Deuxième arrondissement de Paris par le nombre de ventes, le 18e reste l’un des plus accessibles : 9 667 € le mètre carré en valeur médiane, sur 15 219 ventes enregistrées en cinq ans dans les données DVF publiées par le ministère de l’Économie. Ce guide détaille ce que recouvre ce chiffre, les différences entre Montmartre, Clignancourt, la Goutte-d’Or et La Chapelle, le budget d’un achat, les règles parisiennes de location, les précautions liées au sous-sol et le net recul récent des ventes.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 15 219 ventes dans le 18e arrondissement sur les cinq dernières années, période arrêtée au 31 décembre 2024. Seul le 15e en compte davantage. Le prix médian s’établit à 9 667 € le mètre carré : la moitié des ventes se sont conclues au-dessus, l’autre moitié au-dessous. La moyenne, 9 843 €, dépasse la médiane de 176 €, soit 1,8 %. C’est un écart plus marqué que dans le 15e ou le 17e, où moyenne et médiane se confondent presque : il traduit un marché à deux vitesses, où des ventes plus chères coexistent avec un grand nombre de transactions plus modestes.
Classé par prix médian, le 18e occupe le 17e rang des 20 arrondissements : seuls le 13e, le 20e et le 19e sont moins chers. L’écart avec le 17e voisin, dont la médiane atteint 10 933 €, dépasse 1 200 € le mètre carré.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 29,8 € le mètre carré pour un appartement, charges comprises, pour un logement non meublé de référence mis en annonce au troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). L’intervalle de prédiction va de 23,1 à 38,5 €, et l’indicateur est mesuré sur l’arrondissement lui-même. Rapporté au prix médian, ce loyer correspond à un rendement brut d’environ 3,7 % par an, avant déduction des charges, de la taxe foncière et de la vacance.
Les quartiers ou secteurs
L’arrondissement se divise en quatre quartiers administratifs : Grandes-Carrières à l’ouest, Clignancourt au centre et au nord, Goutte-d’Or au sud-est et La Chapelle à l’est. La butte Montmartre, avec la basilique du Sacré-Cœur, concentre les rues les plus recherchées : immeubles anciens, ateliers, vues dégagées, mais aussi fortes pentes, escaliers et fréquentation touristique.
Clignancourt s’étend autour de la mairie d’arrondissement, place Jules-Joffrin, jusqu’à la porte de Clignancourt. À l’ouest, les Grandes-Carrières s’étendent autour du cimetière de Montmartre et de l’avenue de Saint-Ouen. Au sud-est, la Goutte-d’Or, près de Barbès et de Château-Rouge, est un quartier populaire et très commerçant. À l’est, La Chapelle se transforme avec les programmes neufs de Chapelle International et l’Arena de la porte de la Chapelle, ouverte en 2024.
La desserte repose sur les lignes de métro 2, 4, 12 et 13, le funiculaire de Montmartre et le tramway T3b le long des boulevards des Maréchaux. La gare du Nord, toute proche dans le 10e, complète l’offre pour une partie de l’arrondissement.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 9 667 € le mètre carré, un studio de 30 m² représente environ 290 000 €, un appartement de 50 m² environ 483 000 € et un appartement de 70 m² environ 677 000 €, hors frais. Selon le secteur, ces montants peuvent varier fortement dans les deux sens.
Les frais d’acquisition s’ajoutent au prix : droits de mutation perçus au profit de la Ville de Paris et de l’État, et rémunération du notaire. Le simulateur des Notaires de France les calcule pour un prix donné. Dans les immeubles anciens, fréquents dans l’arrondissement, il faut examiner l’état de la copropriété : travaux votés, fonds de travaux, procès-verbaux des dernières assemblées générales, éventuelles procédures en cours. La taxe foncière complète le coût annuel de détention.
Pour un appartement de 50 m² autour de 483 000 €, les taux moyens des crédits immobiliers publiés chaque mois par la Banque de France donnent un repère ; au-delà du taux, une offre de prêt se juge sur son coût total, assurance emprunteur incluse.
Les démarches et obligations
Paris figure dans la liste des communes en zone tendue du décret n° 2013-392 : de la Goutte-d’Or aux Grandes-Carrières, le préavis d’un locataire de logement vide est réduit à un mois, et le loyer ne peut pas être librement réévalué entre deux locataires. L’encadrement des loyers, en vigueur à Paris depuis le 1er juillet 2019, ajoute un plafond : un arrêté préfectoral fixe chaque année, selon le quartier, le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Le loyer de base d’un nouveau bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles, et le bail doit mentionner ces références.
Dans un parc où l’ancien domine, le diagnostic de performance énergétique (DPE) conditionne la location : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), les classes F puis E suivront selon le calendrier légal, et le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté.
À la vente, le dossier de diagnostic technique comprend notamment le DPE, le mesurage loi Carrez et, selon l’âge de l’immeuble, les constats relatifs au plomb et à l’amiante. L’état des risques et pollutions est obligatoire pour une vente comme pour une location ; il s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. Le sous-sol de la butte Montmartre a été exploité en carrières de gypse : l’Inspection générale des carrières de la Ville de Paris renseigne sur les zones d’anciennes carrières, à vérifier avant tout achat ou projet de travaux.
Sur la butte, très fréquentée par les visiteurs, la location meublée de courte durée à des touristes reste encadrée par la Ville de Paris (enregistrement, durée maximale pour une résidence principale, autorisation de changement d’usage dans les autres cas) : les règles en vigueur se consultent sur paris.fr. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a reculé de 13,2 % : 2 731 ventes sur les douze derniers mois de la période, arrêtée au 31 décembre 2024, contre 3 148 sur les douze mois précédents. Le repli est nettement plus fort que dans le 15e (moins 7,3 %) et le 17e (moins 7,4 %) sur les mêmes périodes.
Moins de ventes ne signifie pas mécaniquement des prix plus bas : les données DVF enregistrent des ventes signées, publiées avec un décalage de plusieurs mois, et la médiane de ce guide porte sur cinq ans cumulés. Mais un marché qui ralentit davantage donne plus de poids aux acheteurs : davantage de temps pour comparer, revisiter, faire chiffrer des travaux et négocier sur des défauts précis, comme un DPE défavorable ou une copropriété en difficulté. Pour un vendeur, un prix aligné sur les ventes comparables récentes du même secteur, consultables sur la carte des ventes, devient décisif.
Côté location, l’indicateur de 29,8 € le mètre carré charges comprises (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) mesure des loyers d’annonce et non des loyers signés. Tout loyer doit respecter le plafond de l’encadrement, à vérifier avec l’outil officiel de consultation des loyers de référence avant la signature du bail.
