Vendre un bien hérité : démarches, plus-value et impôts à prévoir

Avant de vendre : trois points à régler

Choisir d'accepter la succession

Vendre un bien de la succession vaut acceptation. Service-Public l'indique : « lorsque vous vendez un objet qui dépend de la succession, vous acceptez, de manière tacite, la succession pure et simple. » (Source) Vous devenez alors tenu des dettes du défunt à proportion de vos droits. Si vous craignez un passif important, vérifiez-le avec le notaire avant toute démarche de vente ; notre guide hériter d'une maison explique les trois options possibles.

Faire établir l'attestation de propriété immobilière

Le recours au notaire est obligatoire dès que la succession comprend un bien immobilier : il établit l'attestation de propriété immobilière, qui, une fois publiée au service de la publicité foncière, devient le titre de propriété des héritiers. Sans elle, le notaire de la vente ne peut pas justifier de votre qualité de propriétaire.

Déposer la déclaration de succession

Elle doit être déposée dans les 6 mois du décès lorsqu'il a eu lieu en France métropolitaine, et dans les 12 mois dans les autres cas. En cas de retard, l'administration applique un intérêt de retard de 0,20 % par mois et une majoration de 10 % à partir du 13e mois. Cette déclaration compte aussi pour la vente : la valeur du bien qui y figure deviendra votre prix d'acquisition fiscal. Le calcul des droits est détaillé dans notre guide sur les droits de succession sur une maison.

Les étapes de la vente

1. Estimer le bien à sa valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire au prix auquel il se serait vendu à cette date. Service-Public suggère de demander une estimation, par exemple à un agent immobilier ; l'outil Estimer mon bien donne un premier repère à partir des ventes réelles.
2. Déposer la déclaration de succession et régler les droits, en conservant toutes les factures (notaire, déclaration, droits payés).
3. Obtenir l'attestation de propriété immobilière.
4. Réunir les diagnostics et mettre en vente. En indivision, le mandat et l'avant-contrat sont signés par tous les héritiers ou par un mandataire qu'ils désignent. En cas de blocage, voyez vendre un bien en indivision.
5. Signer l'acte de vente. Le notaire calcule la plus-value de chaque vendeur, établit la déclaration n° 2048-IMM et paie l'impôt pour votre compte lors de l'enregistrement de l'acte ; il vous verse ensuite votre part du prix net.
6. Reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus n° 2042-C, case 3 VZ, pour le calcul du revenu fiscal de référence. Ce report n'entraîne pas de seconde imposition.

Calculer la plus-value d'un bien hérité

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Pour un bien hérité, impots.gouv.fr précise : « Si vous avez acquis votre bien à titre gratuit (par héritage ou donation), en l'absence de prix d'acquisition, la valeur vénale, telle que déterminée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession, est utilisée pour le calcul de la plus-value. » (Source)

Ce qui augmente le prix d'acquisition

• Les frais liés à la succession, pour leur montant réel et sur justificatifs : frais d'acte et de déclaration, y compris les honoraires du notaire, et la part des droits de succession qui correspond au bien vendu. Si le bien a été totalement exonéré de droits, aucun frais ne peut être ajouté.
• Pas de forfait de 7,5 % : ce forfait pour frais d'acquisition est réservé aux biens achetés.
• Les travaux, soit pour leur montant réel sous conditions, soit par un forfait de 15 % du prix d'acquisition si l'immeuble bâti est vendu plus de 5 ans après son entrée dans votre patrimoine, c'est-à-dire après le décès.

Attention : si le logement était la résidence principale du défunt et a bénéficié de l'abattement de 20 % dans la succession, le prix d'acquisition retenu est la valeur diminuée de cet abattement.

Ce qui diminue le prix de vente

Les frais payés pour vendre, sur justificatifs : diagnostics obligatoires, commission d'agence à votre charge, mainlevée d'hypothèque.

Les abattements pour durée de détention

La durée se compte à partir de la date du décès. Les années pendant lesquelles le défunt a possédé le bien ne comptent pas.

Une taxe supplémentaire s'ajoute lorsque la plus-value imposable est élevée ; le notaire vous indiquera si elle s'applique.

Exemple fictif

Une maison est déclarée 200 000 € dans la succession ; 6 000 € de frais et droits se rapportent à ce bien. Elle est vendue 260 000 € huit ans après le décès, avec 800 € de diagnostics.

• Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 6 000 + 30 000 (forfait travaux de 15 %) = 236 000 €
• Prix de vente net : 260 000 − 800 = 259 200 €
• Plus-value brute : 23 200 €
• Impôt sur le revenu : abattement de 18 % (3 années × 6 %), base 19 024 €, soit environ 3 615 €
• Prélèvements sociaux : abattement de 4,95 %, base 22 052 €, soit environ 3 793 €

Soit environ 7 408 € au total. Le simulateur et le modèle de récapitulatif de plus-value aident à préparer le rendez-vous avec le notaire.

Les exonérations à vérifier

• Vous habitez le bien : s'il est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée.
• Première vente d'un logement autre que la résidence principale : exonération si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente et si vous réinvestissez le prix dans votre habitation principale dans les 2 ans. Elle ne s'utilise qu'une fois.
• Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
• Retraités ou titulaires de la carte mobilité inclusion aux revenus modestes : pour une vente en 2026, revenu fiscal de référence 2024 ne dépassant pas 12 793 € pour la première part, plus 3 428 € par demi-part, et absence d'IFI.

Les autres cas sont détaillés dans notre guide sur la plus-value immobilière et ses exonérations.

Erreurs à éviter

• Sous-évaluer le bien dans la déclaration de succession pour payer moins de droits : la plus-value sera plus lourde à la vente, et l'administration peut contrôler la valeur.
• Rectifier la valeur à la hausse juste avant de vendre. Selon la doctrine fiscale publiée au BOFiP, l'administration peut conserver la première valeur déclarée si elle correspondait à la valeur réelle, et appliquer une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré.
• Croire que la détention du défunt se cumule avec la vôtre.
• Perdre les justificatifs de frais de succession, qui réduisent la plus-value.
• Vendre un meuble ou le bien avant d'avoir choisi votre option successorale.

Qui contacter

• Le notaire chargé de la succession, obligatoire en présence d'un immeuble.
• Le service de l'enregistrement du centre des finances publiques du domicile du défunt, pour la déclaration de succession.
• L'ADIL et les consultations des chambres départementales des notaires pour un premier avis.

Succession et fiscalité se combinent : en cas de doute ou de désaccord entre héritiers, consultez un notaire ou un avocat avant de signer l'avant-contrat.

Sources

• Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Plus-values imposées — impots.gouv.fr (DGFiP), consulté le 27 septembre 2026
• BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 : frais et dépenses majorant le prix d'acquisition — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
• Accepter ou renoncer à la succession (option successorale) — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Le recours à un notaire est-il obligatoire dans le cadre d'une succession ? — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Droits de succession - Déclaration — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026