Difficultés à rembourser son crédit immobilier : les solutions, étape par étape

Ce qui se passe quand une mensualité n'est pas payée

Un impayé n'entraîne pas la perte immédiate du logement, mais la situation se dégrade vite si rien n'est fait. Il faut connaître trois seuils.

Les pénalités prévues au contrat

Service Public le rappelle : un contrat de crédit immobilier prévoit généralement des pénalités pour mensualités impayées. Leur montant figure dans votre offre de prêt, à la rubrique consacrée à la défaillance de l'emprunteur.

L'inscription au FICP

La Banque de France tient le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Pour un crédit remboursé chaque mois, l'incident est caractérisé quand le retard atteint le montant des deux dernières échéances dues. Le prêteur doit d'abord vous prévenir par courrier : vous disposez de 30 jours calendaires pour régulariser et éviter l'inscription. À défaut, l'inscription dure 5 ans au maximum, et elle est effacée par anticipation dès que vous remboursez les sommes dues. Être inscrit ne vous interdit pas d'emprunter, mais les banques consultent ce fichier avant de prêter.

La déchéance du terme

Si les impayés persistent, le prêteur peut, après une mise en demeure restée sans effet, prononcer la « déchéance du terme » : tout le capital restant dû devient exigible immédiatement. C'est l'étape à éviter à tout prix, car elle ouvre la voie aux mesures d'exécution sur le logement, notamment la saisie immobilière lorsque le prêt est garanti par une hypothèque. Toutes les démarches qui suivent ont plus de chances d'aboutir avant ce stade.

Les solutions, dans l'ordre

Étape 1 : demander un arrangement à la banque

Écrivez à votre conseiller en exposant la cause de la baisse de revenus (perte d'emploi, séparation, maladie), sa durée prévisible et ce que vous pouvez payer. Service Public recommande un moyen qui prouve la date de la demande, par exemple une lettre recommandée avec accusé de réception, et met à disposition un modèle de courrier. Vous pouvez aussi utiliser notre modèle de demande de report de mensualités.

Relisez d'abord votre offre de prêt : beaucoup de contrats prévoient une modulation des échéances ou un report de mensualités, sous conditions. Faire jouer une clause existante est plus simple qu'une négociation. Attention, la banque n'est pas obligée d'accepter une demande qui sort du contrat, et un report décale la dette sans l'effacer : demandez par écrit ce qu'il coûtera en intérêts supplémentaires.

Si vous percevez l'APL ou l'allocation logement, l'ANIL précise qu'un plan d'apurement négocié avec la banque doit être présenté à la Caf ou à la MSA : en le respectant, vous continuez de toucher l'aide.

Si vos taux sont élevés, une renégociation ou un rachat par un autre établissement peut réduire la mensualité : voir Rachat de crédit immobilier : quand et pourquoi le faire. Méfiez-vous d'un regroupement qui transforme des dettes courtes en un crédit très long et plus cher.

Étape 2 : faire jouer l'assurance emprunteur

Votre contrat d'assurance peut prévoir la prise en charge des mensualités en cas de décès, d'invalidité, d'incapacité de travail ou, si vous l'avez souscrite, de perte d'emploi. Déclarez le sinistre sans attendre, avec les justificatifs demandés (arrêt de travail, notification de licenciement). Lisez les conditions : délai de franchise avant indemnisation, durée d'indemnisation, exclusions. Si la prise en charge est accordée, vous évitez les pénalités de retard.

Étape 3 : demander un délai de grâce au juge

C'est le recours le moins connu et souvent le plus efficace pour une difficulté passagère. Service Public l'explique ainsi : « Vous pouvez demander au tribunal judiciaire de suspendre le remboursement de votre crédit immobilier, durant un délai de grâce de 2 ans maximum, et sans occasionner de majorations, ni de pénalités de retard. » (Source)

Concrètement :

1. Rassemblez les justificatifs : ressources, charges, crédits en cours, preuve de l'événement (licenciement, arrêt maladie, séparation).
2. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de votre domicile. Un Point-justice peut vous aider gratuitement à préparer la demande.
3. Montrez que la difficulté est temporaire et que vous pourrez reprendre les paiements à l'issue du délai.

Le licenciement est cité comme exemple, mais d'autres baisses de revenus peuvent être retenues. Les mensualités suspendues ne vous seront pas réclamées en une seule fois à la fin du délai : leur paiement peut être étalé sur la durée restante du crédit ou reporté à la fin du remboursement.

