Sommaire de l'article
La loi ALUR, loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, encadre encore aujourd'hui le bail d'habitation, les honoraires de location, l'activité des agents immobiliers et la gestion des copropriétés. Plus de dix ans après son vote, plusieurs de ses mesures ont été modifiées par d'autres lois : cet article présente ce qui s'applique au 28 octobre 2026.
L'essentiel à retenir
- La loi ALUR a modifié la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : bail type, liste limitée des pièces exigibles, état des lieux type, dépôt de garantie, préavis réduit en zone tendue.
- Elle a plafonné les honoraires de location que l'agence peut facturer au locataire.
- Elle a créé l'encadrement des loyers, repris ensuite sous forme expérimentale par la loi ELAN de 2018.
- Elle a renforcé les obligations des professionnels de l'immobilier, dont la carte professionnelle et la formation continue.
- En copropriété, elle a créé le registre national d'immatriculation, le fonds de travaux et le compte bancaire séparé.
Quels changements la loi ALUR a-t-elle apportés au bail d'habitation ?
Un contrat de location type
Depuis le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, les baux de logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale doivent respecter un contrat type. Il impose une liste de mentions : identité des parties, surface habitable, montant du loyer et des charges, dépôt de garantie, et, dans les communes concernées, les informations sur l'encadrement des loyers. Un état des lieux type a suivi, avec le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Une liste fermée de justificatifs
Le bailleur ne peut demander au candidat locataire et à sa caution que les pièces listées par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : justificatif d'identité, de domicile, d'activité professionnelle et de ressources. Il est interdit, par exemple, d'exiger une photo d'identité (hors pièce d'identité), un relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte. L'objectif est de limiter les demandes intrusives et les discriminations.
Le meublé mieux défini
La loi ALUR a donné une définition légale de la location meublée, et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale du mobilier (literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien, occultation des fenêtres des chambres, etc.). Le bail meublé dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant.
Que dit la loi ALUR sur le dépôt de garantie et le préavis ?
Le dépôt de garantie
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide. Pour une location meublée, la loi ALUR l'a plafonné à deux mois de loyer hors charges.
Il doit être restitué dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. En cas de retard, le locataire a droit à une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Le préavis du locataire
Le locataire d'un logement vide donne en principe congé avec un préavis de trois mois. La loi ALUR l'a réduit à un mois dans les zones tendues listées par décret, en plus des cas déjà prévus (mutation, perte d'emploi, état de santé, bénéficiaire du RSA ou de l'allocation adulte handicapé, premier emploi). Pour une location meublée, le préavis du locataire est toujours d'un mois.
La colocation
La loi ALUR a encadré la solidarité entre colocataires : lorsqu'un colocataire quitte le logement, son engagement solidaire prend fin à l'arrivée d'un remplaçant figurant au bail ou, à défaut, au plus tard six mois après la fin de son préavis.
Comment la loi ALUR encadre-t-elle les honoraires de location ?
Les frais d'agence liés à la location (visite, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux) sont partagés entre bailleur et locataire. La part du locataire ne peut pas dépasser celle du bailleur, et elle est plafonnée par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 : 12 € par mètre carré de surface habitable en zone très tendue, 10 € en zone tendue et 8 € ailleurs, plus 3 € par mètre carré pour l'état des lieux. Les frais d'entremise et de négociation restent à la charge du seul bailleur. Ces montants ne s'appliquent pas aux locations conclues directement entre particuliers, qui n'en génèrent pas.
La loi ALUR a-t-elle créé l'encadrement des loyers ?
Oui. La loi ALUR a prévu un plafonnement des loyers dans les zones tendues. Appliqué à Paris puis à Lille, il a été annulé par la juridiction administrative en 2017, faute d'avoir été mis en place dans toute l'agglomération concernée. La loi ELAN du 23 novembre 2018 l'a remplacé par une expérimentation ouverte aux territoires volontaires, prolongée par la loi 3DS jusqu'en novembre 2026. Nous détaillons ce dispositif dans notre article sur l'encadrement des loyers, dans nos actualités.
La garantie universelle des loyers (GUL), également prévue par la loi ALUR, n'a jamais été mise en œuvre. La garantie Visale, souvent présentée à tort comme sa suite, est un dispositif d'Action Logement créé en 2016, distinct de la loi ALUR.
Qu'est-ce qui a changé pour les agents immobiliers et les syndics ?
La loi ALUR a modifié la loi Hoguet du 2 janvier 1970 :
- la carte professionnelle (transaction, gestion, syndic) est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie et doit être renouvelée tous les trois ans ;
- les professionnels et leurs collaborateurs suivent une formation continue, fixée par le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 à 14 heures par an ou 42 heures sur trois ans ;
- un code de déontologie s'impose à eux depuis le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 ;
- un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières a été créé.
Pour les syndics, la loi a imposé un contrat type de syndic (décret n° 2015-342 du 26 mars 2015), qui limite les prestations facturables en plus du forfait.
Quelles obligations en copropriété ?
Le registre national d'immatriculation
Toutes les copropriétés à destination d'habitation doivent être immatriculées au registre national tenu par l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Le syndic le met à jour chaque année. Une copropriété non immatriculée peut se voir refuser certaines subventions publiques.
Le fonds de travaux et le compte séparé
La loi ALUR a imposé un fonds de travaux alimenté chaque année par une cotisation des copropriétaires, au moins égale à 5 % du budget prévisionnel. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 l'a lié au plan pluriannuel de travaux : lorsqu'un tel plan est adopté, la cotisation doit en principe atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus. Le syndic doit en outre ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sauf dérogation pour les petites copropriétés gérées par un syndic professionnel.
L'information de l'acquéreur d'un lot
Lors de la vente d'un lot, la promesse ou le compromis doit être accompagné d'informations sur la copropriété : règlement, fiche synthétique, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, sommes dues par le vendeur, état de la trésorerie, carnet d'entretien, prévues par l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation. Si vous visez un appartement, comparez les annonces de vente en tenant compte de ces documents.
La loi ALUR a-t-elle d'autres effets pour les propriétaires ?
- Trêve hivernale : la loi ALUR l'a prolongée jusqu'au 31 mars ; elle court désormais du 1er novembre au 31 mars, période pendant laquelle les expulsions locatives sont en principe suspendues.
- Permis de louer : les communes peuvent soumettre la mise en location à une déclaration ou à une autorisation préalable dans certains secteurs, pour lutter contre l'habitat indigne.
- Urbanisme : suppression du coefficient d'occupation des sols et développement des plans locaux d'urbanisme intercommunaux.
En résumé : la loi ALUR reste la base du bail d'habitation
La loi ALUR a fixé une grande partie des règles quotidiennes de la location et de la copropriété : bail type, justificatifs limités, honoraires plafonnés, dépôt de garantie, préavis, immatriculation et fonds de travaux. D'autres lois l'ont depuis complétée (ELAN, 3DS, Climat et Résilience), d'où l'intérêt de vérifier la version en vigueur d'un texte avant de l'appliquer. Nos guides détaillent chaque étape de la location.
Cet article donne une information générale et ne remplace pas le conseil d'un professionnel (ADIL, avocat, notaire) adapté à votre situation.