais de gestion, primes d'assurance, provisions pour charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt. Les travaux de construction, d'agrandissement ou de transformation ne sont jamais déductibles.

Les charges sont retenues l'année où vous les payez réellement, pas l'année du devis ni celle de la fin du chantier.

Le mécanisme d'imputation, étage par étage

Le déficit n'est pas traité d'un bloc : l'administration le découpe selon l'origine des charges.

1. Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les loyers. S'ils les dépassent, cette fraction ne peut aller que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
2. Le déficit issu des autres charges se déduit du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. Service Public le résume ainsi : « La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. » (Source)
3. Ce qui dépasse 10 700 € rejoint la fraction « intérêts » et se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce report ne vient jamais gonfler le plafond d'une année ultérieure.

Si votre revenu global de l'année est trop faible pour absorber la part imputable, le solde devient un déficit global, reportable sur le revenu global des six années suivantes.

Le plafond est porté à 15 300 € lorsque le déficit concerne un logement relevant de l'amortissement « Périssol » ou du dispositif « Cosse ».

L'exemple de l'administration

Un propriétaire encaisse 5 000 € de loyers, paie 12 000 € de charges hors intérêts et 6 000 € d'intérêts d'emprunt. Son résultat foncier est de − 13 000 €. Il déduit 10 700 € de son revenu global ; les 2 300 € restants s'imputeront sur ses revenus fonciers des dix années suivantes (exemple tiré de la fiche Service Public sur les revenus locatifs, vérifiée le 15 avril 2026).

La contrepartie : louer jusqu'à la fin de la 3e année

L'avantage a une contrepartie : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Service Public précise : « La déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les 3 ans qui suivent l'année pour laquelle la déduction a été effectuée. » (Source)

Concrètement, un déficit imputé sur les revenus de 2026 impose de louer jusqu'au 31 décembre 2029. Vendre le bien ou le reprendre pour vous avant cette date entraîne la réintégration du déficit déduit. La déduction est toutefois maintenue si l'arrêt de la location résulte d'un licenciement, d'une invalidité, d'un décès ou d'une expropriation.

Le plafond de 21 400 € pour une rénovation énergétique

Sur option, le plafond de 10 700 € est relevé à hauteur des dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sans pouvoir dépasser 21 400 € par an. Les conditions sont cumulatives :

• un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
• des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 : la date de fin, initialement fixée au 31 décembre 2025, a été prolongée par la loi de finances pour 2026 ;
• des travaux figurant dans la liste du décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 (isolation, chauffage, eau chaude sanitaire, équipements à énergie renouvelable) ;
• deux diagnostics de performance énergétique : l'un avant les travaux, l'autre après, qui prouve le changement de classe.

L'option se coche sur la déclaration n° 2044 de l'année où le déficit est constaté. Sans elle, le plafond de 10 700 € s'applique. Pour financer ces travaux, voir aussi MaPrimeRénov' : conditions, montants et démarches et notre guide sur le DPE et son impact sur la location.

Exemple chiffré

Les intérêts (1 500 €) sont absorbés par les loyers. Le plafond applicable est de 10 700 € augmenté des 24 000 € de travaux éligibles, ramené au maximum légal de 21 400 € : les 19 000 € sont déductibles du revenu global en totalité. Sans l'option, seuls 10 700 € le seraient et 8 300 € partiraient en report. Pour un foyer dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %, l'écart d'impôt sur le revenu la première année est d'environ 2 490 € (8 300 € × 30 %).

Déclarer un déficit foncier : les étapes

1. Vérifiez votre régime. Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, vous êtes au réel d'office ; en dessous, optez pour le réel en connaissance de l'engagement de 3 ans.
2. Rassemblez les factures acquittées dans l'année, bien par bien, en séparant intérêts d'emprunt et autres charges.
3. Remplissez la déclaration n° 2044 (en ligne dans votre espace impots.gouv.fr, ou sur papier) ; notre modèle de déclaration des revenus fonciers 2044 détaille chaque ligne. La 2044 spéciale est réservée à certains cas (monument historique, nue-propriété, dispositifs d'amortissement).
4. Cochez l'option du plafond de 21 400 € si vos travaux y ouvrent droit, et conservez les deux DPE.
5. Reportez chaque année les déficits antérieurs encore imputables, en tenant un tableau par année d'origine : le délai de dix ans court pour chacun.
6. Conservez bail, factures, devis et diagnostics au moins jusqu'à la fin de l'engagement de location et du délai de contrôle fiscal qui suit.

Cas particuliers

Le nouveau statut du bailleur privé

La loi de finances pour 2026 a créé un dispositif (plan « relance logement ») pour les logements situés dans un immeuble collectif, neufs ou anciens avec au moins 30 % de travaux, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 et loués nus pendant au moins 9 ans sous plafond de loyer. Une partie du prix d'achat devient déductible des loyers, jusqu'à 12 000 € par an selon la catégorie de loyer, et le déficit reste imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €, selon Service Public.

SCI et démembrement

Si le bien est détenu par une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés, le résultat foncier est réparti entre les associés, qui l'intègrent à leur propre déclaration : voir SCI familiale : avantages et inconvénients. Le nu-propriétaire d'un bien loué par l'usufruitier qui supporte des charges passe par la 2044 spéciale.

Les erreurs à éviter

• Engager un gros chantier en restant au micro-foncier : le déficit est perdu.
• Confondre amélioration et agrandissement : créer une surface habitable n'est pas déductible.
• Vendre trop tôt : une cession avant la fin de la 3e année annule l'imputation sur le revenu global.
• Payer tous les travaux la même année : le plafond étant annuel, étaler les paiements sur deux années civiles permet de l'utiliser deux fois.
• Oublier l'option ou le DPE initial : sans eux, pas de plafond relevé.
• Surestimer le gain : l'économie dépend de votre tranche marginale ; un foyer peu imposé bénéficie surtout du report.

Qui contacter ?

Le service des impôts des particuliers répond aux questions déclaratives (0809 401 401, du lundi au vendredi de 8 h 30 à 19 h). L'ADIL de votre département informe gratuitement sur la location et la fiscalité du bailleur. Pour un chantier important ou un montage en société, un expert-comptable ou un avocat fiscaliste sécurise les choix. Nos simulateurs aident à mesurer l'effort d'épargne d'un investissement.

En cas de doute sur la qualification d'une dépense ou sur la durée de location à respecter, faites valider votre situation par un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste, notaire) ou par l'ADIL.

Sources

• Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée) — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• BOI-RFPI-BASE-30-20 - RFPI - Revenus fonciers — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
• Tout savoir sur le déficit foncier — Ministère de l'Économie, consulté le 27 septembre 2026
• De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs — Service Public, consulté le 27 septembre 2026