Lire une offre de prêt : TAEG et tableau d'amortissement

Pour juger une offre de prêt, regardez d'abord le TAEG, qui intègre intérêts, assurance, garantie et frais, puis le coût total du crédit en euros : deux offres ne se comparent sur leur TAEG que si le montant emprunté est le même. Le tableau d'amortissement, obligatoire pour un prêt à taux fixe, montre ensuite mois par mois la part d'intérêts, la part de capital et le capital restant dû.

Les documents que vous recevez

La fiche d'information standardisée européenne (FISE) : remise gratuitement, par écrit, au plus tard avec l'offre. Sa présentation est imposée, ce qui permet de comparer les banques ligne à ligne.
L'offre de prêt : identité des parties et de la caution éventuelle, nature et objet du prêt, date de mise à disposition des fonds, montant, taux d'intérêt et TAEG, garanties exigées, conditions de transfert du prêt, mention de votre liberté de choisir l'assureur.
L'échéancier : pour un taux fixe, le tableau d'amortissement détaillant pour chaque échéance la part de capital et celle des intérêts ; pour un taux variable, une simulation de l'effet d'une hausse du taux sur les mensualités, la durée et le coût total.
La notice d'assurance, si la banque propose son contrat.

Source : Service-Public, obtenir un crédit immobilier.

Les quatre chiffres à repérer

| Chiffre | Ce qu'il mesure | Piège |

|---|---|---|

| Taux nominal | Le prix de l'argent seul | Ne dit rien des frais ni de l'assurance |

| TAEG | Le coût annuel tout compris | Comparable seulement à montant égal |

| TAEA | Le coût annuel de l'assurance | Deux contrats au même TAEA n'ont pas forcément les mêmes garanties |

| Coût total du crédit | Tout ce que vous paierez en plus du capital, en euros | Dépend fortement de la durée |

Service-Public est clair : « Il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chaque proposition, et non pas le seul taux d'intérêt. » (Source) Le TAEG comprend les intérêts, les frais de dossier, les frais d'intermédiaire, l'assurance emprunteur, la garantie, l'évaluation du bien et tout autre frais imposé pour obtenir le crédit. Exception : pour un achat en VEFA, les intérêts intercalaires n'y sont pas intégrés. L'ANIL rappelle que le TAEA « permet de comparer le coût des différentes formules d'assurance » (Source), et l'offre doit aussi indiquer le coût total de l'assurance en euros (Service-Public).

Dernier contrôle : le TAEG ne doit pas dépasser le taux d'usure en vigueur à la date de l'offre.

Lire le tableau d'amortissement : un exemple fictif

Hypothèses fictives : 200 000 € empruntés à 3,20 % (taux nominal fixe) sur 20 ans, soit 240 mensualités constantes de 1 129,33 € hors assurance. Chaque mois, les intérêts se calculent sur le capital restant dû (taux annuel divisé par 12) ; le reste de la mensualité rembourse le capital.

|---|---|---|---|

| 1re | 533,33 € | 595,99 € | 199 404,01 € |

| 12e | 515,62 € | 613,71 € | 192 742,26 € |

| 60e (5 ans) | 431,93 € | 697,39 € | 161 276,67 € |

| 120e (10 ans) | 311,10 € | 818,23 € | 115 844,09 € |

| 180e (15 ans) | 169,33 € | 959,99 € | 62 539,82 € |

| 240e | 3,00 € | 1 126,32 € | 0 € |

Sur toute la durée, les intérêts atteignent 71 038,16 € dans cet exemple. Trois enseignements pratiques :

1. Les premières années remboursent surtout des intérêts. À mi-parcours, il reste encore plus de la moitié du capital à rembourser : une revente ou un remboursement anticipé précoce solde un capital élevé.

2. Le capital restant dû sert de base aux indemnités de remboursement anticipé (voir notre guide sur le remboursement anticipé).

3. L'assurance peut se calculer de deux façons : sur le capital initial (cotisation constante) ou sur le capital restant dû (cotisation décroissante). Vérifiez la base retenue dans la notice avant de comparer deux contrats.

Comparer deux offres : un second exemple fictif

Pour le même prêt de 200 000 € sur 20 ans, avec la même assurance :

| | Offre A | Offre B |

|---|---|---|

| Taux nominal | 3,10 % | 3,30 % |

| Mensualité hors assurance | 1 119,23 € | 1 139,47 € |

| Intérêts sur 20 ans | 68 616,11 € | 73 472,96 € |

| Frais de dossier | 1 000 € | 0 € |

| Garantie | 2 800 € | 1 900 € |

| Total intérêts et frais | 72 416,11 € | 75 372,96 € |

Ici, l'offre A reste moins chère malgré des frais plus élevés. Avec d'autres montants, le classement peut s'inverser : c'est tout l'intérêt de calculer le coût total, ce que fait aussi le TAEG. Faites vos propres essais avec le simulateur.

