Hypothèque ou caution : quelle garantie de prêt choisir

La banque peut exiger l'une de trois garanties : un cautionnement par un organisme spécialisé, une hypothèque conventionnelle, ou l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui remplace depuis 2022 l'ancien privilège de prêteur de deniers. La caution coûte en principe plus cher à la souscription mais évite les frais de mainlevée si vous revendez avant la fin du prêt ; l'hypothèque est souvent moins chère au départ, mais une revente anticipée impose une mainlevée payante.

Les trois garanties côte à côte

|---|---|---|---|

| Qui intervient | Un organisme de caution, partenaire de la banque ou choisi par vous | Le notaire, par acte authentique | Le notaire, qui l'inscrit au service de publicité foncière |

| Biens concernés | Tout projet accepté par l'organisme | Un bien que vous possédez déjà ou le bien financé | L'achat d'un bien existant (maison, appartement, terrain), pas la VEFA ni les travaux |

| Coût à l'entrée | Frais de souscription plus élevés qu'une hypothèque conventionnelle | Frais de notaire, dont taxe de publicité foncière et frais de formalités | Frais d'inscription, sans taxe de publicité foncière |

| Fin de la garantie | Au terme du prêt ; restitution possible d'une partie des frais, sous conditions | Inscription effacée sans frais 1 an après la dernière échéance | Idem : durée du crédit plus 1 an |

Sources : Service-Public, fiches caution, hypothèque conventionnelle et hypothèque légale spéciale.

Le cautionnement bancaire

Un organisme s'engage à rembourser la banque si vous ne payez plus. Service-Public le résume ainsi : « Opter pour une caution implique des frais de souscription plus élevés que ceux d'une hypothèque conventionnelle. » (Source) En contrepartie, aucune mainlevée n'est due en cas de revente, et une partie des frais peut être récupérée à la fin du remboursement, sous conditions. Les fonctionnaires peuvent aussi s'adresser à leur mutuelle. La caution n'est jamais automatique : l'organisme examine lui-même votre dossier et peut refuser. S'il paie à votre place, il se retourne ensuite contre vous pour récupérer les sommes versées.

L'hypothèque conventionnelle

Elle est constituée devant notaire, puis inscrite au service de publicité foncière. Elle peut porter sur le bien acheté ou sur un autre bien qui vous appartient déjà. En cas d'impayés, la banque peut faire saisir et vendre le bien pour se rembourser. Son coût comprend la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et des frais de formalités ; Service-Public propose un simulateur du coût d'une hypothèque selon le type d'achat et le département.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Elle a pris le relais du privilège de prêteur de deniers en 2022. La banque n'a pas besoin de votre consentement : elle figure dans l'offre de prêt comme garantie. Elle permet au prêteur d'être payé en priorité en cas de vente forcée. Service-Public précise qu'« à la différence des autres hypothèques, l'inscription de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers au service de publicité foncière n’est pas soumise à la taxe sur la publicité foncière » (Source). Elle ne peut garantir que l'achat d'un bien existant : pour un achat sur plan ou le financement de travaux, une autre garantie sera nécessaire.

Choisir sa garantie en cinq étapes

1. Demandez le chiffrage des garanties possibles à la banque et, pour l'hypothèque, au notaire. Le coût de la garantie imposée entre dans le TAEG de l'offre.

2. Estimez vos chances de revendre avant le terme. Mutation professionnelle, famille qui s'agrandit, achat d'étape : plus la revente est probable, plus l'absence de mainlevée plaide pour la caution.

3. Vérifiez la nature du projet. Achat en VEFA ou travaux financés : l'hypothèque légale spéciale n'est pas possible.

4. Comparez le coût total, pas seulement le coût d'entrée. Ajoutez à l'hypothèque le coût probable d'une mainlevée ; déduisez de la caution la part éventuellement restituée, selon les conditions écrites de l'organisme.

5. Anticipez les formalités. Si vous signez par procuration et que la banque prend une hypothèque conventionnelle, la procuration doit être notariée, car la constitution d'une hypothèque exige un acte authentique (Notaires de France).

Revente, remboursement anticipé, rachat : la mainlevée

Une hypothèque, conventionnelle ou légale spéciale, reste inscrite pendant la durée du crédit plus 1 an, puis disparaît sans frais ni démarche. Avant ce terme, une mainlevée est nécessaire si vous vendez le bien, même après avoir soldé le prêt, et parfois en cas de rachat de crédit par une autre banque (Service-Public).

La procédure est la suivante :

1. la banque donne son accord à la mainlevée ;

2. le notaire établit un acte authentique de mainlevée, à vos frais ;

3. il le présente au service de publicité foncière, qui radie l'inscription.

