Vendre sa maison : les étapes clés, de l'estimation à la signature chez le notaire

Vendre une maison se déroule en neuf étapes : estimer le prix, réunir les documents et les diagnostics, choisir de vendre seul ou avec une agence, faire visiter, négocier l'offre, signer un avant-contrat, laisser courir le délai de rétractation de 10 jours de l'acheteur et les conditions suspensives, puis signer l'acte authentique chez le notaire. Le point de vigilance principal est le dossier de diagnostic technique, qui doit être annexé dès la promesse ou le compromis.

Vue d'ensemble : le calendrier d'une vente

| Étape | Ce qui se passe | Qui intervient |

|---|---|---|

| 1. Estimation | Prix fondé sur les ventes réelles du secteur | Vendeur, agent, notaire |

| 2. Dossier et diagnostics | Titre de propriété, diagnostics, audit si classe E, F ou G | Diagnostiqueur, auditeur |

| 3. Mode de vente | Seul ou via un mandat d'agence | Vendeur, agent |

| 4. Annonce et visites | État des risques remis dès la 1re visite | Vendeur ou agent |

| 5. Offre et négociation | Accord sur le prix et les conditions | Vendeur, acheteur |

| 6. Avant-contrat | Promesse ou compromis, diagnostics annexés | Notaire ou agent |

| 7. Délai de rétractation | 10 jours pour l'acheteur | Acheteur |

| 8. Conditions suspensives et vérifications | Prêt, urbanisme, préemption, hypothèques | Notaire, banque |

| 9. Acte authentique | Signature et remise des clés | Notaire |

Avant la mise en vente : prix et diagnostics (étapes 1 et 2)

Estimer au prix du marché

Un prix trop élevé allonge la vente et oblige souvent à baisser ensuite. La référence la plus solide reste les prix de vente réels, publiés par l'État dans la base « Demandes de valeurs foncières ». L'outil Estimer mon bien d'ICITOO s'appuie sur ces ventes réelles et indique sur quoi repose chaque estimation. Pour croiser les méthodes (comparaison, avis de professionnels), voir notre guide Estimer son bien immobilier.

Constituer le dossier et faire les diagnostics

Rassemblez d'abord le titre de propriété, les plans éventuels, les factures de travaux, les autorisations d'urbanisme (permis, déclarations préalables) et, s'il y a un assainissement individuel, le dernier rapport de contrôle.

Le vendeur doit ensuite fournir un dossier de diagnostic technique (DDT). Pour une maison, Service Public liste notamment :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) si la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m² ;
• l'audit énergétique si l'étiquette est E, F ou G ;
• le constat de risque d'exposition au plomb si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 ;
• l'état amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• les états de l'installation intérieure d'électricité et de gaz si elles ont plus de 15 ans ;
• le diagnostic assainissement en cas d'installation autonome ;
• l'état relatif aux termites et l'état des risques, selon la zone ;
• le diagnostic bruit près des aéroports.

L'audit énergétique mérite une attention particulière. Service Public précise : « Depuis le 1er janvier 2025, cela concerne aussi les bâtiments classés E. » (Source) L'obligation s'étendra aux maisons classées D à partir du 1er janvier 2034. Le détail des durées de validité figure dans notre guide sur les diagnostics immobiliers obligatoires.

Mettre en vente : agence ou vente seul, annonce et visites (étapes 3 et 4)

Avec ou sans agence

Vous pouvez confier la vente à un agent immobilier par un mandat écrit, simple ou exclusif, ou vendre vous-même. Les deux options sont légales ; la différence tient au temps que vous y consacrez, à la commission et à la sécurisation du dossier. Pour comparer les mandats, lisez Mandat simple, exclusif ou semi-exclusif. Si vous vendez seul, notre guide Vendre sans agence détaille la méthode, les vérifications sur l'acheteur et les limites de l'exercice.

