État des lieux par huissier : quand et quel coût ?

Un état des lieux par commissaire de justice (l'ancien huissier) s'impose quand l'état des lieux amiable est impossible : l'une des parties ne vient pas au rendez-vous, refuse de le faire ou refuse de le signer. En métropole, son coût est réglementé (de 162,16 € à 261,46 € TTC selon la surface, convocations et déplacement compris) et partagé par moitié entre locataire et propriétaire, à condition que chacun ait été convoqué par lettre recommandée au moins 7 jours avant.

Quand faire appel à un commissaire de justice

L'état des lieux se fait normalement à l'amiable, ensemble et de façon contradictoire, soit entre le locataire et le propriétaire, soit entre le locataire et un professionnel qui représente le propriétaire. Service-Public décrit le troisième cas : lorsque le locataire ou le propriétaire « refuse de venir au rendez-vous, ou de faire l'état des lieux, ou de le signer, l'un ou l'autre peut faire appel à un commissaire de justice » (Source). On parle alors de constat locatif.

Situations typiques :

le locataire est parti sans rendre les clés en main propre et ne répond plus ;
le bailleur refuse de fixer une date pour l'état des lieux de sortie ;
les deux parties sont présentes mais ne s'accordent pas sur la description et l'une refuse de signer ;
le bailleur vit loin et ne peut ni se déplacer ni mandater quelqu'un.

Le locataire comme le propriétaire peut prendre l'initiative. Celui qui choisit le commissaire de justice le contacte, lui transmet le bail et l'état des lieux d'entrée (pour une sortie), et lui indique les coordonnées de l'autre partie.

Combien coûte un constat locatif

Les sommes demandées sont réglementées. Le tableau reprend les montants TTC applicables en métropole indiqués par Service-Public, et le total qui en résulte.

|---|---|---|---|---|---|

| Jusqu'à 50 m² | 132,82 € | 18,06 € | 11,28 € | 162,16 € | 81,08 € |

| De 50 à 150 m² | 154,74 € | 18,06 € | 11,28 € | 184,08 € | 92,04 € |

| Plus de 150 m² | 232,12 € | 18,06 € | 11,28 € | 261,46 € | 130,73 € |

Les tarifs sont différents en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion : pour un logement de moins de 50 m², les frais de constat vont de 137,24 € à 164,52 € selon le territoire, auxquels s'ajoutent les convocations et, pour un déplacement de plus de 2 km hors de la commune de l'office, un forfait ou le prix du transport.

Deux précisions utiles :

La facture peut être vérifiée gratuitement auprès du secrétariat du tribunal dont dépend l'étude du commissaire de justice.
Le partage par moitié porte, selon Service-Public, sur le total des sommes demandées par le commissaire de justice pour le constat locatif : frais de constat, lettres de convocation et déplacement.

Comparer avec les autres façons de faire l'état des lieux

| Qui fait l'état des lieux ? | Coût pour le locataire à l'entrée | Coût pour le locataire à la sortie |

|---|---|---|

| Locataire et propriétaire ensemble | 0 € | 0 € |

| Locataire et agent immobilier | Au plus la moitié de la facture et 3,03 € TTC par m² | 0 € : toute clause contraire est abusive |

| Commissaire de justice (constat locatif) | La moitié des frais réglementés | La moitié des frais réglementés |

À la sortie, le constat locatif est donc la seule hypothèse où le locataire peut être amené à payer une partie des frais d'état des lieux. Le détail figure dans la fiche Service-Public sur les frais d'état des lieux.

Le déroulement, étape par étape

1. Tenter l'amiable d'abord. Proposez une date par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier prouvera, si besoin, que l'autre partie a refusé ou ne s'est pas manifestée.

2. Choisir un commissaire de justice et lui transmettre le bail, l'état des lieux d'entrée, l'adresse et la surface habitable.

3. La convocation : le commissaire de justice avise le locataire et le propriétaire (ou l'agence) par lettre recommandée avec avis de réception, au moins 7 jours avant la date du constat.

4. Le jour J : il décrit le logement pièce par pièce (sols, murs, plafonds, équipements, compteurs, clés), comme le prévoit le contenu obligatoire d'un état des lieux. Pour un meublé, faites-lui vérifier l'inventaire du mobilier.

5. Même en l'absence d'une partie, il établit son constat. Service-Public indique que ses constatations s'imposent au locataire comme au propriétaire.

6. La répartition des frais : celui qui a réglé la facture demande à l'autre le remboursement de sa moitié, justificatif à l'appui. À la sortie, le bailleur ne peut pas se payer par une retenue sur le dépôt de garantie sans justifier la dépense.

Le piège du délai de 7 jours

Le respect de la convocation conditionne le partage des frais. Dans une affaire rapportée par Service-Public, une propriétaire avait fait établir l'état des lieux de sortie par un commissaire de justice qui avait convoqué les locataires moins de 7 jours avant. La Cour de cassation, le 26 octobre 2023, a jugé que, faute de convocation par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance, celui qui a pris l'initiative du constat « ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût », même si l'un des locataires était présent (Source).

