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Guide pratique · Juridique & légal

Loi Alur : synthèse pratique des changements majeurs

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a profondément réformé le droit de l'immobilier en France. Ses dispositions concernent à la fois les rapports locatifs, la copropriété, l'urbanisme et la profession d'agent immobilier.

Équipe ICITOO Mis à jour le 9 min de lectureANIL · Service Public · DGCCRF

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Sommaire du guide

Plus de dix ans après son adoption, la loi Alur reste la référence structurante du droit locatif moderne. Ce guide synthétise ses principales mesures, toujours en vigueur et souvent renforcées ou modifiées par des textes ultérieurs.

Les baux types obligatoires

La loi Alur a créé l'obligation d'utiliser un contrat type pour les baux d'habitation à titre de résidence principale, concrétisée par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015. Deux modèles existent : un pour la location vide, un pour la location meublée.

Ces baux types imposent des mentions obligatoires :

Une notice d'information relative aux droits et obligations des parties doit obligatoirement être annexée au bail.

L'encadrement des loyers en zone tendue

La loi Alur a introduit un dispositif d'encadrement des loyers applicable dans les zones dites « tendues » (déséquilibre significatif entre offre et demande). Son application a été interrompue en 2017, lorsque les tribunaux administratifs de Lille et de Paris ont annulé les arrêtés fixant les loyers de référence. Il a été relancé à titre expérimental par la loi ELAN, à Paris en 2019, puis étendu notamment à Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, au Pays basque et à une partie de l'agglomération grenobloise. Prolongée par la loi 3DS, l'expérimentation court dans l'Hexagone « jusqu'au 25 novembre 2026 » (ANIL, analyse juridique n° 2019-03).

Dans ces zones, un loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral, déterminé en fonction du type de logement, de la zone, de la période de construction et du caractère meublé ou non. Le loyer d'un nouveau bail ne peut excéder ce loyer de référence majoré de 20 % (loyer de référence majoré).

Un complément de loyer exceptionnel peut être demandé en présence de caractéristiques particulières (grande hauteur sous plafond, terrasse significative, vue exceptionnelle), mais il doit être justifié ; il est interdit pour un logement classé F ou G au DPE.

La garantie universelle des loyers (GUL)

La loi Alur prévoyait à l'origine une garantie universelle des loyers publique, destinée à couvrir les impayés de loyer. Ce dispositif n'a finalement jamais été mis en œuvre, remplacé par le dispositif VISALE proposé par Action Logement, beaucoup plus ciblé.

VISALE est une caution gratuite, accessible à certains profils (jeunes de moins de 30 ans, salariés de plus de 30 ans récemment embauchés ou mutés ou aux revenus modestes, notamment), qui remplace une caution personnelle. Dans le parc privé, elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés durant les trois premières années du bail, ainsi que les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer et charges.

L'encadrement des honoraires d'agence

Jusqu'à la loi Alur, les honoraires d'agence en location étaient librement fixés et généralement intégralement à la charge du locataire. La loi a profondément modifié cette pratique :

  • Les honoraires ne peuvent plus être facturés au locataire que pour quatre prestations limitativement énumérées : visite, constitution du dossier, rédaction du bail et établissement de l'état des lieux
  • Un plafond au mètre carré est imposé pour ces honoraires à la charge du locataire : 12 € TTC en zone très tendue, 10 € en zone tendue, 8 € ailleurs, plus 3 € pour l'état des lieux
  • Le reste des honoraires reste à la charge du bailleur

La copropriété : réforme profonde

La loi Alur a également profondément réformé le droit de la copropriété :

  • Carnet d'entretien obligatoire : chaque immeuble doit tenir à jour un carnet retraçant les travaux, entretiens et diagnostics
  • Diagnostic technique global (DTG) : obligatoire dans certaines copropriétés pour identifier les travaux prévisibles à moyen terme
  • Immatriculation des copropriétés au registre national (obligation étendue)
  • Contrat type de syndic : modèle encadré, avec forfait et prestations particulières limitativement définies
  • Compte bancaire séparé : obligation pour les syndics de gérer les fonds de la copropriété sur un compte dédié
  • Fonds travaux obligatoire : cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel pour anticiper les travaux futurs
  • Transparence des contrats : le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires l'ensemble des pièces comptables

La caution : encadrement renforcé

Le cautionnement personnel est strictement encadré, et ses règles ont été refondues par la réforme du droit des sûretés applicable depuis le 1er janvier 2022 :

