Dans le 19e arrondissement, la moitié des ventes des cinq dernières années se sont conclues sous 8 838 €/m², d’après les 7 989 transactions recensées par les données DVF. Entre les Buttes-Chaumont, le parc de la Villette et les canaux, ce guide présente les chiffres mesurés et leur source, les différences entre la Villette, Pont-de-Flandre, Amérique et Combat, le budget réel d’un achat, les obligations propres à Paris — zone tendue, encadrement des loyers, DPE — et ce que signifie le recul de 10,0 % du nombre de ventes en 2024.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 7 989 ventes dans le 19e arrondissement sur les cinq dernières années, jusqu’au 31 décembre 2024. Le prix médian s’établit à 8 838 €/m² et le prix moyen à 8 931 €/m².
L’écart entre moyenne et médiane n’est que de 93 €, soit 1,1 %. Autrement dit, les ventes très chères ou atypiques ne déforment presque pas la moyenne : le marché de l’arrondissement est homogène à grande échelle, même si les écarts restent réels d’une rue ou d’un immeuble à l’autre. À titre de comparaison, la médiane du 20e arrondissement voisin, calculée de la même manière, est de 9 089 €/m², soit 251 € de plus (2,8 %).
À la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 27,7 €/m² charges comprises, pour un intervalle de prédiction à 95 % de 21,9 à 35,0 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin — carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Il est mesuré sur l’arrondissement lui-même, à partir de 13 305 observations. C’est un loyer demandé dans les annonces, pas un loyer signé, et il doit de toute façon respecter l’encadrement parisien. Rapporté au prix médian, cet indicateur donne un rendement brut théorique d’environ 3,8 % par an (27,7 € × 12 ÷ 8 838 €). C’est un maximum : le loyer inclut les charges, et ni les frais d’acquisition, ni la taxe foncière, ni la vacance locative, ni la fiscalité ne sont déduits.
Les quartiers de l’arrondissement
Le 19e est découpé en quatre quartiers administratifs. Au nord, la Villette et Pont-de-Flandre s’organisent autour du bassin de la Villette, du canal de l’Ourcq et du parc de la Villette, où se trouvent la Cité des sciences et de l’industrie et la Philharmonie de Paris ; on y trouve à la fois des immeubles anciens, des grands ensembles et des programmes plus récents. Au sud, Amérique et Combat entourent le parc des Buttes-Chaumont. Le quartier d’Amérique abrite le secteur de la Mouzaïa, un ensemble de petites rues bordées de maisons individuelles, rare dans Paris intra-muros.
Ces contrastes de bâti expliquent qu’un prix d’arrondissement ne suffise pas à estimer un logement. L’étage, l’ascenseur, la vue sur un parc ou un canal, l’état de la copropriété et le classement énergétique font varier la valeur d’un appartement. Pour affiner, la carte des ventes permet de consulter les transactions DVF réelles autour d’une adresse, avec leur date et leur surface.
La desserte est dense : les lignes 2, 5, 7, 7 bis et 11 du métro, le tramway T3b sur les boulevards des Maréchaux et la gare Rosa Parks du RER E. La ligne 7 bis circule presque entièrement dans l’arrondissement, entre Louis Blanc et Pré-Saint-Gervais.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 8 838 €/m², un studio de 30 m² représente environ 265 000 €, un deux-pièces de 50 m² environ 442 000 € et un appartement familial de 80 m² environ 707 000 €. Ce sont des ordres de grandeur : la moitié des ventes se sont conclues au-dessus de la médiane.
À ces montants s’ajoutent les frais d’acquisition, dits « frais de notaire » : droits de mutation, rémunération réglementée du notaire et débours. Dans le 19e, où l’on trouve aussi bien des immeubles de faubourg que des programmes récents, la distinction entre ancien et neuf compte, car les droits n’y sont pas les mêmes ; le simulateur des Notaires de France calcule le montant exact pour le prix visé, par exemple les 442 000 € d’un 50 m² à la médiane.
Les charges de copropriété varient fortement d’un immeuble à l’autre : un grand ensemble avec chauffage collectif, ascenseurs et espaces verts n’a pas le même budget qu’un petit immeuble de faubourg. La taxe foncière et les travaux à venir complètent le calcul. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales, remis avant la signature, signalent les travaux votés ou envisagés, notamment les rénovations énergétiques.
Pour un appartement familial de 80 m², environ 707 000 € à la médiane, les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France permettent de situer les offres des banques ou d’un courtier. Dans un grand ensemble dont l’isolation ou le chauffage collectif doivent être rénovés, France Rénov informe gratuitement sur les aides accessibles aux copropriétés comme aux particuliers.
Les démarches et obligations
Le vendeur doit fournir le dossier de diagnostic technique (DPE et, selon l’âge du bâtiment et des installations, amiante, plomb, électricité et gaz), la superficie loi Carrez pour un lot de copropriété, les documents de la copropriété et l’état des risques et pollutions. Ce dernier se vérifie sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. Le sous-sol du 19e comporte d’anciennes carrières de gypse, comme en témoigne l’histoire des Buttes-Chaumont : pour une maison de la Mouzaïa ou un immeuble, il est prudent de vérifier ce point sur Géorisques et auprès du notaire. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours.
Pour louer, la zone tendue réduit à un mois le préavis du locataire (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) et encadre la fixation du loyer entre deux locataires. L’encadrement des loyers, fixé par arrêté préfectoral, impose un loyer de référence majoré, déterminé selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. Attention à la comparaison : l’indicateur de 27,7 €/m² cité plus haut est un loyer d’annonce charges comprises, alors que le loyer de référence s’exprime hors charges. Un complément de loyer exige des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient par comparaison avec les logements du secteur, et il est exclu pour un logement classé F ou G.
Un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Dans un grand ensemble chauffé collectivement, le classement dépend en partie des travaux décidés par la copropriété : avant d’acheter pour louer, les procès-verbaux d’assemblée générale disent si une rénovation est engagée. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et Service-Public.fr détaille chacune de ces obligations.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le 19e a enregistré 1 464 ventes en 2024 contre 1 627 en 2023, soit un recul de 10,0 %. Ce chiffre mesure l’activité du marché, pas les prix : les données agrégées ici ne permettent pas, à elles seules, de conclure à une hausse ou à une baisse du prix au mètre carré.
Dans un arrondissement où voisinent maisons de la Mouzaïa, appartements avec vue sur les Buttes-Chaumont et logements de grands ensembles, la baisse du nombre de ventes réduit encore les références comparables pour chaque type de bien. Un vendeur a intérêt à s’appuyer sur les transactions du même immeuble ou de la même rue ; un acquéreur peut confronter le prix demandé à la médiane de 8 838 €/m² et à ces ventes voisines, en tenant compte de l’état, de l’étage et du DPE.
Enfin, le rendement théorique de 3,8 % rapproche des ventes arrêtées à fin 2024 et des annonces de location du 3e trimestre 2025 : c’est un ordre de grandeur, pas une rentabilité garantie.
