Le 5e arrondissement associe un patrimoine universitaire unique à un marché immobilier d'une grande régularité : la moyenne et la médiane des prix de vente n'y diffèrent que de 28 € le mètre carré. Petites surfaces recherchées par les parents d'étudiants et les investisseurs, grands appartements familiaux dans les rues plus calmes du sud : les profils d'acheteurs varient d'un quartier à l'autre. Ce guide lit les chiffres DVF, décrit les quatre quartiers administratifs, traduit la médiane en budget complet et rappelle les obligations propres à Paris, de l'encadrement des loyers au calendrier du DPE.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l'Économie, recensent 4 272 ventes dans le 5e arrondissement sur cinq ans, jusqu'à fin 2024. Le prix médian atteint 12 350 € le mètre carré : la moitié des biens s'est vendue plus cher, l'autre moitié moins cher. La moyenne, 12 322 €, est inférieure de 28 € à la médiane, soit 0,2 %.
Cet écart presque nul est rare. Dans la plupart des marchés, quelques ventes exceptionnelles tirent la moyenne au-dessus de la médiane. Ici, les biens atypiques, chambres de service vendues cher au mètre carré d'un côté, grands appartements à rénover de l'autre, se compensent. Pour un acheteur, la médiane est donc un repère fiable pour situer une annonce : un prix très éloigné de 12 350 € le mètre carré doit s'expliquer par une caractéristique précise du bien, qu'il s'agisse de l'étage, de la vue, de l'état ou de la surface.
Le volume a peu bougé : 873 ventes sur les douze derniers mois des données, contre 923 sur les douze mois précédents, soit 50 de moins et une baisse de 5,4 %. Avec 55 252 habitants selon l'INSEE, l'arrondissement conserve un marché actif, alimenté à la fois par des propriétaires occupants et par des acquéreurs qui achètent pour louer.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique évalue le loyer d'annonce d'un appartement non meublé à 34,6 € le mètre carré, charges comprises, pour une annonce du troisième trimestre 2025, avec un intervalle de prédiction de 27,4 à 43,8 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). L'indicateur repose sur 7 975 annonces observées dans l'arrondissement : il est mesuré localement, et non extrapolé d'une échelle plus large.
Les quartiers
La Sorbonne, au nord-ouest, est le Quartier latin le plus fréquenté : rues étroites autour de Saint-Séverin et de Saint-Julien-le-Pauvre, librairies, cinémas d'art et d'essai, et un flux touristique constant près de la place Saint-Michel. Les petites surfaces y dominent, dans des immeubles anciens souvent dépourvus d'ascenseur.
Saint-Victor, au nord-est, s'étire le long des quais de la Tournelle et Saint-Bernard, face à l'île Saint-Louis, jusqu'à l'Institut du monde arabe et au campus de Jussieu. Les appartements avec vue sur la Seine y forment un segment à part, dont les prix s'écartent de la médiane.
Le Jardin-des-Plantes, au sud-est, réunit le jardin botanique du Muséum national d'Histoire naturelle et la Grande Mosquée de Paris. Entre ce quartier et le Val-de-Grâce, la rue Mouffetard descend de la place de la Contrescarpe vers l'église Saint-Médard et entretient une vie de quartier animée, avec ses commerces de bouche.
Le Val-de-Grâce, au sud-ouest, est le plus résidentiel. Autour de l'ancienne abbaye, de la rue Saint-Jacques et du boulevard de Port-Royal, les immeubles de la fin du XIXe siècle et les grands appartements familiaux sont plus fréquents, et le jardin du Luxembourg n'est qu'à quelques rues.
Ces différences pèsent davantage sur le prix qu'une médiane d'arrondissement : à surface égale, un appartement sur les quais et un appartement sur cour près de la rue Mouffetard ne relèvent pas du même marché.
Le budget complet d'un achat
En appliquant la médiane de 12 350 € le mètre carré, les ordres de grandeur sont les suivants, arrondis au millier :
- studio de 25 m² : environ 309 000 € ;
- deux-pièces de 45 m² : environ 556 000 € ;
- trois-pièces de 65 m² : environ 803 000 € ;
- quatre-pièces de 85 m² : environ 1 050 000 €.
À ces montants s'ajoutent les frais d'acquisition, que les Notaires de France situent autour de 7 à 8 % du prix dans l'ancien ; leur simulateur en ligne donne le montant exact. Pour le deux-pièces de 556 000 €, cela représente de l'ordre de 39 000 à 44 000 €.
Deux postes sont souvent sous-estimés dans le 5e. D'abord les travaux énergétiques : les chambres de service et les petits logements sous les toits, nombreux dans les immeubles anciens de la montagne Sainte-Geneviève, sont fréquemment mal classés au DPE. Ensuite les travaux votés ou à venir en copropriété, ravalement, toiture ou cage d'escalier, qui se répartissent entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Les taux moyens des crédits immobiliers, publiés chaque mois par la Banque de France, complètent le calcul de la mensualité.
Les démarches et obligations
Paris est en zone tendue : le préavis du locataire d'un logement vide est réduit à un mois et, entre deux locataires, l'évolution du loyer est encadrée. L'encadrement des loyers s'y ajoute depuis le 1er juillet 2019 : le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral, selon l'adresse, l'époque de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non. La carte officielle de la DRIHL, service de l'État en Île-de-France, permet de le vérifier adresse par adresse. Pour un investisseur qui cible des étudiants, ce plafond fixe la rentabilité bien plus sûrement qu'un loyer d'annonce.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location ; les logements classés F suivront en 2028 et ceux classés E en 2034, selon le calendrier de la loi Climat et Résilience. Avant d'acheter pour louer, demandez le DPE, vérifiez sa date et faites chiffrer les travaux ; France Rénov' oriente vers les aides disponibles.
Une chambre de service ne peut être louée comme résidence principale que si elle respecte les critères de décence : au moins 9 m² avec 2,20 mètres sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. Vérifiez aussi la surface privative, dont sont exclues les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur, l'accès et les sanitaires. En copropriété, réclamez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien, le montant des charges et, s'il existe, le projet de plan pluriannuel de travaux.
L'état des risques et pollutions, obligatoire, se consulte sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique : les adresses proches de la Seine peuvent être concernées par le plan de prévention du risque d'inondation de Paris. L'ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L'évolution récente et ce qu'elle change
La baisse de 5,4 % du nombre de ventes entre les deux dernières années reste modérée. Elle traduit un ralentissement des transactions, pas une baisse de prix : les données de cette synthèse ne mesurent pas l'évolution des prix d'une année sur l'autre. Pour un acheteur, un marché un peu moins actif laisse davantage de temps pour examiner un dossier de copropriété et discuter un prix, surtout sur les biens dont le DPE impose des travaux.
L'autre changement structurant tient au calendrier énergétique. À mesure que les échéances de 2028 puis de 2034 approchent, les petites surfaces mal classées devront être rénovées, vendues à des propriétaires occupants ou retirées du marché locatif. Dans un arrondissement où la demande étudiante est forte et où le loyer est plafonné, l'écart de valeur entre un studio rénové et un studio classé F ou G risque de se creuser. Comparer le prix demandé à la médiane de 12 350 € le mètre carré, puis retrancher le coût des travaux, reste la méthode la plus sûre.