  • Information annuelle de la caution : lorsque le bailleur est un créancier professionnel, il doit indiquer à la caution, avant le 31 mars de chaque année, le montant de la dette restant due
  • Mention apposée par la caution elle-même dans l'acte de cautionnement, selon l'article 2297 du Code civil ; « il n'est plus exigé que la mention apposée par la caution soit nécessairement manuscrite » (ANIL, analyse juridique n° 2021-08) : elle peut être apposée par voie électronique
  • Limitation temporelle de la solidarité dans les colocations : le colocataire sortant et sa caution restent tenus au plus 6 mois après la fin de son préavis, ou jusqu'à l'arrivée d'un nouveau colocataire si elle intervient avant

La liste limitative des pièces exigibles

Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 a fixé, en application de la loi Alur, une liste limitative des pièces que le bailleur ou son mandataire peut exiger du candidat locataire. Tout document hors de cette liste (photo, attestation bancaire, casier judiciaire, etc.) est interdit à la demande, sous peine d'amende administrative de 3 000 € (personne physique) à 15 000 € (personne morale).

Conclusion

La loi Alur reste une réforme structurante dont les effets se font sentir dans pratiquement tous les aspects du droit immobilier français : baux, copropriété, agents immobiliers, protection des locataires. Si certaines mesures emblématiques (encadrement des loyers, garantie universelle) ont eu un parcours chaotique, l'essentiel de l'édifice est aujourd'hui bien ancré.

Pour tout bailleur ou locataire, comprendre les apports de la loi Alur est indispensable pour exercer ses droits et remplir ses obligations. Les textes d'application ayant été régulièrement ajustés depuis 2014, une vérification sur les sites officiels (service-public.fr, ANIL) reste recommandée pour toute question spécifique.

Sources

Vos questions

La loi Alur s'applique-t-elle à tous les baux ?

La loi Alur modifie principalement les baux d'habitation à titre de résidence principale, vides ou meublés, régis par la loi du 6 juillet 1989. Elle ne s'applique pas aux baux commerciaux, professionnels, ruraux ni aux locations saisonnières, qui relèvent d'autres régimes juridiques spécifiques.

L'encadrement des loyers est-il applicable partout ?

Non, seulement dans les territoires situés en zone tendue qui l'ont demandé et dont le périmètre a été fixé par décret. En 2026, il s'applique notamment à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, au Pays basque et à une partie de Grenoble-Alpes Métropole. Dans l'Hexagone, l'expérimentation court jusqu'au 25 novembre 2026, sauf prolongation par une nouvelle loi ; vérifier auprès de la préfecture de la commune concernée.

Les honoraires d'agence en location sont-ils totalement interdits au locataire ?

Non, ils sont simplement encadrés. Le locataire peut être facturé pour quatre prestations limitées : visite du logement, constitution du dossier, rédaction du bail et établissement de l'état des lieux. Ces frais sont plafonnés au mètre carré par le décret du 1er août 2014 : 12 € TTC en zone très tendue, 10 € en zone tendue, 8 € ailleurs, plus 3 € pour l'état des lieux. Toute autre facturation au locataire est interdite.

Le fonds travaux en copropriété est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?

Oui, pour tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation, quel que soit le nombre de lots, à l'issue d'une période de 10 ans après la réception des travaux de construction. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ; si l'assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, elle doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus. L'assemblée générale peut voter un montant supérieur, à la majorité absolue.

Quelles pièces sont absolument interdites à la demande d'un bailleur ?

La photographie d'identité, l'attestation de bonne tenue de compte, l'extrait de casier judiciaire, le contrat de mariage, la carte vitale, l'attestation d'absence de crédit en cours, les relevés bancaires au-delà de ce que prévoit la liste légale, et plus largement toute pièce non mentionnée par le décret du 5 novembre 2015. Demander de telles pièces expose à une amende administrative.

Que devient la garantie universelle des loyers ?

La garantie universelle des loyers initialement prévue par la loi Alur n'a jamais été mise en œuvre. Elle a été remplacée par le dispositif VISALE, proposé gratuitement par Action Logement à certains profils de locataires. VISALE fonctionne comme une caution gratuite : dans le parc privé, elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés durant les trois premières années du bail, ainsi que les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer et charges. Elle est acceptée par un nombre croissant de bailleurs.

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