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Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques est fixé par la loi Climat et Résilience : en métropole, les logements classés G ne peuvent plus être loués comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F ne le pourront plus à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034. Concrètement, ces logements ne sont plus considérés comme « décents » au sens de la loi, ce qui interdit de signer un nouveau bail et permet au locataire en place d'exiger des travaux.
L'essentiel à retenir
- Le calendrier figure à l'article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et Résilience, qui a modifié la loi du 6 juillet 1989.
- Métropole : G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034.
- Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) : G au 1er janvier 2028, F au 1er janvier 2031.
- Depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter.
- Au 28 octobre 2026, aucune loi définitivement adoptée n'a reporté les échéances de 2028 et 2034 ; un projet de loi en discussion pourrait aménager le régime.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Le terme désigne un logement très consommateur d'énergie, classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis la réforme du 1er juillet 2021, la classe dépend de deux critères : la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. La plus mauvaise des deux étiquettes l'emporte.
Selon l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE, un logement est classé G lorsque sa consommation dépasse 420 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an ou que ses émissions dépassent 100 kg d'équivalent CO2 par mètre carré et par an. La classe F correspond à une consommation comprise entre 330 et 420 kWh, ou à des émissions comprises entre 70 et 100 kg. La classe E correspond à une consommation comprise entre 250 et 330 kWh, ou à des émissions comprises entre 50 et 70 kg.
Les annonces de logements classés F ou G doivent porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Retrouvez le vocabulaire du DPE dans notre lexique.
Quel est le calendrier d'interdiction de location ?
Depuis le 1er janvier 2023 : la première étape
Un décret du 11 janvier 2021 avait déjà exclu de la décence, en métropole, les logements dont la consommation d'énergie finale dépassait 450 kWh par mètre carré et par an. Cette étape ne visait qu'une partie des logements classés G.
Depuis le 1er janvier 2025 : tous les logements G
Depuis cette date, un logement classé G ne respecte plus le niveau de performance minimal exigé d'un logement décent en métropole. Il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail de résidence principale.
Au 1er janvier 2028 : les logements F
Les logements classés F seront à leur tour exclus de la décence en métropole. En outre-mer, c'est à cette date que les logements G le seront.
Au 1er janvier 2034 : les logements E
Les logements classés E seront exclus de la décence en métropole. En outre-mer, les logements classés F le seront dès le 1er janvier 2031.
Ces échéances ont fait l'objet de débats et de propositions d'assouplissement depuis 2024. À la date de rédaction, aucun texte définitivement adopté n'a modifié les dates de 2028 et 2034 ; un projet de loi sur le logement, encore en discussion au Parlement, prévoit toutefois des aménagements du régime. Seule une loi publiée au Journal officiel pourrait changer ces règles : vérifiez-les au moment de signer ou renouveler un bail.
Quels baux et quels logements sont concernés ?
Le calendrier vise les logements loués à titre de résidence principale, vides ou meublés, régis par la loi du 6 juillet 1989. Il s'applique :
- à la signature d'un nouveau bail ;
- au renouvellement ou à la reconduction tacite d'un bail en cours, à partir de l'échéance concernée.
Il ne vise pas directement les locations saisonnières de tourisme, ni les résidences secondaires du propriétaire, qui relèvent d'autres règles. Le locataire en place n'est pas expulsé du fait de la classe énergétique : la loi lui permet en revanche d'exiger la mise en conformité du logement.
Que risque un bailleur qui loue une passoire thermique ?
La loi ne prévoit pas d'amende administrative spécifique. Les conséquences passent par le régime du logement décent, prévu à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et à l'article 20-1 de cette même loi :
- le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité ;
- à défaut d'accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge ;
- le juge peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à leur réalisation, et accorder des dommages et intérêts.
Le juge ne peut pas ordonner les travaux lorsque le bailleur démontre qu'ils sont impossibles en raison de contraintes architecturales ou patrimoniales, ou, en copropriété, que les travaux sur les parties communes n'ont pas été votés malgré ses démarches. Ces exceptions s'apprécient au cas par cas.
Par ailleurs, depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 en outre-mer, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas augmenter, ni lors de la révision annuelle, ni à la relocation, ni au renouvellement du bail.
Le DPE a-t-il changé en 2026 ?
Oui, sur un point de calcul. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut faire progresser l'étiquette de certains logements chauffés à l'électricité. Une correction applicable aux petites surfaces (moins de 40 m²) était déjà entrée en vigueur le 1er juillet 2024.
Avant de conclure qu'un logement est une passoire thermique, vérifiez donc que le DPE est récent et tient compte de ces évolutions. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable 10 ans, mais son étiquette peut être recalculée selon les nouvelles règles. Les DPE antérieurs à juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 au plus tard.
Comment sortir un logement du statut de passoire thermique ?
Faire établir un diagnostic fiable et un plan de travaux
Un DPE récent, réalisé par un diagnostiqueur certifié, est le point de départ. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique propose des scénarios de travaux chiffrés ; il est d'ailleurs obligatoire à la vente des maisons et monopropriétés classées E, F ou G.
Cibler les travaux qui pèsent sur l'étiquette
Les postes souvent les plus efficaces sont l'isolation de la toiture et des combles, l'isolation des murs, le remplacement d'un mode de chauffage très émetteur, les menuiseries et la ventilation. L'ordre et la combinaison des travaux dépendent du logement : seul un professionnel peut établir un scénario adapté.
Se renseigner sur les aides
Les propriétaires bailleurs peuvent, sous conditions, mobiliser MaPrimeRénov', l'éco-prêt à taux zéro, les certificats d'économies d'énergie et des aides locales. Les conditions et les montants changent régulièrement : le réseau France Rénov', service public gratuit, renseigne sur les aides en vigueur. Pour mesurer l'effort de financement, notre simulateur aide à estimer des mensualités.
Vendre plutôt que rénover : que faut-il savoir ?
Un logement classé F ou G peut toujours être vendu. Le vendeur doit fournir le DPE et, pour une maison ou une monopropriété, l'audit énergétique. L'acquéreur doit tenir compte du calendrier s'il compte louer le bien. Pour situer un prix en fonction de l'état du logement, utilisez notre outil pour estimer un bien, puis comparez avec les annonces du secteur.
En résumé : un calendrier fixé par la loi, à anticiper
Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques est connu : G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034 en métropole, avec un décalage en outre-mer. Un bailleur concerné a intérêt à vérifier son DPE à la lumière des règles de 2026, puis à planifier les travaux avant l'échéance qui le concerne.
Cet article donne une information générale et ne remplace pas le conseil d'un professionnel (conseiller France Rénov', diagnostiqueur, avocat) adapté à votre situation.