Avant de payer votre moitié, vérifiez donc la date d'envoi de la convocation et la date du constat.

Sans état des lieux : ce que vous risquez

Ne pas faire d'état des lieux, ni amiable ni par commissaire de justice, est rarement une bonne idée :

Si le locataire a refusé l'état des lieux d'entrée, il est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf à prouver le contraire (article 1731 du Code civil).
Si le bailleur a refusé malgré une mise en demeure, il devra prouver, en fin de bail, avoir délivré un logement en bon état pour imputer des dégradations au locataire.

Le locataire peut par ailleurs demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent sa réalisation, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. En cas de refus du bailleur, il peut saisir la commission départementale de conciliation.

Erreurs à éviter

Appeler un commissaire de justice sans avoir tenté l'amiable : le constat locatif est prévu pour le cas où l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable, et l'autre partie pourrait contester le partage des frais.
Accepter une convocation tardive sans réagir : moins de 7 jours, et le partage des frais n'est plus dû.
Payer plus que le tarif réglementé pour le constat locatif : demandez le détail de la facture.
Rendre les clés sans état des lieux de sortie : fixez une date par écrit, ou faites intervenir un commissaire de justice.
Confondre constat locatif et simple constat : faire photographier le logement par un commissaire de justice pour se ménager une preuve est, selon Service-Public, une démarche payante qui ne remplace pas l'état des lieux.

Qui contacter

Un commissaire de justice, pour le constat locatif lui-même.
L'ADIL, gratuite, pour vérifier la procédure et la répartition des frais.
La commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, gratuits, en cas de litige sur l'état des lieux ou le dépôt de garantie.

Pour la suite, les guides état des lieux d'entrée et de sortie, dépôt de garantie et le modèle de contestation de l'état des lieux de sortie vous accompagnent. En cas de doute ou de litige persistant, un professionnel (ADIL, avocat) doit être consulté avant d'engager une procédure.

Sources

Peut-on faire payer les frais d'état des lieux au locataire ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
État des lieux de sortie pour un bail d'habitation — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Location : pas de convocation à l'état des lieux 7 jours avant, pas de partage des frais — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Bailleur, comment gérer votre location ? — ANIL, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Combien coûte un état des lieux fait par un huissier ?+

En métropole, le constat locatif d'un commissaire de justice est réglementé : 132,82 € jusqu'à 50 m², 154,74 € de 50 à 150 m² et 232,12 € au-delà, auxquels s'ajoutent 18,06 € de lettres de convocation et 11,28 € de déplacement. Le total, de 162,16 € à 261,46 € TTC, est partagé par moitié entre le locataire et le propriétaire. Les tarifs diffèrent dans les départements d'outre-mer.

Qui paie l'huissier pour l'état des lieux de sortie ?+

Le locataire et le propriétaire, chacun pour moitié, lorsque le commissaire de justice intervient parce que l'état des lieux amiable a été impossible. Le partage suppose que chaque partie ait été convoquée par lettre recommandée au moins 7 jours avant. À défaut, la Cour de cassation a jugé en 2023 que celui qui a pris l'initiative du constat ne peut pas obtenir le remboursement de la moitié.

Quand faut-il faire appel à un commissaire de justice pour l'état des lieux ?+

Lorsque l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable : l'une des parties ne vient pas au rendez-vous, refuse de faire l'état des lieux ou refuse de le signer. Le locataire comme le propriétaire peut alors solliciter un commissaire de justice, qui convoque les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours avant et dresse un constat, même en l'absence de l'une d'elles.

Le locataire doit-il payer l'état des lieux de sortie fait par l'agence ?+

Non. Lorsque l'état des lieux de sortie est fait entre le locataire et l'agent immobilier, le locataire ne doit aucun frais. Service-Public précise que toute clause du bail qui lui impose ce paiement est abusive et doit être considérée comme non écrite. Seul le constat locatif par commissaire de justice, en cas d'échec de l'amiable, peut conduire le locataire à payer la moitié des frais.

Que se passe-t-il si aucun état des lieux d'entrée n'a été fait ?+

Si le locataire a refusé l'état des lieux d'entrée, il est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Si c'est le bailleur qui a refusé malgré une mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir délivré un logement en bon état pour imputer des dégradations au locataire. D'où l'intérêt du constat locatif.

Peut-on contester un état des lieux fait par un huissier ?+

Service-Public indique que les constatations du commissaire de justice s'imposent au locataire comme au propriétaire, même si l'un d'eux était absent. Il est donc très difficile de les remettre en cause. En revanche, vous pouvez contester le partage des frais si la convocation n'a pas respecté le délai de 7 jours, et discuter devant la commission de conciliation des retenues opérées sur le dépôt de garantie.