Dans le 20e arrondissement, une vente sur deux s’est conclue sous 9 089 €/m² au cours des cinq dernières années, d’après les 9 616 transactions des données DVF. Ce guide explique ce que disent ces chiffres et d’où ils viennent, ce qui distingue Belleville, Saint-Fargeau, Père-Lachaise et Charonne, le budget complet d’un achat au-delà du prix affiché, les obligations propres à Paris — zone tendue, encadrement des loyers, calendrier du DPE — et ce que change le recul de 6,4 % du nombre de ventes enregistré en 2024.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 9 616 ventes dans le 20e arrondissement sur les cinq dernières années, jusqu’au 31 décembre 2024. Le prix médian s’établit à 9 089 €/m² et le prix moyen à 9 134 €/m².
L’écart entre les deux n’est que de 45 €, soit 0,5 %. Quand moyenne et médiane se confondent à ce point, c’est que les ventes atypiques, très chères ou très bon marché, se compensent ou restent marginales. La médiane — le prix au-dessous duquel se situent la moitié des ventes — reste le repère le plus parlant. Calculée de la même manière, la médiane du 19e arrondissement voisin est de 8 838 €/m², soit 251 € de moins.
À la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 28,6 €/m² charges comprises, pour un intervalle de prédiction à 95 % de 23,0 à 35,7 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin — carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). L’estimation est mesurée sur l’arrondissement lui-même, à partir de 13 525 observations. Il s’agit d’un loyer demandé dans les annonces, pas d’un loyer signé, et il doit respecter l’encadrement parisien. Rapporté au prix médian, cet indicateur donne un rendement brut théorique d’environ 3,8 % par an (28,6 € × 12 ÷ 9 089 €). C’est un plafond : le loyer inclut les charges, et ni les frais d’acquisition, ni la taxe foncière, ni la vacance locative, ni la fiscalité ne sont déduits.
Les quartiers de l’arrondissement
Le 20e est découpé en quatre quartiers administratifs. Au nord-ouest, Belleville occupe les pentes de la colline du même nom ; le parc de Belleville, aménagé en terrasses, y offre une large vue sur Paris. À l’est, Saint-Fargeau s’étend jusqu’aux boulevards des Maréchaux. Au centre, le quartier du Père-Lachaise tire son nom du cimetière qu’il abrite. Au sud, Charonne garde la trace de l’ancien village autour de l’église Saint-Germain-de-Charonne, l’une des rares églises parisiennes encore entourées de leur cimetière.
Le bâti est très varié : immeubles de faubourg des XIXe et début XXe siècles, ensembles d’habitat social, programmes récents et cités de petites maisons, dont la Campagne à Paris, près de la porte de Bagnolet. Cette diversité explique qu’un prix d’arrondissement ne suffise pas à estimer un logement : l’étage, l’ascenseur, la vue, l’état de la copropriété et le classement énergétique font varier la valeur. La carte des ventes permet de consulter les transactions DVF réelles autour d’une adresse, avec leur date et leur surface.
Les lignes 2, 3, 3 bis, 9 et 11 du métro desservent l’arrondissement, complétées par le tramway T3b sur les boulevards des Maréchaux. Les lignes 2 et 3 se croisent à la station Père-Lachaise, et les lignes 3 bis et 11 se rejoignent à la porte des Lilas.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 9 089 €/m², un studio de 30 m² représente environ 273 000 €, un deux-pièces de 50 m² environ 454 000 € et un appartement familial de 80 m² environ 727 000 €. Ce sont des ordres de grandeur : la moitié des ventes se sont conclues au-dessus de la médiane, l’autre moitié au-dessous.
À ces montants s’ajoutent les frais d’acquisition, dits « frais de notaire » : droits de mutation, rémunération réglementée du notaire et débours. Pour un deux-pièces de 50 m² acheté environ 454 000 € à la médiane du 20e, ils forment une somme que les banques demandent souvent de couvrir par un apport personnel ; le simulateur des Notaires de France la calcule précisément, dans l’ancien comme dans le neuf.
Les charges de copropriété dépendent beaucoup du type d’immeuble : un petit immeuble de faubourg sans ascenseur ni gardien n’a pas le même budget qu’une résidence avec chauffage collectif. La taxe foncière et les travaux à venir complètent le calcul. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales, remis avant la signature, signalent les travaux votés ou envisagés, notamment les ravalements et les rénovations énergétiques.
Entre un studio de 30 m², environ 273 000 € à la médiane, et un 80 m² autour de 727 000 €, le besoin de financement change du tout au tout : les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France aident à juger les propositions des banques ou d’un courtier. Pour un immeuble de faubourg à rénover, France Rénov informe gratuitement sur les aides à la rénovation énergétique.
Les démarches et obligations
Le vendeur doit fournir le dossier de diagnostic technique (DPE et, selon l’âge du bâtiment et des installations, amiante, plomb, électricité et gaz), la superficie loi Carrez pour un lot de copropriété, les documents de la copropriété et l’état des risques et pollutions. Ce dernier se vérifie sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. Pour une maison de cité comme celles de la Campagne à Paris, qui ne relève pas toujours de la copropriété, le notaire vérifie aussi les servitudes et le règlement éventuel de la cité. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours.
Pour louer, la zone tendue ramène à un mois le préavis du locataire (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) et encadre la fixation du loyer entre deux locataires. L’encadrement des loyers, fixé par arrêté préfectoral, impose un loyer de référence majoré selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non ; il se consulte en ligne adresse par adresse, et s’exprime hors charges, contrairement à l’indicateur d’annonce de 28,6 €/m². Un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient face aux logements comparables du secteur, comme une vue dégagée depuis les hauteurs de Belleville, et il est exclu pour un logement classé F ou G.
Un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Pour un petit logement d’immeuble de faubourg destiné à la location, le DPE se vérifie avant l’offre, en même temps que les travaux votés sur les façades ou la toiture. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et Service-Public.fr détaille chacune de ces obligations.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le 20e a enregistré 1 860 ventes en 2024 contre 1 987 en 2023, soit un recul de 6,4 %. Le repli est plus modéré que dans le 19e voisin (10,0 %), le 12e (13,6 %) ou le 10e (15,2 %), calculés de la même manière. Ce chiffre mesure l’activité du marché, pas les prix : les données agrégées ne permettent pas, à elles seules, de conclure à une hausse ou à une baisse du prix au mètre carré.
Un marché qui ralentit moins que ses voisins garde davantage de références récentes, mais la diversité du 20e limite la portée d’une médiane unique : un appartement de faubourg à Belleville, un logement d’ensemble social à Saint-Fargeau et une maison de cité à Charonne ne se comparent pas. Un vendeur a intérêt à s’appuyer sur les ventes de la même rue ; un acquéreur peut confronter le prix demandé à la médiane de 9 089 €/m² et à ces ventes voisines.
Le rendement théorique de 3,8 % calculé plus haut associe des ventes arrêtées à fin 2024 et des annonces de location du 3e trimestre 2025 : il reste un ordre de grandeur.
