Le 14e arrondissement réunit, sur la rive gauche, des marchés qui se ressemblent peu : immeubles de rapport d’Alésia, ateliers d’artistes de Montparnasse, villas proches du parc Montsouris, ancien faubourg de Plaisance. Les données DVF publiées par le ministère de l’Économie y recensent 7 694 ventes en cinq ans, pour une médiane de 10 212 € le mètre carré. Ce guide détaille ces chiffres, les quatre quartiers, le budget complet d’un achat, les règles parisiennes de location et les vérifications propres à un sous-sol creusé d’anciennes carrières. Chaque chiffre y est accompagné de sa source et de sa date.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 7 694 ventes dans le 14e arrondissement sur les cinq dernières années, période arrêtée au 31 décembre 2024. Le prix médian s’établit à 10 212 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue au-dessus, l’autre moitié au-dessous. La moyenne atteint 10 437 €, soit 2,2 % de plus. Cet écart modéré traduit la présence d’un petit segment de biens rares, maisons de villa, ateliers, appartements avec terrasse, dont les prix tirent la moyenne vers le haut sans déplacer la médiane.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 31,3 € le mètre carré pour un appartement, charges comprises, pour un logement non meublé de référence mis en annonce au troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). L’intervalle de prédiction va de 25,2 à 38,7 €, et l’indicateur est mesuré sur l’arrondissement lui-même. Rapporté au prix médian, il correspond à un rendement brut d’environ 3,7 % par an, avant charges, taxe foncière et périodes de vacance.
Les quartiers ou secteurs
Montparnasse, au nord, s’organise autour du boulevard Raspail, du boulevard Edgar-Quinet et du cimetière du Montparnasse. Le quartier conserve des ateliers d’artistes à verrière et des cités d’artistes du début du XXe siècle, qui se vendent comme des biens atypiques : leur prix dépend autant de la hauteur sous plafond et de la lumière que de la surface. La gare Montparnasse, à la limite de l’arrondissement, attire les actifs qui voyagent vers l’ouest de la France.
Petit-Montrouge, au centre, forme le cœur commerçant de l’arrondissement, entre Denfert-Rochereau, la rue Daguerre, Mouton-Duvernet et le carrefour d’Alésia. Les immeubles de rapport de la fin du XIXe siècle et du début du XXe y offrent une large gamme de deux et trois pièces, souvent sur rue.
Plaisance, à l’ouest, est un ancien faubourg populaire, autour de la rue Raymond-Losserand et de Pernety. Le bâti y alterne petits immeubles anciens, opérations de rénovation de la fin du XXe siècle et ensembles de logements sociaux, ce qui impose de comparer les biens rue par rue.
Parc-de-Montsouris, au sud-est, réunit le parc du même nom, la Cité internationale universitaire de Paris et des voies bordées de maisons, comme la villa Seurat ou le square de Montsouris, très recherchées.
La desserte repose sur les lignes de métro 4, 6 et 13, le RER B aux stations Denfert-Rochereau et Cité universitaire, et le tramway T3a sur les boulevards des Maréchaux.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 10 212 € le mètre carré, un studio de 30 m² représente environ 306 000 €, un appartement de 50 m² environ 511 000 € et un appartement de 70 m² environ 715 000 €, hors frais. Pour un atelier ou une maison de villa, ce repère perd de sa pertinence : la lumière, la mezzanine, le jardin et le statut de la voie font varier le prix bien au-delà de la médiane.
Les frais d’acquisition s’ajoutent au prix : droits de mutation, perçus au profit de la Ville de Paris et de l’État, et rémunération du notaire. Le simulateur des Notaires de France les calcule pour un prix donné. Dans une villa privée, l’entretien de la voie, de l’éclairage et des réseaux peut incomber aux propriétaires riverains, réunis en association syndicale ou en copropriété : les statuts et les derniers comptes sont à demander avant de signer. En copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le montant du fonds de travaux complètent l’analyse. La taxe foncière s’ajoute au coût annuel de détention.
La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers. Pour un budget d’environ 511 000 €, soit 50 m² à la médiane, une offre de prêt se compare sur son coût total, assurance emprunteur comprise, et non sur le seul taux nominal.
Les démarches et obligations
Paris figure dans la liste des communes en zone tendue du décret n° 2013-392 : dans le 14e, le locataire d’un logement vide donne congé avec un mois de préavis, et le loyer demandé au locataire suivant ne peut pas être fixé librement. S’y ajoute l’encadrement des loyers, appliqué à Paris depuis le 1er juillet 2019 : un arrêté préfectoral fixe chaque année, selon le quartier, le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Le loyer de base d’un nouveau bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié, et le bail doit mentionner ces références.
Pour un atelier d’artiste, vérifiez que le lot est désigné comme logement dans le règlement de copropriété et dans le titre de propriété : un atelier déclaré comme local professionnel peut nécessiter une autorisation de changement d’usage avant d’être habité ou loué. La verrière pèse aussi sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
L’état des risques et pollutions est obligatoire pour une vente comme pour une location ; il s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. Dans le 14e, les anciennes carrières souterraines sont le sujet principal : pour une maison, une surélévation, une extension ou une reprise de fondations, l’Inspection générale des carrières de la Ville de Paris peut demander des sondages ou des confortements avant travaux. Le dossier de diagnostic technique comprend en outre le mesurage de la surface privative (loi Carrez) et, selon l’âge de l’immeuble, les constats relatifs au plomb et à l’amiante.
La location meublée de courte durée à des touristes est réglementée par la Ville de Paris : enregistrement, durée maximale pour une résidence principale et autorisation de changement d’usage dans les autres cas, à consulter sur paris.fr. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a reculé de 8,0 % : 1 520 sur les douze derniers mois de la période, arrêtée au 31 décembre 2024, contre 1 652 sur les douze mois précédents. Un volume en baisse ne dit rien, à lui seul, de l’évolution des prix : les données DVF enregistrent des ventes signées, publiées avec un décalage de plusieurs mois, et la médiane de ce guide cumule cinq ans.
Pour un acheteur, un marché moins actif laisse davantage de temps pour comparer un appartement d’Alésia ou de Pernety aux ventes récentes de la même rue, sur la carte des ventes, et pour négocier sur des défauts constatés : DPE défavorable, verrière à reprendre, travaux votés en assemblée générale. Pour un vendeur, un prix éloigné de ces références se remarque vite, et les biens atypiques demandent plus que jamais une estimation argumentée.
Côté location, la Cité internationale universitaire et les hôpitaux de l’arrondissement, comme Cochin et Sainte-Anne, entretiennent une demande de petites surfaces. L’indicateur de 31,3 € le mètre carré charges comprises (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) décrit des loyers d’annonce et non des loyers signés, et tout loyer doit respecter le plafond de l’encadrement, à vérifier avec l’outil officiel de consultation des loyers de référence avant de signer.
