Le 15e arrondissement concentre le plus grand nombre de ventes de Paris dans les données DVF publiées par le ministère de l’Économie : 15 531 en cinq ans, pour une médiane de 10 247 € le mètre carré. Ce guide détaille ce que ces chiffres disent du marché, les différences entre Saint-Lambert, Necker, Grenelle et Javel, le budget réel d’un achat, les règles propres à Paris, de la zone tendue à l’encadrement des loyers, et l’évolution récente des volumes. Chaque chiffre y est accompagné de sa source et de sa date.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 15 531 ventes dans le 15e arrondissement sur les cinq dernières années, période arrêtée au 31 décembre 2024. Aucun autre arrondissement n’en compte autant : le 18e suit de près, puis le 17e. Le prix médian s’établit à 10 247 € le mètre carré, ce qui signifie que la moitié des ventes se sont conclues au-dessus et l’autre moitié au-dessous. La moyenne, 10 299 €, ne la dépasse que de 0,5 %. Ce faible écart indique un marché sans distorsion marquée : les ventes de prestige existent, mais elles sont trop peu nombreuses pour tirer la moyenne vers le haut.
Classé par prix médian, le 15e se situe au 13e rang des 20 arrondissements, juste derrière le 11e et juste devant le 14e. Il reste nettement moins cher que les arrondissements centraux et que le 16e voisin.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 31,7 € le mètre carré pour un appartement, charges comprises, pour un logement non meublé de référence mis en annonce au troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). L’intervalle de prédiction va de 25,9 à 38,8 €, et l’indicateur est mesuré sur l’arrondissement lui-même. Rapporté au prix médian, ce loyer correspond à un rendement brut d’environ 3,7 % par an, avant déduction des charges, de la taxe foncière et des périodes de vacance.
Les quartiers ou secteurs
L’arrondissement se découpe en quatre quartiers administratifs : Saint-Lambert au sud, Necker à l’est, Grenelle au nord et Javel à l’ouest. Saint-Lambert s’étend jusqu’à la porte de Versailles et son parc des expositions ; il accueille le parc Georges-Brassens, aménagé sur le site des anciens abattoirs de Vaugirard. Javel abrite le parc André-Citroën, créé sur l’emplacement des anciennes usines automobiles. En bord de Seine, les tours du Front de Seine et le centre Beaugrenelle composent un paysage de dalle très différent des rues de faubourg comme la rue du Commerce, la rue Lecourbe ou la rue de la Convention.
Ces secteurs ne se valent pas sur le marché. Les immeubles anciens en pierre de taille, les appartements traversants et les étages élevés avec ascenseur se négocient en général au-dessus de la médiane, tandis que les résidences des années 1960 et 1970 et les logements exposés au bruit des grands axes se situent plus souvent en dessous.
La desserte est dense : lignes de métro 6, 8, 10 et 12, RER C le long de la Seine, tramway T2 à la porte de Versailles et tramway T3a sur les boulevards des Maréchaux, au sud de l’arrondissement.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 10 247 € le mètre carré, un studio de 30 m² représente environ 307 000 €, un appartement de 50 m² environ 512 000 € et un appartement de 70 m² environ 717 000 €, hors frais. Les écarts réels autour de ces montants tiennent à l’étage, à l’ascenseur, à l’exposition, à l’état de la copropriété et au classement énergétique.
Les frais d’acquisition s’ajoutent au prix : ils comprennent principalement les droits de mutation, perçus au profit de la Ville de Paris, qui exerce aussi les compétences d’un département, et de l’État, ainsi que la rémunération du notaire. Le simulateur des Notaires de France les calcule pour un prix donné. Les ensembles d’après-guerre et les tours du Front de Seine forment souvent de grandes copropriétés : leurs charges courantes, le montant du fonds de travaux et les chantiers de rénovation votés ou envisagés, consignés dans les procès-verbaux des dernières assemblées générales, pèsent autant que le prix au mètre carré. La taxe foncière complète le coût annuel de détention.
La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers. Pour un budget de l’ordre de 512 000 €, soit 50 m² à la médiane, une offre de prêt se compare sur son coût total, assurance emprunteur comprise, plutôt que sur le seul taux nominal.
Les démarches et obligations
Paris figure dans la liste des communes en zone tendue du décret n° 2013-392 : dans le 15e, un locataire de logement vide donne congé avec un mois de préavis, et le loyer demandé au locataire suivant ne peut pas être fixé librement. S’y ajoute l’encadrement des loyers, appliqué à Paris depuis le 1er juillet 2019 : chaque année, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré selon le quartier, le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction. À Saint-Lambert, Necker, Grenelle comme à Javel, le loyer de base d’un nouveau bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré applicable, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles, et le bail doit mentionner ces références.
Les résidences des années 1960 et 1970, nombreuses dans l’arrondissement, appellent une lecture attentive du diagnostic de performance énergétique (DPE) : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), les classes F puis E suivront selon le calendrier légal, et le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté.
À la vente, le dossier de diagnostic technique comprend notamment le DPE, le mesurage de la surface privative (loi Carrez) et, selon l’âge de l’immeuble, les constats relatifs au plomb et à l’amiante. L’état des risques et pollutions est obligatoire pour une vente comme pour une location ; il s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. Les secteurs proches de la Seine peuvent être concernés par le plan de prévention du risque d’inondation, ce qui se vérifie à l’adresse exacte.
Pour un bailleur qui viserait la clientèle des salons du parc des expositions, la location meublée de courte durée à des touristes est réglementée par la Ville de Paris (enregistrement, durée maximale pour une résidence principale, autorisation de changement d’usage dans les autres cas) : les règles en vigueur se consultent sur paris.fr. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a reculé de 7,3 % : 2 965 ventes sur les douze derniers mois de la période, arrêtée au 31 décembre 2024, contre 3 200 sur les douze mois précédents. Le repli n’est pas propre au 15e : sur les mêmes périodes, le 17e recule de 7,4 % et le 18e de 13,2 %, les deux autres arrondissements qui comptent le plus de ventes.
Un volume en baisse ne dit rien, à lui seul, de l’évolution des prix : les données DVF enregistrent des ventes signées, publiées avec un décalage de plusieurs mois, et la médiane de ce guide cumule cinq ans. Dans l’arrondissement où les ventes restent les plus nombreuses de Paris, un acheteur dispose d’un large choix de références : il peut rapprocher un appartement de la rue du Commerce ou de la rue de la Convention des ventes récentes de la même rue, sur la carte des ventes, et négocier sur des défauts constatés comme un DPE défavorable ou des travaux votés. Pour un vendeur, un prix éloigné de ces références se remarque d’autant plus vite.
Côté location, l’indicateur de 31,7 € le mètre carré charges comprises (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) décrit des loyers d’annonce et non des loyers signés. Dans le 15e, tout loyer doit en outre respecter le plafond de l’encadrement, à vérifier avec l’outil officiel de consultation des loyers de référence avant de signer ou de fixer un loyer.