Étape 4 : déposer un dossier de surendettement

Si vos dettes dépassent durablement vos capacités, ou si la suspension judiciaire n'a pas suffi, déposez un dossier auprès de la Banque de France, en ligne ou par courrier. La procédure est gratuite. Être propriétaire n'est pas un obstacle : « Votre dossier ne peut pas être refusé au motif que vous êtes propriétaire de votre résidence principale, même si sa valeur permettrait d'éponger tout ou partie de vos dettes. » (Source)

Ce qu'il faut savoir avant de déposer :

• vous êtes inscrit au FICP pendant toute la procédure, puis pour une durée qui peut atteindre 7 ans selon les mesures prises ;
• une fois le dossier recevable, vous ne devez plus aggraver votre endettement ni rembourser vos crédits en dehors du plan, à l'exception de l'assurance du crédit immobilier ;
• si une vente forcée de votre logement a été ordonnée, vous pouvez demander le report de la vente aux enchères ;
• pour un propriétaire dont la dette est remboursable, la commission cherche d'abord un plan conventionnel avec les créanciers. Les mesures liées au prêt de la résidence principale peuvent dépasser la durée habituelle, précisément pour éviter la vente.

Un modèle de courrier de dépôt de dossier est disponible dans nos documents.

Étape 5 : vendre avant d'y être contraint

Si la mensualité est structurellement trop lourde, une vente amiable négociée tôt se fait presque toujours à un meilleur prix qu'une vente aux enchères. Le prix sert à rembourser le capital restant dû. Selon l'ANIL, pour un prêt conclu après le 1er juillet 1999, aucune pénalité de remboursement anticipé n'est due si la vente est liée à un changement de lieu d'activité professionnelle, à la cessation forcée de l'activité de l'emprunteur ou de son conjoint, ou au décès du conjoint. Pour connaître la valeur de votre bien, utilisez l'outil Estimer. Si vous êtes déjà en procédure de surendettement et que le plan ne prévoit pas la vente, la Banque de France demande d'obtenir l'accord de la commission avant de vous engager.

Cas particuliers

Couple qui se sépare

Si le prêt contient une clause de solidarité, la banque peut réclamer la totalité des mensualités à l'un ou l'autre des co-emprunteurs, quel que soit celui qui garde le logement, tant qu'elle n'a pas accepté de libérer l'un d'eux. Une séparation ne suspend pas les mensualités : organisez la répartition par écrit et prévenez la banque.

Aides locales et logement acheté à un organisme HLM

Dans certains départements, un fonds d'aide aux accédants en difficulté (FAAD) peut accorder, sous conditions de ressources, un prêt ou une subvention pour résorber l'impayé : l'ADIL, la Caf ou une assistante sociale vous oriente. Si vous avez acheté un logement construit par un organisme HLM, une garantie de rachat et de relogement peut jouer, sous conditions, pendant 15 ans au maximum.

Erreurs à éviter

• Attendre la lettre de mise en demeure : plus vous agissez tôt, plus la banque a de marges pour aménager.
• Ignorer les courriers : le délai de 30 jours avant inscription au FICP court à partir de l'avertissement.
• Souscrire un crédit à la consommation pour payer le crédit immobilier : la dette grossit et le dossier de surendettement devient plus lourd.
• Signer un rachat de crédit sans comparer le coût total : une mensualité plus faible peut cacher des milliers d'euros d'intérêts en plus.
• Vendre dans l'urgence sans estimation : un prix bradé peut laisser une dette résiduelle.

Qui contacter

• Votre banque, par écrit, pour toute demande d'aménagement.
• Un Point conseil budget (PCB), service gratuit d'accompagnement signalé par Service Public, pour faire le point sur votre budget.
• L'ADIL de votre département, qui conseille gratuitement les propriétaires en difficulté de remboursement.
• Un Point-justice, pour préparer la saisine du juge.
• La Banque de France (34 14), pour le dépôt d'un dossier de surendettement ou la consultation du FICP.

Chaque situation est différente : en cas de doute ou de procédure engagée par la banque, faites-vous accompagner par un professionnel (ADIL, avocat, Point-justice).

Sources

• Que faire en cas de difficultés à payer les mensualités d'un crédit immobilier ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers — Banque de France, consulté le 27 septembre 2026
• Déposer un dossier de surendettement devant la commission de surendettement — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Le premier impayé quand on est propriétaire — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Demander une autorisation pour vendre votre bien immobilier — Banque de France, consulté le 27 septembre 2026