Le 9e arrondissement réunit deux visages sur un petit territoire : au sud, le quartier de l’Opéra et des grands magasins, dense en bureaux et en commerces ; au nord, des rues surtout résidentielles, de la place Saint-Georges aux abords de Pigalle. Ce guide s’appuie sur les 6 038 ventes DVF des cinq dernières années, dont la médiane atteint 11 324 €/m², et sur l’indicateur de loyer d’annonce de la carte des loyers 2025. Il détaille le marché, les secteurs, le budget complet d’un achat, les règles propres à Paris et ce que change le recul des ventes observé en 2024.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 6 038 ventes dans le 9e arrondissement sur les cinq dernières années, jusqu’au 31 décembre 2024. Les ventes dont le prix au mètre carré sort d’une plage de 200 à 30 000 € sont écartées comme aberrantes. Sur cette base, le prix médian s’établit à 11 324 €/m² et le prix moyen à 11 220 €/m².
La moyenne est inférieure de 104 € à la médiane, soit 0,9 %. Cet écart très faible, et négatif, indique qu’aucune vente exceptionnellement chère ne déforme les statistiques ; quelques transactions moins chères, biens à rénover ou lots atypiques, tirent légèrement la moyenne vers le bas. La médiane, qui partage les ventes en deux moitiés égales, décrit donc bien le prix courant.
Comparé à ses voisins, calculés de la même manière, le 9e occupe une position intermédiaire. Le 8e, à 12 500 €/m², le dépasse de 1 176 €, soit 10,4 %, et le 2e, à 11 618 €/m², de 294 €, soit 2,6 %. À l’inverse, le 10e, à 10 167 €/m², est 1 157 € en dessous, soit 10,2 %, et le 18e, à 9 667 €/m², est 1 657 € en dessous, soit 14,6 %.
À la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 33,6 €/m² charges comprises, pour un intervalle de prédiction à 95 % de 26,3 à 42,8 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin — carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Il est mesuré sur l’arrondissement lui-même, à partir de 7 870 observations. C’est un loyer demandé dans les annonces, pas un loyer signé, et il doit de toute façon respecter l’encadrement parisien. Pour les maisons, la carte ne propose qu’une estimation calculée à une échelle plus large, avec 14 annonces seulement dans l’arrondissement : ce chiffre trop fragile n’est pas repris ici.
Rapporté au prix médian, cet indicateur donne un rendement brut théorique d’environ 3,6 % par an. C’est un plafond : le loyer inclut les charges, et ni les frais d’acquisition, ni la taxe foncière, ni la vacance ne sont déduits.
Les quartiers et les secteurs
Le 9e compte quatre quartiers administratifs, qui ne se ressemblent guère.
Au sud-ouest, le quartier de la Chaussée-d’Antin s’organise autour du palais Garnier et des grands magasins du boulevard Haussmann. Les immeubles de bureaux, les banques et les commerces y occupent une large place, et les logements y sont moins nombreux qu’ailleurs dans l’arrondissement. La desserte est son point fort : la gare Auber du RER A se trouve sous la rue Auber, et plusieurs lignes de métro convergent vers l’Opéra.
Au sud-est, le Faubourg-Montmartre longe les Grands Boulevards. Il s’organise autour de la rue du Faubourg-Montmartre, avec les passages couverts Jouffroy et Verdeau ; l’hôtel des ventes Drouot est tout proche.
Au nord-ouest, le quartier Saint-Georges abrite la Nouvelle Athènes : place Saint-Georges, musée de la Vie romantique, musée Gustave-Moreau. Ses rues, plus calmes, sont bordées d’immeubles et d’hôtels particuliers du XIXe siècle, et la ligne 12 du métro le dessert.
Au nord-est, le quartier de Rochechouart s’étend jusqu’au boulevard du même nom, qui sépare le 9e du 18e. L’avenue Trudaine et le square d’Anvers en sont des repères, et la ligne 2 du métro longe sa limite nord. Dans le nord de l’arrondissement, la rue des Martyrs, très commerçante, monte vers le boulevard de Rochechouart.
Aucun prix officiel n’est publié par quartier : pour juger un bien, il faut comparer des ventes semblables dans les rues voisines (surface, étage, ascenseur, état, classe énergétique).
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 11 324 €/m², un studio de 30 m² représente environ 340 000 €, un appartement de 50 m² environ 566 000 € et un appartement de 70 m² environ 793 000 €.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire : ils comprennent surtout les droits de mutation reversés aux collectivités, les émoluments du notaire et les débours. Le simulateur des Notaires de France permet de les chiffrer pour un prix donné. Il faut aussi prévoir les frais de garantie du prêt et, le cas échéant, les frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur.
Presque tous les logements de l’arrondissement étant en copropriété, les charges pèsent dans le budget annuel. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales indiquent les travaux votés ou envisagés : ravalement, toiture, ascenseur, colonnes d’eau. Une quote-part de travaux déjà votés doit être répartie clairement entre vendeur et acquéreur dans l’avant-contrat. La taxe foncière complète le coût de détention.
Pour le financement, les statistiques de la Banque de France sur les taux des crédits à l’habitat donnent un repère avant de consulter les banques ou un courtier. Enfin, un logement mal classé au diagnostic de performance énergétique peut appeler des travaux : France Rénov informe gratuitement sur les aides disponibles.
Les démarches et les obligations
Le vendeur d’un lot de copropriété doit annexer à l’avant-contrat les documents prévus par la loi : règlement de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées générales, fiche synthétique, montant des charges et des sommes restant dues, ainsi que la surface du lot mesurée selon la loi Carrez. Le dossier de diagnostics techniques réunit le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles anciens, le repérage de l’amiante et les diagnostics d’électricité et de gaz selon l’âge des installations.
L’état des risques et pollutions est obligatoire pour toute vente et toute location. Il se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique qui recense les risques connus à l’adresse du bien.
Pour louer, deux règles parisiennes s’ajoutent au droit commun. Paris est en zone tendue : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois, et la hausse de loyer entre deux locataires est encadrée (loi du 6 juillet 1989). Paris applique en outre l’encadrement des loyers : un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence, le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles du logement.
La performance énergétique conditionne aussi la location : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs ; Service-Public.fr détaille les règles applicables.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées dans le 9e est passé de 1 223 en 2023 à 1 170 en 2024, soit un recul de 4,3 %.
La médiane de 11 324 €/m² couvre cinq années de ventes : elle lisse les variations d’une année sur l’autre et ne dit pas, à elle seule, si les prix de 2024 sont supérieurs ou inférieurs à ceux des années précédentes. Les données publiées s’arrêtent au 31 décembre 2024 ; les ventes de 2025 et de 2026 n’y figurent pas encore. Pour une décision d’achat ou de vente, il vaut mieux croiser la médiane avec les ventes récentes de biens comparables dans les rues voisines et avec les annonces en cours.
Pour un investisseur, le rapport entre loyer d’annonce et prix médian, autour de 3,6 % brut, se lit avec l’encadrement des loyers : c’est le loyer de référence majoré, et non le loyer demandé dans les annonces, qui fixe le plafond légal pour chaque logement.