L'effet de la durée sur le coût total

Toujours avec des chiffres fictifs, le même prêt de 200 000 € à 3,20 % donne des résultats très différents selon la durée :

| Durée | Mensualité hors assurance | Intérêts totaux |

|---|---|---|

| 15 ans | 1 400,48 € | 52 086,83 € |

| 20 ans | 1 129,33 € | 71 038,16 € |

| 25 ans | 969,36 € | 90 807,39 € |

Allonger la durée allège la mensualité mais augmente fortement le coût total, d'autant que le taux proposé est en général plus élevé sur les durées longues. Notre guide sur la durée du crédit aide à trouver l'équilibre.

Les clauses à relire avant de signer

Garantie exigée : caution, hypothèque conventionnelle ou hypothèque légale spéciale, avec leurs conséquences en cas de revente.
Assurance : garanties, quotité par emprunteur, franchise, exclusions, âge de fin de couverture.
Domiciliation des revenus : durée (dix ans au maximum), avantage accordé en contrepartie, frais du compte.
Remboursement anticipé : montant des indemnités prévues.
Modulation des échéances, différé d'amortissement, transfert du prêt sur un autre bien.
Taux variable : indice, plafond éventuel (prêt « capé ») ; l'ANIL met en garde contre le taux de la première période, souvent un taux d'appel.
Ordre de déblocage si le financement comprend plusieurs prêts : faire débloquer d'abord les prêts au taux le plus bas limite les intérêts intercalaires.

Délais à connaître

L'offre engage la banque pendant au moins 30 jours à compter de sa réception, et vous ne pouvez l'accepter qu'après un délai de réflexion de 10 jours calendaires (Service-Public). Profitez-en pour faire relire l'offre et comparer. En cas de renégociation ultérieure, l'avenant doit comporter un nouvel échéancier et le TAEG calculé sur les échéances restantes (Service-Public).

Erreurs à éviter

Comparer des TAEG sur des montants différents : le résultat n'a pas de sens.
Se fier au taux nominal d'une publicité.
Ignorer la durée : un taux bas sur une durée longue peut coûter plus cher qu'un taux un peu plus élevé sur une durée courte.
Oublier les frais futurs (mainlevée, indemnités) si vous envisagez de revendre.
Signer une offre dont le montant ou la durée diffère de la condition suspensive du compromis sans en parler au notaire.

Qui contacter

L'ADIL de votre département lit gratuitement une offre de prêt avec vous.
Votre notaire, pour vérifier la cohérence entre l'offre, la garantie et le compromis.
Un courtier, si vous voulez faire jouer la concurrence ; voir notre guide pour obtenir le meilleur taux.

Si une clause vous semble ambiguë ou défavorable, faites relire l'offre par un professionnel (ADIL, notaire ou avocat) avant de l'accepter.

Sources

Je veux obtenir un crédit immobilier — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Contrat de crédit immobilier — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Comment obtenir un contrat d'assurance emprunteur pour un crédit immobilier ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Comment renégocier ou obtenir le rachat de son crédit immobilier ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Quelle différence entre le taux nominal et le TAEG ?+

Le taux nominal est le prix de l'argent seul. Le TAEG intègre en plus les frais de dossier, les frais d'intermédiaire, l'assurance emprunteur exigée, la garantie, l'évaluation du bien et tout autre frais imposé pour obtenir le crédit. C'est le TAEG qu'il faut comparer entre deux offres, à condition que le montant emprunté soit identique.

Comment lire un tableau d'amortissement ?+

Chaque ligne correspond à une échéance : elle indique la part d'intérêts, la part de capital remboursé et le capital restant dû. Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû ; au début du prêt, ils absorbent donc une grande partie de la mensualité. Le capital restant dû sert de base aux indemnités de remboursement anticipé.

Qu'est-ce que le TAEA sur une offre de prêt ?+

Le taux annuel effectif de l'assurance mesure le coût annuel de l'assurance emprunteur. L'ANIL indique qu'il permet de comparer le coût des différentes formules d'assurance. L'offre doit aussi indiquer le coût total de l'assurance en euros sur la durée du prêt. Comparez toujours ces chiffres avec les garanties réellement couvertes.

Quels documents la banque doit-elle remettre avec l'offre de prêt ?+

La fiche d'information standardisée européenne, au plus tard avec l'offre, puis l'offre elle-même avec le montant, le taux, le TAEG et les garanties. Pour un prêt à taux fixe, l'échéancier détaille chaque échéance ; pour un taux variable, une simulation montre l'effet d'une hausse du taux. Si la banque propose son assurance, une notice d'information est jointe.

Pourquoi le coût total du crédit est-il si élevé sur 25 ans ?+

Parce que les intérêts se calculent chaque mois sur le capital restant dû, qui diminue lentement quand la durée est longue. Dans un exemple fictif de 200 000 € à 3,20 %, les intérêts passent d'environ 52 000 € sur 15 ans à environ 91 000 € sur 25 ans. La mensualité baisse, mais le coût total augmente fortement.

Combien de temps a-t-on pour étudier une offre de prêt ?+

La banque doit maintenir son offre au moins 30 jours à compter de sa réception, et vous ne pouvez l'accepter qu'après un délai de réflexion de 10 jours calendaires, qui commence le lendemain de la réception. Utilisez ce temps pour comparer, faire relire l'offre par l'ADIL ou votre notaire et vérifier sa cohérence avec le compromis.