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L'encadrement des loyers plafonne le loyer d'un logement loué comme résidence principale dans les seuls territoires volontaires qui l'appliquent, comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier : le loyer de base ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral. Ce dispositif, expérimental, est prévu par la loi jusqu'en novembre 2026, et sa prolongation est en discussion au Parlement à la fin du mois d'octobre 2026.
L'essentiel à retenir
- L'encadrement des loyers est une expérimentation créée par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, prolongée par la loi 3DS du 21 février 2022 jusqu'en novembre 2026.
- Il ne s'applique que dans les territoires qui l'ont demandé et obtenu par décret, pas dans toutes les zones tendues.
- Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer de référence augmenté de 20 %.
- Un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles, et il est interdit pour un logement classé F ou G.
- Le locataire peut contester devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge ; le préfet peut infliger une amende au bailleur.
Encadrement des loyers ou encadrement de l'évolution des loyers : quelle différence ?
Deux mécanismes coexistent et sont souvent confondus.
L'encadrement de l'évolution des loyers s'applique dans les communes des zones tendues listées par décret. Lors d'une relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers (IRL), sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué). Ce dispositif repose sur un décret renouvelé chaque année : vérifiez qu'il est en vigueur à la date du bail.
L'encadrement du niveau des loyers, objet de cet article, va plus loin : il fixe un plafond en euros par mètre carré, quel que soit le loyer précédent. Il ne concerne que les territoires volontaires retenus par décret.
Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers ?
À la date de rédaction, l'encadrement du niveau des loyers s'applique dans les territoires suivants, chacun à la date fixée par son décret :
- Paris ;
- Lille, Hellemmes et Lomme ;
- les communes de l'établissement public territorial Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) ;
- les communes de l'établissement public territorial Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Montpellier ;
- Bordeaux ;
- des communes de la communauté d'agglomération du Pays basque ;
- des communes de Grenoble-Alpes Métropole.
Contrairement à ce que l'on lit parfois, des villes comme Marseille, Toulouse, Nice ou Strasbourg n'appliquent pas l'encadrement du niveau des loyers à cette date. La liste peut évoluer : l'ANIL et les agences départementales d'information sur le logement (ADIL) tiennent à jour les communes concernées et proposent des simulateurs officiels.
Comment calculer le loyer maximal autorisé ?
Le loyer de référence
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe, par quartier, un loyer de référence exprimé en euros par mètre carré de surface habitable. Il dépend :
- du nombre de pièces ;
- de l'époque de construction ;
- du caractère meublé ou non du logement ;
- dans certaines villes, du type d'habitat (appartement ou maison).
Ces valeurs sont établies à partir des données des observatoires locaux des loyers agréés.
Le loyer de référence majoré et minoré
Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20 %. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Pour un bail donné, le plafond s'obtient en multipliant le loyer de référence majoré par la surface habitable du logement.
Exemple de méthode : si l'arrêté fixe un loyer de référence majoré de 25 € par mètre carré pour la catégorie du logement, un appartement de 40 m² ne peut pas être loué plus de 1 000 € par mois hors charges, hors complément de loyer justifié. Ce chiffre illustre le calcul ; il ne correspond pas à un quartier réel.
Les mentions obligatoires du bail
Dans les territoires concernés, le bail doit indiquer le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer. Le contrat type issu de la loi ALUR prévoit ces rubriques. Une surface habitable exacte est essentielle : une surface surévaluée fausse le calcul. Le lexique d'icitoo définit ces notions.
Quand un complément de loyer est-il autorisé ?
Le bailleur peut ajouter un complément de loyer au loyer de base plafonné seulement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de la même catégorie du quartier (vue remarquable, terrasse, prestations hors normes). Ces caractéristiques doivent être déterminantes et ne pas être déjà prises en compte dans le loyer de référence.
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, aucun complément de loyer n'est possible pour un logement dont la consommation énergétique le classe en F ou G. Par ailleurs, depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, ni lors de la révision annuelle, ni à la relocation, ni au renouvellement.
Quels baux sont concernés et lesquels sont exclus ?
L'encadrement s'applique aux logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale, y compris aux baux mobilité, dans les territoires concernés. Il s'applique lors de la signature d'un nouveau bail et, sous conditions, lors du renouvellement.
Il ne s'applique pas notamment :
- aux logements sociaux (HLM) et aux logements conventionnés, qui ont leurs propres plafonds ;
- aux locations saisonnières de courte durée ;
- aux logements qui ne sont pas la résidence principale du locataire.
En cas de doute sur votre situation, l'ADIL de votre département peut vous renseigner gratuitement.
Quels recours pour le locataire en cas de loyer trop élevé ?
Contester un complément de loyer
Le locataire qui conteste le complément de loyer dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. En l'absence d'accord, il peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les trois mois suivant l'avis de la commission.
Contester un loyer de base supérieur au plafond
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander au bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, de le mettre en conformité et de restituer le trop-perçu. Sans réponse satisfaisante, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Mieux vaut ne pas tarder : les actions dérivant d'un bail d'habitation se prescrivent en principe par trois ans, selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Signaler le bailleur au préfet
Le locataire peut aussi signaler la situation aux services de l'État dans le département. Après mise en demeure restée sans effet, le préfet peut infliger au bailleur une amende administrative d'un montant maximal de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, selon l'article 140 de la loi ELAN. L'amende ne remplace pas la restitution des sommes dues au locataire.
Que se passe-t-il après novembre 2026 ?
La loi 3DS a prolongé l'expérimentation jusqu'en novembre 2026. À la fin octobre 2026, une proposition de loi visant à la prolonger est en cours d'examen au Parlement : le Sénat l'a adoptée le 21 octobre 2026 dans une version modifiée, et le texte doit encore être examiné par l'Assemblée nationale. Tant qu'un nouveau texte n'est pas définitivement adopté et publié au Journal officiel, aucune prolongation n'est acquise. Le sort des baux en cours si l'expérimentation prenait fin dépendrait du texte finalement adopté : l'ADIL de votre département peut vous renseigner. Nous mettrons cet article à jour dès que la situation sera fixée ; suivez nos actualités.
Bailleurs : comment fixer un loyer conforme ?
Avant de publier une annonce de location, vérifiez la catégorie du logement dans l'arrêté préfectoral, mesurez précisément la surface habitable, calculez le plafond et ne prévoyez un complément que s'il est réellement justifiable. Indiquer clairement dans l'annonce le loyer hors charges, les charges et, le cas échéant, le complément de loyer évite les malentendus. Vous pouvez aussi parcourir les locations proposées dans votre secteur pour situer votre bien.
En résumé : l'encadrement des loyers, un plafond local et temporaire
L'encadrement des loyers fixe un plafond précis, calculé à partir d'un arrêté préfectoral, dans une liste limitée de territoires et pour une durée expérimentale dont la fin est prévue en novembre 2026 sauf nouvelle loi. Locataires comme bailleurs ont intérêt à vérifier la catégorie du logement, sa surface et les mentions du bail.
Cet article donne une information générale et ne remplace pas le conseil d'un professionnel (ADIL, avocat, notaire) adapté à votre situation.