Sommaire de l'article
Le calcul de la plus-value immobilière se fait en trois temps : on soustrait du prix de vente le prix d'achat majoré des frais et des travaux, on applique des abattements qui dépendent de la durée de détention, puis on taxe le résultat à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. La vente de la résidence principale, elle, est exonérée. Cet article décrit les règles des articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts, telles qu'elles s'appliquent aux particuliers au 28 octobre 2026.
L'essentiel à retenir
- La plus-value imposable est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, chacun corrigé de certains frais.
- Les frais d'acquisition peuvent être retenus pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat, et les travaux pour un forfait de 15 % après cinq ans de détention.
- L'exonération d'impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
- Taux : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
- Le notaire calcule, déclare et paie l'impôt lors de la vente, sur le prix.
Qui est concerné par l'impôt sur la plus-value immobilière ?
L'impôt vise les particuliers, et les sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur le revenu, qui vendent un bien immobilier ou un terrain avec un gain : résidence secondaire, logement locatif nu, terrain, parking. La résidence principale est exonérée, comme d'autres cas détaillés plus bas. Les biens détenus dans le cadre d'une activité professionnelle, ou loués en meublé par un loueur professionnel, relèvent d'autres régimes. Pour un logement loué en meublé non professionnel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, sauf exceptions (résidences services notamment).
Comment calculer la plus-value brute ?
Le prix de cession
Il s'agit du prix indiqué dans l'acte. Il est diminué des frais supportés par le vendeur et justifiés, par exemple :
- les honoraires d'agence à la charge du vendeur ;
- les frais des diagnostics obligatoires ;
- les frais de mainlevée d'hypothèque.
Le prix d'acquisition
Il s'agit du prix payé lors de l'achat, ou de la valeur retenue dans l'acte en cas de donation ou de succession. Il peut être augmenté :
- des frais d'acquisition : pour leur montant réel justifié (droits d'enregistrement, émoluments du notaire, commission d'agence à la charge de l'acheteur) ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat en cas d'achat. En cas de donation ou de succession, seuls les frais réels (droits de mutation et frais d'acte) sont retenus ;
- des dépenses de travaux : construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, réalisés par une entreprise, sur facture, et non déjà déduits des revenus fonciers. Les travaux d'entretien et les travaux réalisés soi-même ne sont pas retenus ;
- ou d'un forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition, sans justificatif, si le bien bâti est détenu depuis plus de cinq ans.
La plus-value brute est égale au prix de cession corrigé moins le prix d'acquisition corrigé. Conservez donc l'acte d'achat et toutes les factures de travaux : ce sont elles qui permettent de justifier les montants réels.
Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention ?
La durée de détention court de la date d'acquisition à la date de la vente. Selon l'article 150 VC du Code général des impôts, les abattements diffèrent selon l'impôt.
Pour l'impôt sur le revenu
- aucun abattement pendant les cinq premières années ;
- 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année ;
- 4 % pour la 22e année révolue.
Le cumul atteint 100 % : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux
- aucun abattement pendant les cinq premières années ;
- 1,65 % par année de détention de la 6e à la 21e année ;
- 1,60 % pour la 22e année révolue ;
- 9 % par année au-delà de la 22e année.
L'exonération des prélèvements sociaux est totale après 30 ans de détention.
Quels taux s'appliquent à la plus-value nette ?
La plus-value nette, après abattements, est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, selon l'article 200 B du Code général des impôts, et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. La hausse de la contribution sociale généralisée sur certains revenus du capital votée pour 2026 a laissé de côté les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %.
Une taxe supplémentaire s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Prévue par l'article 1609 nonies G du Code général des impôts, elle va de 2 % à 6 % selon le montant, avec un mécanisme de lissage juste au-dessus des seuils.
Exemple de calcul d'une plus-value immobilière
Prenons un appartement acheté 200 000 € et vendu 300 000 € après 12 années pleines de détention, sans travaux justifiés. Les chiffres sont fictifs et servent seulement à illustrer la méthode.
- Prix d'acquisition corrigé : 200 000 € + 15 000 € de forfait frais (7,5 %) + 30 000 € de forfait travaux (15 %) = 245 000 €.
- Plus-value brute : 300 000 € − 245 000 € = 55 000 €.
- Abattement impôt sur le revenu : 7 années au-delà de la 5e × 6 % = 42 %, soit une base de 31 900 €, taxée à 19 % = 6 061 €.
- Abattement prélèvements sociaux : 7 × 1,65 % = 11,55 %, soit une base de 48 647,50 €, taxée à 17,2 % ≈ 8 367 €.
La surtaxe ne s'applique pas ici, puisque la base imposable à l'impôt sur le revenu reste sous 50 000 €. Le calcul réel dépend des justificatifs et de la situation du vendeur : le notaire l'établit au moment de la vente.
Quels sont les principaux cas d'exonération ?
La résidence principale
La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, quelle que soit la durée de détention, selon l'article 150 U du Code général des impôts. Le logement doit être la résidence principale au jour de la vente. Si vous avez déménagé avant, l'exonération reste possible si le bien n'a pas été loué ni occupé entre-temps et que la vente intervient dans un délai normal, apprécié par l'administration (en pratique, environ un an). Les dépendances immédiates (garage, cave) vendues en même temps suivent le même régime.
La première vente d'un logement autre que la résidence principale
La plus-value est exonérée si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente, et s'il réinvestit le prix dans l'achat ou la construction de sa résidence principale dans les 24 mois. L'exonération porte sur la fraction du prix réinvestie.
Les autres cas
- vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 € (c'est le prix qui compte, pas la plus-value) ;
- vente par un retraité ou une personne invalide de condition modeste, sous conditions de revenus et à condition de ne pas être redevable de l'impôt sur la fortune immobilière ;
- expropriation suivie d'un remploi de l'indemnité dans un délai de 12 mois ;
- vente, par un non-résident ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou d'un pays ayant signé une convention avec la France, de sa résidence en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette et sous conditions de durée de résidence antérieure.
Chaque exonération a des conditions précises : vérifiez-les avec le notaire avant de signer.
Qui déclare et quand paie-t-on ?
Le notaire remplit la déclaration n° 2048-IMM, la dépose lors de la publication de la vente et prélève l'impôt sur le prix de vente. Le vendeur n'a rien à payer après coup, mais il doit reporter le montant de la plus-value dans sa déclaration de revenus de l'année suivante, ce qui peut influer sur son revenu fiscal de référence. Pour une vente à venir, une estimation de votre bien permet d'anticiper l'ordre de grandeur du gain.
Les règles peuvent-elles changer ?
Lors de l'examen de la loi de finances pour 2026, plusieurs réformes du régime ont été débattues, notamment le remplacement des abattements par une prise en compte de l'érosion monétaire. Les règles décrites ici sont celles du Code général des impôts appliquées par l'administration à la date de rédaction. Vérifiez auprès du notaire le régime en vigueur au jour de votre vente. Suivez nos actualités pour les évolutions.
En résumé : bien préparer le calcul de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière se calcule à partir de deux prix corrigés, puis de deux abattements distincts, avant d'être taxée à 36,2 % au total hors surtaxe. La durée de détention, les justificatifs de travaux et les cas d'exonération pèsent lourd dans le résultat. Rassemblez vos documents avant de publier votre annonce de vente.
Cet article donne une information générale et ne remplace pas le conseil d'un professionnel (notaire, avocat fiscaliste) adapté à votre situation.