Guide pratique · Financement

Frais annexes d'un crédit immobilier : dossier, garantie, assurance et courtier

En plus des intérêts, un crédit immobilier entraîne des frais de dossier, des frais de garantie, le coût de l'assurance emprunteur et, selon le cas, la rémunération d'un courtier, l'ouverture d'un compte ou l'évaluation du bien. Tous les frais imposés pour obtenir le prêt sont intégrés au TAEG, qui est donc le seul taux à comparer entre deux offres portant sur le même montant.

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 6 min de lectureService Public · ANIL

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Pas de frais
d'étude ne peut vous être demandé par la banque ni par un intermédiaire si vous refusez l'offre
Source : ANIL
Quatre mois
si l'achat n'est pas conclu dans ce délai après votre acceptation, l'offre peut être annulée et seuls des frais d'étude limités réclamés
Source : ANIL
Dix ans
de domiciliation des revenus au maximum, en échange d'un avantage individualisé précisé dans l'offre
Source : ANIL

Sommaire du guide

Mon plan

Étape par étape

Demander la FISE à chaque banque
Elle présente les frais selon un modèle imposé, ce qui facilite la comparaison
Comparer les TAEG
À montant et durée identiques, puis le coût total en euros
Mettre les banques en concurrence sur les frais de dossier
Souvent plus faciles à réduire que le taux
Obtenir un devis d'assurance externe
Avant de discuter l'assurance proposée par la banque
Chiffrer la garantie selon votre horizon de revente
Mainlevée comprise
Faire écrire toute concession dans l'offre
Seul document qui engage la banque

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Délais prévus par les textes cités dans le guide. Le délai réel peut varier : vérifiez auprès de l'organisme concerné.

La liste complète des frais annexes

Service-Public recense, dans le montant total à financer, le coût de la garantie, les frais de notaire, les frais de dossier du prêt, les frais de dossier de l'assurance, l'ouverture d'un compte en cas de nouvelle domiciliation, et la rémunération éventuelle du courtier et de l'agent immobilier (Source).

Frais	À quoi ils servent	Dans le TAEG ?	Levier
Frais de dossier du prêt	Étude et montage du crédit par la banque	Oui	Se négocient, surtout en concurrence
Garantie (caution ou hypothèque)	Protéger la banque contre les impayés	Oui	Choix du type de garantie
Assurance emprunteur	Couvrir décès, invalidité, incapacité	Oui, si elle est exigée	Délégation à un autre assureur
Frais de dossier de l'assurance	Adhésion au contrat	Oui, si imposés	Comparer les contrats
Courtier	Recherche et négociation du prêt	Oui (frais d'intermédiaire)	Barème à connaître avant de signer le mandat
Ouverture et tenue d'un compte	Domiciliation demandée par la banque	Oui, si nécessaires pour obtenir le crédit	Négocier l'avantage accordé en échange
Évaluation du bien	Expertise demandée par le prêteur	Oui	Demander si elle est facturée
Intérêts intercalaires (achat sur plan)	Intérêts sur les fonds versés par tranches	Non, en VEFA	Débloquer d'abord les prêts les moins chers

La liste des éléments du TAEG et l'exclusion des intérêts intercalaires en VEFA figurent sur la même fiche Service-Public. Les droits d'enregistrement liés à l'achat, eux, n'entrent pas dans le TAEG : ils relèvent des frais de notaire.

Les frais de dossier et d'étude

Chaque banque fixe ses propres frais de dossier : ils figurent dans la fiche d'information standardisée européenne (FISE) et dans l'offre. Deux protections existent. Si vous refusez l'offre, « ni l'établissement de crédit ni un intermédiaire ne peut vous demander de frais d'étude » ; et si l'achat n'est pas conclu dans les quatre mois suivant votre acceptation, l'offre peut être annulée et seuls des frais d'étude, « dont le montant est limité », peuvent vous être réclamés (ANIL).

Les frais de garantie

La garantie est souvent le deuxième poste après l'assurance. L'hypothèque conventionnelle passe par le notaire et supporte la taxe de publicité foncière ; l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers en est exonérée ; la caution coûte plus à l'entrée mais évite les frais de mainlevée en cas de revente et peut être en partie restituée. Service-Public propose un simulateur du coût d'une hypothèque. Le choix entre ces formules fait l'objet d'un guide dédié dans notre série financement.

L'assurance emprunteur, poste le plus lourd

Sur un prêt long, l'assurance peut devenir le poste le plus lourd, comme le montre l'exemple plus bas. L'offre doit indiquer le coût total de l'assurance sur la durée du prêt, exprimé en euros (Service-Public), et le taux annuel effectif de l'assurance (TAEA) permet de comparer les formules entre elles. Le paiement des cotisations commence en principe à la signature de l'offre, sauf clause contraire. Vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque, à garanties équivalentes, puis en changer à tout moment : voir notre guide assurance emprunteur et loi Lemoine.

La domiciliation des revenus

La banque peut subordonner son offre au versement de vos salaires sur un compte chez elle, mais seulement en échange d'un avantage individualisé. Dans ce cas, l'offre doit préciser, selon l'ANIL :

la durée de la domiciliation, dix ans au maximum ;
la nature de l'avantage accordé (un taux plus bas, par exemple) ;
les frais d'ouverture et de tenue du compte, qui doivent alors être inclus dans le TAEG.

Si l'avantage est modeste et les frais de compte élevés, faites le calcul sur toute la durée de la domiciliation avant d'accepter.

