État des lieux par commissaire de justice (huissier) : quand y recourir et quel coût

Quand faire appel à un commissaire de justice

L'état des lieux se fait normalement à l'amiable, ensemble et de façon contradictoire, soit entre le locataire et le propriétaire, soit entre le locataire et un professionnel qui représente le propriétaire. Service-Public décrit le troisième cas : lorsque le locataire ou le propriétaire « refuse de venir au rendez-vous, ou de faire l'état des lieux, ou de le signer, l'un ou l'autre peut faire appel à un commissaire de justice » (Source). On parle alors de constat locatif.

Situations typiques :

• le locataire est parti sans rendre les clés en main propre et ne répond plus ;
• le bailleur refuse de fixer une date pour l'état des lieux de sortie ;
• les deux parties sont présentes mais ne s'accordent pas sur la description et l'une refuse de signer ;
• le bailleur vit loin et ne peut ni se déplacer ni mandater quelqu'un.

Le locataire comme le propriétaire peut prendre l'initiative. Celui qui choisit le commissaire de justice le contacte, lui transmet le bail et l'état des lieux d'entrée (pour une sortie), et lui indique les coordonnées de l'autre partie.

Combien coûte un constat locatif

Les sommes demandées sont réglementées. Le tableau reprend les montants TTC applicables en métropole indiqués par Service-Public, et le total qui en résulte.

Les tarifs sont différents en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion : pour un logement de moins de 50 m², les frais de constat vont de 137,24 € à 164,52 € selon le territoire, auxquels s'ajoutent les convocations et, pour un déplacement de plus de 2 km hors de la commune de l'office, un forfait ou le prix du transport.

Deux précisions utiles :

• La facture peut être vérifiée gratuitement auprès du secrétariat du tribunal dont dépend l'étude du commissaire de justice.
• Le partage par moitié porte, selon Service-Public, sur le total des sommes demandées par le commissaire de justice pour le constat locatif : frais de constat, lettres de convocation et déplacement.

Comparer avec les autres façons de faire l'état des lieux

À la sortie, le constat locatif est donc la seule hypothèse où le locataire peut être amené à payer une partie des frais d'état des lieux. Le détail figure dans la fiche Service-Public sur les frais d'état des lieux.

Le déroulement, étape par étape

1. Tenter l'amiable d'abord. Proposez une date par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier prouvera, si besoin, que l'autre partie a refusé ou ne s'est pas manifestée.
2. Choisir un commissaire de justice et lui transmettre le bail, l'état des lieux d'entrée, l'adresse et la surface habitable.
3. La convocation : le commissaire de justice avise le locataire et le propriétaire (ou l'agence) par lettre recommandée avec avis de réception, au moins 7 jours avant la date du constat.
4. Le jour J : il décrit le logement pièce par pièce (sols, murs, plafonds, équipements, compteurs, clés), comme le prévoit le contenu obligatoire d'un état des lieux. Pour un meublé, faites-lui vérifier l'inventaire du mobilier.
5. Même en l'absence d'une partie, il établit son constat. Service-Public indique que ses constatations s'imposent au locataire comme au propriétaire.
6. La répartition des frais : celui qui a réglé la facture demande à l'autre le remboursement de sa moitié, justificatif à l'appui. À la sortie, le bailleur ne peut pas se payer par une retenue sur le dépôt de garantie sans justifier la dépense.

Le piège du délai de 7 jours

Le respect de la convocation conditionne le partage des frais. Dans une affaire rapportée par Service-Public, une propriétaire avait fait établir l'état des lieux de sortie par un commissaire de justice qui avait convoqué les locataires moins de 7 jours avant. La Cour de cassation, le 26 octobre 2023, a jugé que, faute de convocation par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance, celui qui a pris l'initiative du constat « ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût », même si l'un des locataires était présent (Source).

Avant de payer votre moitié, vérifiez donc la date d'envoi de la convocation et la date du constat.

Sans état des lieux : ce que vous risquez

Ne pas faire d'état des lieux, ni amiable ni par commissaire de justice, est rarement une bonne idée :

• Si le locataire a refusé l'état des lieux d'entrée, il est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf à prouver le contraire (article 1731 du Code civil).
• Si le bailleur a refusé malgré une mise en demeure, il devra prouver, en fin de bail, avoir délivré un logement en bon état pour imputer des dégradations au locataire.

Le locataire peut par ailleurs demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent sa réalisation, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. En cas de refus du bailleur, il peut saisir la commission départementale de conciliation.

Erreurs à éviter

• Appeler un commissaire de justice sans avoir tenté l'amiable : le constat locatif est prévu pour le cas où l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable, et l'autre partie pourrait contester le partage des frais.
• Accepter une convocation tardive sans réagir : moins de 7 jours, et le partage des frais n'est plus dû.
• Payer plus que le tarif réglementé pour le constat locatif : demandez le détail de la facture.
• Rendre les clés sans état des lieux de sortie : fixez une date par écrit, ou faites intervenir un commissaire de justice.
• Confondre constat locatif et simple constat : faire photographier le logement par un commissaire de justice pour se ménager une preuve est, selon Service-Public, une démarche payante qui ne remplace pas l'état des lieux.

Qui contacter

• Un commissaire de justice, pour le constat locatif lui-même.
• L'ADIL, gratuite, pour vérifier la procédure et la répartition des frais.
• La commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, gratuits, en cas de litige sur l'état des lieux ou le dépôt de garantie.

Pour la suite, les guides état des lieux d'entrée et de sortie, dépôt de garantie et le modèle de contestation de l'état des lieux de sortie vous accompagnent. En cas de doute ou de litige persistant, un professionnel (ADIL, avocat) doit être consulté avant d'engager une procédure.

Sources

• Peut-on faire payer les frais d'état des lieux au locataire ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• État des lieux de sortie pour un bail d'habitation — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Location : pas de convocation à l'état des lieux 7 jours avant, pas de partage des frais — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Bailleur, comment gérer votre location ? — ANIL, consulté le 27 septembre 2026