Plus petit arrondissement de Paris par la superficie, le 2e mêle bureaux, commerces, passages couverts et logements dans les mêmes immeubles. Le mètre carré s’y négocie autour de 11 618 € en valeur médiane, d’après les 2 462 ventes relevées par les données DVF, au 8e rang des 20 arrondissements. Ce guide interprète ces chiffres, présente les quatre quartiers administratifs, convertit la médiane en budget selon la surface, donne l’indicateur de loyer d’annonce 2025 et détaille les vérifications propres à un bâti dense et souvent transformé, ainsi que les règles parisiennes de location.
Le marché en chiffres
Dans le 2e arrondissement de Paris, le prix médian au mètre carré s’établit à 11 618 € et la moyenne à 11 453 €, sur 2 462 ventes enregistrées dans la base DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente. Les données disponibles couvrent les ventes de juillet 2020 à décembre 2024 ; elles comprennent des appartements et des locaux d’activité, mais aucune maison.
Particularité de l’arrondissement, la moyenne est inférieure à la médiane de 165 €, soit 1,4 %. Cela signifie que les ventes les moins chères s’écartent davantage du niveau courant que les plus chères. L’explication tient en partie à la composition du marché : dans cet arrondissement de bureaux et de commerces, les locaux d’activité pèsent dans les ventes et se négocient en général moins cher au mètre carré que les logements. Pour un appartement, la médiane reste le repère le plus sûr.
Le 2e se classe au 8e rang sur 20. Sa médiane dépasse de 1 154 €, soit 11,0 %, celle de Paris, qui s’établit à 10 464 € sur les mêmes données. Il ne représente que 1,6 % des 149 607 ventes parisiennes de la période, à la mesure de sa petite superficie.
Le volume s’est contracté : 452 ventes en 2024 contre 506 en 2023, soit 54 de moins et un recul de 10,7 %.
Pour la location, la carte des loyers donne un indicateur de loyer d’annonce de 35,0 € le mètre carré pour un appartement, charges comprises, pour un logement de référence non meublé proposé au troisième trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique). L’intervalle de prédiction à 95 % va de 27,1 à 45,1 €, et l’indicateur est mesuré sur l’arrondissement lui-même, à partir de 4 463 annonces. Il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers signés. Rapproché du prix médian, il donne un rapport brut indicatif d’environ 3,6 % par an, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité : un repère de comparaison, pas un calcul de rentabilité.
Les quartiers ou secteurs
L’arrondissement compte 19 847 habitants, répartis en quatre quartiers administratifs.
Gaillon, à l’ouest, est le plus institutionnel : autour de la rue de la Paix et de l’avenue de l’Opéra, les immeubles de pierre abritent surtout des bureaux, des banques et des commerces. Les logements y sont rares.
Vivienne s’organise autour du palais Brongniart, l’ancienne Bourse, du site Richelieu de la Bibliothèque nationale de France et des galeries Vivienne et Colbert. Les appartements anciens y côtoient les institutions, dans une ambiance plus calme que le reste de l’arrondissement.
Mail et Bonne-Nouvelle forment l’est de l’arrondissement. Le Sentier, historiquement voué à la confection, y a accueilli des entreprises du numérique et des restaurants ; la rue Montorgueil, en partie piétonne, attire une clientèle résidentielle. Au nord, les Grands Boulevards marquent la limite avec le 9e et le 10e.
Le bâti est serré : immeubles étroits des XVIIIe et XIXe siècles, cours intérieures, anciens ateliers et showrooms dont certains ont été transformés en logements. Les appartements y sont souvent de petite ou moyenne taille, avec des plans parfois irréguliers. La ligne 3 du métro traverse l’arrondissement d’ouest en est (Quatre-Septembre, Bourse, Sentier), tandis que les lignes 8 et 9 longent les Grands Boulevards au nord.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de l’arrondissement, 25 m² représentent environ 290 000 €, 45 m² environ 523 000 €, 65 m² environ 755 000 € et 85 m² environ 988 000 €. Passer de 45 à 65 m² coûte donc, à la médiane, environ 232 000 € de plus. Ces repères s’entendent hors frais d’acquisition. Dans le 2e, la configuration pèse autant que la surface : un plan irrégulier, une pièce sans fenêtre ou une faible hauteur sous plafond sous les combles justifient une décote, tandis qu’un étage élevé et lumineux dans une rue calme se négocie au-dessus de la médiane.
S’ajoutent les frais d’acquisition, appelés frais de notaire, composés surtout de droits et taxes reversés à l’État et aux collectivités ; le simulateur des Notaires de France les calcule selon le prix et le type de bien. Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers, utiles pour comparer les offres des banques et des courtiers.
Dans les copropriétés mixtes, où commerces et bureaux occupent souvent les premiers niveaux, la répartition des charges et les travaux votés méritent une lecture attentive. Demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le montant des charges. Si le DPE appelle une rénovation, France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, oriente gratuitement vers les aides disponibles.
Les démarches et obligations
Une partie des logements provient d’anciens ateliers, entrepôts ou showrooms. Faites vérifier par le notaire que le lot est bien affecté à l’habitation dans le règlement de copropriété et que sa description correspond à la réalité : une mezzanine, une pièce aveugle ou une verrière ajoutée peuvent poser question.
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions et, selon l’âge du bien, diagnostics plomb, amiante, électricité et gaz. L’état des risques et pollutions s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique.
Pour un bailleur, trois règles s’imposent. Le 2e est en zone tendue : le préavis du locataire y est réduit à un mois et la fixation du loyer entre deux locataires est encadrée (article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2013-392). L’encadrement des loyers s’applique à Paris depuis le 1er juillet 2019, avec des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral et consultables en ligne ; ils s’expriment hors charges et ne se comparent donc pas directement à l’indicateur d’annonce cité plus haut. Enfin, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; ceux classés F suivront en 2028, puis ceux classés E en 2034. Le bâti ancien, souvent peu isolé sous les toits, rend le diagnostic décisif.
La location meublée de courte durée suppose une déclaration en mairie et, pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage, en règle générale assortie d’une compensation à Paris. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le recul de 10,7 % du nombre de ventes entre 2023 et 2024 marque un marché moins actif. Ces chiffres décrivent un volume, pas une évolution des prix : ils ne permettent pas de dire si le mètre carré a monté ou baissé. Pour un acheteur, un marché plus calme laisse davantage de place à la discussion, en particulier sur les lots atypiques ou à rénover.
L’attractivité du 2e repose sur sa centralité et sur la demande des actifs qui travaillent dans le centre ; elle dépend aussi de l’évolution des usages de bureaux, dont l’issue reste incertaine. Les données DVF s’arrêtent à fin 2024 et l’indicateur de loyer porte sur le troisième trimestre 2025 : pour une décision, la priorité est de comparer le bien à des ventes récentes de lots vraiment comparables, dans le même quartier et le même type d’immeuble.
