Dans le 12e arrondissement, la moitié des ventes des cinq dernières années se sont conclues sous 9 808 €/m², d’après les 8 203 transactions recensées par les données DVF. Mais le faubourg Saint-Antoine et son héritage artisanal, le quartier reconstruit de Bercy, les rues résidentielles de Picpus et de Bel-Air et les abords du bois de Vincennes n’offrent pas les mêmes immeubles, ni les mêmes charges. Ce guide présente les chiffres et leur source, décrit chaque quartier, chiffre le budget complet d’un achat, rappelle les règles parisiennes et lit le recul de 13,6 % du nombre de ventes en 2024.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 8 203 ventes dans le 12e arrondissement sur les cinq dernières années, jusqu’au 31 décembre 2024. Le prix médian s’établit à 9 808 €/m² et le prix moyen à 9 809 €/m².
Un écart d’un euro entre les deux indique une distribution très régulière : les appartements contemporains de Bercy, les immeubles anciens du faubourg et les biens proches du bois se compensent à l’échelle de l’arrondissement, sans ventes atypiques assez nombreuses pour déplacer la moyenne. Calculée de la même manière, la médiane du 20e arrondissement voisin est de 9 089 €/m², soit 719 € de moins (7,9 %).
À la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 30,3 €/m² charges comprises, pour un intervalle de prédiction à 95 % de 24,5 à 37,4 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin — carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Il est mesuré sur l’arrondissement lui-même, à partir de 15 569 observations. C’est un loyer demandé dans les annonces, pas un loyer signé. Rapporté au prix médian, cet indicateur donne un rendement brut théorique d’environ 3,7 % par an (30,3 € × 12 ÷ 9 808 €), avant charges, frais d’acquisition, taxe foncière, vacance et fiscalité.
Les quartiers de l’arrondissement
Quinze-Vingts, à l’ouest, est le plus urbain. Autour du marché d’Aligre et de la rue du Faubourg-Saint-Antoine, les immeubles anciens, souvent du XIXe siècle, abritent de petits logements, des lofts issus d’anciens ateliers liés aux métiers du meuble et des commerces en rez-de-chaussée. Le Viaduc des Arts, sous la Coulée verte René-Dumont, relie la Bastille aux rues plus calmes de l’est.
Bercy, au sud, a été en grande partie reconstruit à la fin du XXe siècle à l’emplacement des anciens entrepôts de vin : immeubles contemporains avec ascenseur et parking, parc de Bercy, Cour Saint-Émilion et ministère de l’Économie. C’est le secteur où les copropriétés récentes sont les plus nombreuses.
Picpus et Bel-Air, à l’est, sont les plus résidentiels, autour de l’avenue Daumesnil, de la place Félix-Éboué et de la rue de Picpus. Les immeubles de type haussmannien dominent près de la Nation ; vers les boulevards des Maréchaux, le bâti devient plus composite, avec davantage d’ensembles collectifs du XXe siècle, et quelques rues conservent des maisons de ville. Le bois de Vincennes, rattaché à l’arrondissement, offre lacs, allées et équipements sportifs.
La carte des ventes permet de consulter les transactions DVF réelles autour d’une adresse, avec leur date et leur surface : entre un loft du faubourg et un appartement familial près du bois, la médiane d’arrondissement ne suffit pas.
La gare de Lyon, desservie par les RER A et D et par les lignes de métro 1 et 14, relie le 12e au reste de l’Île-de-France et au sud-est du pays ; la ligne 14 dessert aussi Bercy et Cour Saint-Émilion. À l’est, les lignes 6 et 8 desservent Daumesnil, Bel-Air et la porte Dorée, et le tramway T3a longe les boulevards des Maréchaux.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 9 808 €/m², un studio de 30 m² représente environ 294 000 €, un deux-pièces de 50 m² environ 490 000 € et un appartement familial de 80 m² environ 785 000 €. Ce sont des ordres de grandeur : la moitié des ventes se sont conclues au-dessus de la médiane.
À ces montants s’ajoutent les frais d’acquisition, dits « frais de notaire » : droits de mutation, rémunération réglementée du notaire et débours. À Bercy, où l’on trouve des immeubles récents, vérifier si le bien relève de l’ancien ou du neuf compte, car les droits diffèrent ; le simulateur des Notaires de France calcule le montant exact pour le prix visé.
Les charges suivent le type d’immeuble. Dans une résidence récente de Bercy, chauffage collectif, ascenseurs, parkings, espaces verts et gardiennage expliquent des montants souvent plus élevés que dans un petit immeuble ancien ; il faut y examiner l’état des parkings souterrains, des étanchéités de terrasses et des ascenseurs. Dans le faubourg, les travaux portent plutôt sur les façades, les toitures et les cours. Dans les deux cas, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le carnet d’entretien signalent les travaux votés ou à venir.
Pour un appartement familial proche de 785 000 € à la médiane, les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France servent de référence avant de solliciter les banques ou un courtier. France Rénov informe gratuitement sur les aides à la rénovation énergétique.
Les démarches et obligations
Le vendeur fournit la superficie loi Carrez, le dossier de diagnostic technique (DPE et, selon l’âge du bâtiment et des installations, amiante, plomb, électricité et gaz), les documents de la copropriété et l’état des risques et pollutions, qui se vérifie sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique ; pour une adresse proche de la Seine, à Bercy, il est prudent d’y consulter le zonage inondation. Dans le faubourg Saint-Antoine, un ancien atelier doit être affecté à l’habitation dans les actes et le règlement de copropriété. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours.
Pour louer, la zone tendue réduit à un mois le préavis du locataire (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) et encadre la fixation du loyer entre deux locataires. L’encadrement des loyers impose un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral, exprimé hors charges et déterminé selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non : un immeuble récent de Bercy et un immeuble ancien de Quinze-Vingts ne relèvent donc pas de la même ligne du barème. Un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, et il est exclu pour un logement classé F ou G.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et Service-Public.fr détaille ces obligations.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le 12e a enregistré 1 542 ventes en 2024 contre 1 785 en 2023, soit 243 de moins (−13,6 %). Le recul est plus net que dans le 20e voisin (−6,4 %). Ce chiffre mesure l’activité du marché, pas les prix : les données disponibles ne permettent pas de conclure à une hausse ou à une baisse du prix au mètre carré.
Moins de ventes, c’est moins de références pour chaque type de bien, et le 12e en compte beaucoup : loft d’atelier, appartement de résidence récente, haussmannien de la Nation. Mieux vaut comparer un bien aux ventes du même quartier et du même type d’immeuble qu’à la médiane d’arrondissement, et visiter aux heures de pointe un logement qui longe une voie ferrée, le boulevard périphérique ou les boulevards des Maréchaux.
Les ventes s’arrêtent à fin 2024 et l’indicateur de loyer date du 3e trimestre 2025 : le rendement de 3,7 % rapproche deux périodes différentes et reste un ordre de grandeur.