Le courtier

La rémunération d'un intermédiaire intervenu dans l'octroi du prêt fait partie du TAEG. Les règles sur le moment du paiement et le contenu du mandat sont détaillées dans notre guide courtier en crédit immobilier.

Exemple fictif : additionner les frais d'un prêt

Hypothèses entièrement fictives, pour illustrer la méthode : prêt de 200 000 € sur 20 ans, frais de dossier de 800 €, garantie à 2 000 €, assurance à 0,20 % par an calculée sur le capital initial, courtier à 1 500 €.

Poste	Calcul	Montant
Frais de dossier	Forfait	800 €
Garantie	Forfait	2 000 €
Assurance	200 000 € × 0,20 % × 20 ans	8 000 €
Courtier	Forfait	1 500 €
Total hors intérêts		12 300 €

Dans cet exemple, l'assurance représente près des deux tiers des frais annexes. Utilisez le simulateur pour mesurer l'effet de chaque poste sur votre mensualité.

Les frais qui arrivent plus tard

Indemnités de remboursement anticipé, si vous soldez le prêt avant son terme (voir remboursement anticipé).
Frais de mainlevée d'hypothèque, en cas de vente avant la fin de l'inscription.
Frais d'avenant en cas de renégociation : la banque peut facturer l'étude de votre demande, et une hypothèque impose une formalité au service de publicité foncière (Service-Public).
Frais de dossier et de garantie d'un nouveau prêt en cas de rachat de crédit.

Négocier les frais : la méthode

Demandez la FISE à chaque banque : elle présente les frais selon un modèle imposé, ce qui facilite la comparaison.
Comparez les TAEG à montant et durée identiques, puis le coût total en euros.
Mettez les banques en concurrence sur les frais de dossier, souvent plus faciles à réduire que le taux.
Obtenez un devis d'assurance externe avant de discuter l'assurance proposée par la banque.
Chiffrez la garantie selon votre horizon de revente, mainlevée comprise.
Faites écrire toute concession dans l'offre, seul document qui engage la banque.

Erreurs à éviter

Comparer les taux nominaux au lieu des TAEG.
Oublier les frais futurs (mainlevée, indemnités) dans un projet de revente à moyen terme.
Accepter une domiciliation sans chiffrer ses frais sur toute sa durée.
Laisser les frais annexes pousser le TAEG au-dessus du taux d'usure : la banque ne pourrait plus prêter à ces conditions.

Qui contacter

L'ADIL de votre département : lecture gratuite d'une offre et d'un plan de financement.
Le notaire : coût de la garantie hypothécaire et de la mainlevée.
Un courtier inscrit à l'ORIAS, si vous souhaitez déléguer la négociation.

Si un frais vous semble contraire à l'offre ou à la loi, faites vérifier le document par un professionnel (ADIL, notaire ou avocat) avant de payer.

Sources

Je veux obtenir un crédit immobilier — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Contrat de crédit immobilier — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Comment obtenir un contrat d'assurance emprunteur pour un crédit immobilier ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Comment renégocier ou obtenir le rachat de son crédit immobilier ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Calculer le coût d'une hypothèque pour un crédit immobilier — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Quels sont les frais d'un crédit immobilier en plus des intérêts ?

Les frais de dossier du prêt, le coût de la garantie (caution ou hypothèque), l'assurance emprunteur et ses éventuels frais d'adhésion, la rémunération d'un courtier le cas échéant, l'ouverture d'un compte si la banque demande la domiciliation des revenus, et l'évaluation du bien. Tous ceux qui sont imposés pour obtenir le crédit sont intégrés au TAEG.

Les frais de dossier bancaires sont-ils négociables ?

Chaque banque fixe ses propres frais de dossier, qui figurent dans la fiche d'information standardisée européenne et dans l'offre. Ils se discutent, surtout lorsque vous présentez une proposition concurrente. Faites écrire toute réduction dans l'offre de prêt, seul document qui engage la banque, et comparez ensuite les offres sur leur TAEG à montant égal.

Doit-on payer des frais si on refuse l'offre de prêt ?

Non. Selon l'ANIL, si vous refusez l'offre, ni l'établissement de crédit ni un intermédiaire ne peut vous demander de frais d'étude. Si vous acceptez l'offre mais que l'achat n'est pas conclu dans les quatre mois, l'offre peut être annulée : vous remboursez les sommes éventuellement versées et seuls des frais d'étude limités peuvent être réclamés.

La banque peut-elle m'obliger à domicilier mes salaires ?

Elle peut subordonner son offre à la domiciliation de vos revenus uniquement en échange d'un avantage individualisé, par exemple un taux plus bas. L'offre doit alors préciser la durée de la domiciliation, dix ans au maximum, la nature de l'avantage et les frais du compte, qui doivent être inclus dans le TAEG. Chiffrez ces frais sur toute la durée.

Les frais de notaire sont-ils inclus dans le TAEG ?

Les droits et frais liés à l'achat du bien ne le sont pas : ils relèvent des frais d'acquisition. En revanche, les frais de la garantie du prêt, qu'il s'agisse d'une hypothèque passée devant notaire ou d'une caution, font partie du TAEG. Pour un achat sur plan, les intérêts intercalaires sont aussi exclus du TAEG.

Quel est le frais le plus important d'un prêt immobilier ?

Sur un prêt long, l'assurance emprunteur peut devenir le poste le plus lourd, car elle se paie chaque mois pendant toute la durée du crédit. L'offre doit indiquer son coût total en euros et le TAEA permet de comparer les contrats. Vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque, à garanties équivalentes, puis en changer à tout moment.