Annonce et première visite

L'annonce doit être exacte : surface, nombre de pièces, étiquette énergétique. Si la maison est située dans une zone soumise à l'état des risques, toute annonce doit comporter la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ». L'état des risques doit être remis dès la première visite, et il doit avoir été établi depuis moins de 6 mois. Un intérieur désencombré et bien éclairé facilite les visites : voir nos conseils de home staging.

De l'offre à l'acte authentique (étapes 5 à 9)

Offre, avant-contrat et rétractation

1. Recevoir l'offre par écrit : prix, conditions (financement par prêt ou non), date de validité.

2. Négocier, puis confirmer par écrit seulement lorsque le prix, la date de disponibilité et les conditions (prêt, délais) sont arrêtés. Une acceptation écrite est un engagement : ne l'envoyez pas « pour voir ».

3. Signer l'avant-contrat : promesse unilatérale ou compromis, chez le notaire ou sous signature privée. Le DDT doit y être annexé. Les différences entre les deux actes sont expliquées dans Compromis ou promesse de vente. ICITOO met à disposition un modèle de compromis de vente entre particuliers, à faire relire par un notaire.

4. Laisser courir le délai de rétractation. Après la signature du compromis, l'acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter. Sans avant-contrat, il bénéficie d'un délai de réflexion de 10 jours avant l'acte. Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucun délai de réflexion.

Vérifications du notaire et signature de l'acte

Entre l'avant-contrat et l'acte, le notaire vérifie l'identité et la capacité des parties, l'état hypothécaire, les règles d'urbanisme, la situation cadastrale et l'origine de propriété. Il purge les droits de préemption, en particulier celui de la commune, par une déclaration d'intention d'aliéner. L'acheteur, de son côté, cherche son prêt si l'avant-contrat comporte une condition suspensive d'obtention de crédit.

L'acte de vente est un acte authentique obligatoirement rédigé par un notaire. Il mentionne notamment le prix, les modes de paiement, les honoraires de l'intermédiaire et la personne qui les paie, et la date de disponibilité du bien. Le notaire lit l'acte avant la signature. Chaque partie peut choisir son propre notaire ; les frais sont alors partagés entre eux. Si vous ne pouvez pas être présent, une procuration permet de vous faire représenter.

Fiscalité : la plus-value

La plus-value réalisée sur une résidence secondaire ou un bien locatif est imposable, avec des exonérations selon la durée de détention : au-delà de 22 ans pour l'impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. La résidence principale bénéficie d'une exonération totale. Service Public l'énonce ainsi : « Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). » (Source) La maison doit être votre résidence principale au moment de la vente. Le détail des calculs se trouve dans notre guide sur la plus-value immobilière.

Cas particuliers et erreurs à éviter

• Maison louée : la vente obéit à des règles propres (congé pour vendre, droit de préemption du locataire). Voir Vendre un logement occupé par un locataire.
• Maison en indivision (succession, couple séparé) : l'accord de tous est en principe requis. Voir Vendre un bien en indivision.
• Travaux non déclarés : une extension ou une piscine réalisée sans autorisation peut soulever des difficultés lors des vérifications d'urbanisme du notaire. Signalez-la et faites le point avec la mairie avant de mettre en vente.
• Diagnostics manquants ou périmés : ils doivent être annexés dès l'avant-contrat. Un diagnostic manquant fragilise la vente.
• Accepter une offre sans vérifier le financement : demandez une attestation de la banque ou un plan de financement avant de signer.
• Remettre les clés avant l'acte : attendez la signature de l'acte authentique et le versement du prix entre les mains du notaire.

Qui contacter

• Le notaire : avant-contrat, vérifications, acte, fiscalité.
• Un diagnostiqueur certifié et, si besoin, un auditeur énergétique qualifié.
• La mairie pour les questions d'urbanisme et de préemption.
• L'ADIL pour un conseil juridique gratuit.

Pour une maison atypique, une succession ou un litige avec un acheteur, faites-vous conseiller par un professionnel : notaire, avocat ou ADIL.

Sources

• Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit « passoire thermique » — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Diagnostic immobilier : état des risques — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Acte de vente d'un logement existant — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière — Service Public, consulté le 27 septembre 2026