Si la banque refuse, il faut saisir le tribunal judiciaire dont dépend le service de publicité foncière. Pour les frais de sortie du prêt lui-même, voir notre guide sur le remboursement anticipé et, en cas de changement de banque, celui sur le rachat de crédit.

Cas particuliers

Une caution personne physique

Un parent ou un proche peut se porter caution. Il reçoit l'offre de prêt et doit respecter le même délai de réflexion que l'emprunteur avant de l'accepter (ANIL). Son engagement l'expose sur son propre patrimoine : il doit en mesurer la portée avant de signer.

Refus d'assurance emprunteur

Lorsque l'assurance est refusée, les banques se sont engagées, dans le cadre de la convention Aeras, à étudier des garanties alternatives, dont une hypothèque sur un autre bien que celui financé.

Achat à deux

La garantie couvre le prêt, quel que soit le mode de détention. En cas de séparation, la reprise du prêt par l'un des deux ou la levée de la garantie passe en pratique par un accord avec la banque ; notre guide acheter à deux aide à anticiper.

Erreurs à éviter

Comparer les offres sans le coût de la garantie : il fait partie du TAEG et peut inverser un classement.
Ignorer la mainlevée dans un projet de revente à moyen terme.
Supposer que la caution est acquise : l'accord de l'organisme est une étape à part entière du calendrier.
Oublier l'hypothèque lors d'une vente : le notaire du vendeur devra la faire lever, et les frais seront à votre charge.

Qui contacter

Le notaire : coût de l'inscription, de la mainlevée, formalités.
L'ADIL de votre département : comparaison des garanties dans le plan de financement.
Assurance Banque Épargne Info Service, orientation indiquée par Service-Public pour les questions bancaires.

Avant de choisir une garantie ou en cas de désaccord avec la banque sur une mainlevée, prenez conseil auprès d'un notaire, d'un avocat ou de l'ADIL.

Sources

Faut-il avoir une caution pour obtenir un crédit immobilier ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Faut-il prendre une hypothèque pour obtenir un crédit immobilier ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Qu'est-ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Peut-on faire lever une hypothèque ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Contrat de crédit immobilier — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Expatriation : faire une procuration à l’étranger — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Quelle différence entre une caution bancaire et une hypothèque ?+

Avec la caution, un organisme s'engage à payer la banque si vous faites défaut, puis se retourne contre vous. Avec l'hypothèque, la banque a un droit sur le bien et peut le faire saisir et vendre. La caution coûte généralement plus à la souscription, mais n'entraîne aucun frais de mainlevée si vous revendez avant la fin du prêt.

Qu'est-ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?+

C'est la garantie qui remplace depuis 2022 le privilège de prêteur de deniers. Elle ne peut garantir que l'achat d'un bien existant, pas une VEFA ni des travaux. La banque n'a pas besoin de votre consentement : elle figure dans l'offre. Son inscription au service de publicité foncière n'est pas soumise à la taxe de publicité foncière.

Combien de temps dure une hypothèque sur un bien ?+

L'hypothèque reste inscrite pendant la durée du crédit, plus un an. Elle s'efface ensuite automatiquement, sans frais ni démarche, un an après la dernière échéance prévue lors de l'inscription. Si vous vendez le bien avant cette date, même après avoir soldé le prêt, une mainlevée établie par un notaire est nécessaire, à vos frais.

Comment lever une hypothèque quand on vend ?+

La banque donne son accord, puis le notaire établit un acte authentique de mainlevée, dont les frais sont à votre charge, et le présente au service de publicité foncière, qui radie l'inscription. En pratique, le notaire de la vente s'en occupe. Si la banque refuse la mainlevée, il faut saisir le tribunal judiciaire dont dépend le service de publicité foncière.

Récupère-t-on une partie des frais de caution à la fin du prêt ?+

C'est possible. Service-Public indique qu'une partie des frais de souscription d'un cautionnement bancaire peut être récupérée à l'échéance du prêt, sous certaines conditions. Ces conditions sont fixées par l'organisme de caution : demandez-les par écrit avant de choisir, pour comparer honnêtement la caution et l'hypothèque sur toute la durée du crédit.

Un parent peut-il se porter caution de mon crédit immobilier ?+

Oui, la caution peut être une personne physique. Elle reçoit alors l'offre de prêt et doit respecter le même délai de réflexion que vous avant de l'accepter. Son engagement porte sur son propre patrimoine : si vous ne payez plus, la banque pourra lui réclamer les sommes dues. Elle doit en mesurer la portée avant de signer.