Sommaire de l'article
La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire d'un bien au 1er janvier, tandis que la taxe d'habitation ne concerne plus, depuis 2023, que les résidences secondaires et certains locaux meublés. En 2026, les bases d'imposition ont été revalorisées de 0,8 %, et ce sont surtout les taux votés par les communes et les intercommunalités qui font varier les montants d'une ville à l'autre.
L'essentiel à retenir
- La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire (ou l'usufruitier) au 1er janvier de l'année d'imposition, même s'il vend le bien en cours d'année.
- Elle se calcule à partir de la valeur locative cadastrale, réduite d'un abattement de 50 %, à laquelle s'appliquent les taux votés localement.
- La taxe d'habitation sur la résidence principale a disparu pour tous les foyers en 2023 ; elle subsiste pour les résidences secondaires, avec une majoration possible en zone tendue.
- Des exonérations existent pour certaines personnes âgées ou modestes et, temporairement, pour les constructions neuves.
- Une réclamation peut être déposée jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement.
Qui paie la taxe foncière et qui paie la taxe d'habitation ?
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier, selon l'article 1400 du Code général des impôts. En cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui la paie. Si le logement est loué, elle reste à la charge du bailleur ; seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, peut être récupérée auprès du locataire au titre des charges.
Lors d'une vente, l'acte prévoit souvent un remboursement au prorata par l'acquéreur. Cette répartition est un accord entre les parties : vis-à-vis de l'administration, le vendeur reste redevable de toute l'année.
La taxe d'habitation est due par l'occupant au 1er janvier, propriétaire ou locataire, mais seulement pour un logement qui n'est pas sa résidence principale : résidence secondaire, logement meublé conservé à disposition.
Comment est calculée la taxe foncière ?
La valeur locative cadastrale
La base de la taxe est la valeur locative cadastrale, c'est-à-dire un loyer annuel théorique fixé par l'administration à partir des caractéristiques du logement (surface, catégorie, éléments de confort). Ces valeurs reposent sur une évaluation ancienne, réactualisée chaque année par un coefficient de revalorisation forfaitaire.
Selon la direction générale des Finances publiques, ce coefficient est de 1,008 pour 2026, soit une hausse de 0,8 % des bases, calculée sur l'évolution de l'indice des prix à la consommation harmonisé publié par l'Insee entre novembre 2024 et novembre 2025. Il était de 1,017 en 2025. La révision générale des valeurs locatives des logements, prévue par la loi, n'est pas encore entrée en application à la date de rédaction.
L'abattement de 50 % et les taux locaux
Pour les propriétés bâties, la valeur locative est réduite d'un abattement forfaitaire de 50 %, censé couvrir les frais de gestion, d'assurance et d'entretien. Le résultat est multiplié par les taux votés par la commune et, le cas échéant, par l'intercommunalité. D'autres taxes peuvent figurer sur l'avis : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations, taxes spéciales d'équipement.
Comme les taux sont votés localement, deux logements comparables peuvent payer des montants très différents selon la commune. Pour comparer, le plus sûr est de demander le dernier avis au vendeur lors d'une visite.
Quand payer ?
L'avis est disponible dans l'espace particulier du site des impôts en fin d'été, et la date limite de paiement se situe à la mi-octobre, avec quelques jours de plus pour un paiement en ligne. La mensualisation est possible.
Quelles exonérations de taxe foncière existent ?
Les exonérations liées à la situation du propriétaire
Selon les articles 1390 et 1391 du Code général des impôts, sont exonérés de taxe foncière pour leur résidence principale, sous conditions d'occupation :
- les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité ;
- les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés, sous condition de revenus ;
- les personnes de plus de 75 ans au 1er janvier, sous condition de revenus.
Les personnes de 65 à 75 ans dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond bénéficient d'un dégrèvement forfaitaire de 100 €. Les plafonds de revenus sont révisés chaque année et figurent sur le site des impôts.
Les exonérations temporaires
- Constructions nouvelles : elles sont exonérées pendant deux ans à compter du 1er janvier suivant leur achèvement, à condition d'avoir été déclarées dans les 90 jours. La commune peut limiter cette exonération à un pourcentage de la base.
- Logements rénovés : certaines communes votent une exonération temporaire, totale ou partielle, pour les logements ayant fait l'objet de dépenses d'économie d'énergie importantes. Elle dépend d'une délibération locale.
- Vacance involontaire : un dégrèvement est possible pour un logement destiné à la location, resté vacant au moins trois mois indépendamment de la volonté du propriétaire.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires peut-elle augmenter ?
Oui. Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut voter une majoration de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires comprise entre 5 % et 60 %, selon l'article 1407 ter du Code général des impôts. Le nombre de communes autorisées à appliquer cette majoration a été fortement élargi par un décret de 2023. Des dégrèvements existent, par exemple pour une personne contrainte de vivre ailleurs pour raisons professionnelles.
Dans ces mêmes zones, les logements vacants depuis plus d'un an peuvent être soumis à la taxe sur les logements vacants. Ailleurs, la commune peut instituer une taxe d'habitation sur les logements vacants depuis plus de deux ans. Un logement meublé et habitable mais inoccupé relève en général de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Quelles déclarations le propriétaire doit-il faire ?
Depuis 2023, tout propriétaire doit indiquer l'occupation de chacun de ses logements dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de son espace particulier : occupation personnelle, location, vacance. Une nouvelle déclaration n'est nécessaire qu'en cas de changement, avant le 1er juillet de l'année suivante. Les constructions nouvelles, agrandissements et changements d'affectation doivent être déclarés dans les 90 jours de leur achèvement.
Comment contester sa taxe foncière ?
En cas d'erreur (surface, nombre de pièces, exonération non appliquée, logement vacant), adressez une réclamation au service des impôts dont dépend le bien, par la messagerie sécurisée de votre espace particulier ou par courrier. Selon l'article R*196-2 du Livre des procédures fiscales, le délai court jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement. Joignez les justificatifs utiles (plans, acte, factures). Une réclamation ne dispense pas de payer dans les délais, sauf demande de sursis de paiement.
La taxe foncière est-elle déductible des revenus locatifs ?
Pour un logement loué nu et déclaré au régime réel, la taxe foncière est une charge déductible des revenus fonciers, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérée auprès du locataire. Au régime micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir toutes les charges. Pour un investissement, intégrez cette taxe dans votre calcul de rentabilité ; notre simulateur vous aide à bâtir votre budget.
Acheter ou vendre : comment intégrer les impôts locaux ?
Avant une offre, demandez le dernier avis de taxe foncière : c'est un coût fixe annuel qui pèse dans le budget, au même titre que les charges de copropriété. Côté vendeur, le montant figure souvent dans l'annonce et rassure les acquéreurs. Comparez les biens de votre secteur dans les annonces de vente et consultez nos guides pour les autres frais de l'achat.
En résumé : la taxe foncière reste l'impôt local du propriétaire
La taxe foncière reste due par tous les propriétaires, sur une base revalorisée de 0,8 % en 2026 et des taux fixés localement. La taxe d'habitation ne vise plus que les résidences secondaires et les logements meublés non occupés à titre principal. Vérifiez votre avis chaque année et, en cas d'erreur, réclamez dans le délai légal.
Cet article donne une information générale et ne remplace pas le conseil d'un professionnel (service des impôts, notaire, conseiller fiscal) adapté à votre situation.