Vendre un bien hérité : démarches et plus-value

Vous pouvez vendre un bien reçu en héritage dès que le notaire a établi l'attestation de propriété immobilière, avec l'accord de tous les héritiers si vous êtes plusieurs. La plus-value se calcule à partir de la valeur déclarée dans la succession, et non du prix payé autrefois par le défunt : elle est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, comptés à partir de la date du décès.

Avant de vendre : trois points à régler

Choisir d'accepter la succession

Vendre un bien de la succession vaut acceptation. Service-Public l'indique : « lorsque vous vendez un objet qui dépend de la succession, vous acceptez, de manière tacite, la succession pure et simple. » (Source) Vous devenez alors tenu des dettes du défunt à proportion de vos droits. Si vous craignez un passif important, vérifiez-le avec le notaire avant toute démarche de vente ; notre guide hériter d'une maison explique les trois options possibles.

Faire établir l'attestation de propriété immobilière

Le recours au notaire est obligatoire dès que la succession comprend un bien immobilier : il établit l'attestation de propriété immobilière, qui, une fois publiée au service de la publicité foncière, devient le titre de propriété des héritiers. Sans elle, le notaire de la vente ne peut pas justifier de votre qualité de propriétaire.

Déposer la déclaration de succession

Elle doit être déposée dans les 6 mois du décès lorsqu'il a eu lieu en France métropolitaine, et dans les 12 mois dans les autres cas. En cas de retard, l'administration applique un intérêt de retard de 0,20 % par mois et une majoration de 10 % à partir du 13e mois. Cette déclaration compte aussi pour la vente : la valeur du bien qui y figure deviendra votre prix d'acquisition fiscal. Le calcul des droits est détaillé dans notre guide sur les droits de succession sur une maison.

Les étapes de la vente

1. Estimer le bien à sa valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire au prix auquel il se serait vendu à cette date. Service-Public suggère de demander une estimation, par exemple à un agent immobilier ; l'outil Estimer mon bien donne un premier repère à partir des ventes réelles.

2. Déposer la déclaration de succession et régler les droits, en conservant toutes les factures (notaire, déclaration, droits payés).

3. Obtenir l'attestation de propriété immobilière.

4. Réunir les diagnostics et mettre en vente. En indivision, le mandat et l'avant-contrat sont signés par tous les héritiers ou par un mandataire qu'ils désignent. En cas de blocage, voyez vendre un bien en indivision.

5. Signer l'acte de vente. Le notaire calcule la plus-value de chaque vendeur, établit la déclaration n° 2048-IMM et paie l'impôt pour votre compte lors de l'enregistrement de l'acte ; il vous verse ensuite votre part du prix net.

6. Reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus n° 2042-C, case 3 VZ, pour le calcul du revenu fiscal de référence. Ce report n'entraîne pas de seconde imposition.

Calculer la plus-value d'un bien hérité

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Pour un bien hérité, impots.gouv.fr précise : « Si vous avez acquis votre bien à titre gratuit (par héritage ou donation), en l'absence de prix d'acquisition, la valeur vénale, telle que déterminée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession, est utilisée pour le calcul de la plus-value. » (Source)

Ce qui augmente le prix d'acquisition

Les frais liés à la succession, pour leur montant réel et sur justificatifs : frais d'acte et de déclaration, y compris les honoraires du notaire, et la part des droits de succession qui correspond au bien vendu. Si le bien a été totalement exonéré de droits, aucun frais ne peut être ajouté.
Pas de forfait de 7,5 % : ce forfait pour frais d'acquisition est réservé aux biens achetés.
Les travaux, soit pour leur montant réel sous conditions, soit par un forfait de 15 % du prix d'acquisition si l'immeuble bâti est vendu plus de 5 ans après son entrée dans votre patrimoine, c'est-à-dire après le décès.

Attention : si le logement était la résidence principale du défunt et a bénéficié de l'abattement de 20 % dans la succession, le prix d'acquisition retenu est la valeur diminuée de cet abattement.

Ce qui diminue le prix de vente

Les frais payés pour vendre, sur justificatifs : diagnostics obligatoires, commission d'agence à votre charge, mainlevée d'hypothèque.

Les abattements pour durée de détention

La durée se compte à partir de la date du décès. Les années pendant lesquelles le défunt a possédé le bien ne comptent pas.

| Années de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |

|---|---|---|

| Jusqu'à 5 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |

| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |

| 22e année | 4 % : exonération totale | 1,60 % |

| Au-delà de 22 ans | Exonéré | 9 % par an : exonération totale après 30 ans |

Une taxe supplémentaire s'ajoute lorsque la plus-value imposable est élevée ; le notaire vous indiquera si elle s'applique.

Exemple fictif

Une maison est déclarée 200 000 € dans la succession ; 6 000 € de frais et droits se rapportent à ce bien. Elle est vendue 260 000 € huit ans après le décès, avec 800 € de diagnostics.

Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 6 000 + 30 000 (forfait travaux de 15 %) = 236 000 €
Prix de vente net : 260 000 − 800 = 259 200 €
Plus-value brute : 23 200 €
Impôt sur le revenu : abattement de 18 % (3 années × 6 %), base 19 024 €, soit environ 3 615 €
Prélèvements sociaux : abattement de 4,95 %, base 22 052 €, soit environ 3 793 €

Soit environ 7 408 € au total. Le simulateur et le modèle de récapitulatif de plus-value aident à préparer le rendez-vous avec le notaire.

Les exonérations à vérifier

Vous habitez le bien : s'il est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée.
Première vente d'un logement autre que la résidence principale : exonération si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente et si vous réinvestissez le prix dans votre habitation principale dans les 2 ans. Elle ne s'utilise qu'une fois.
Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
Retraités ou titulaires de la carte mobilité inclusion aux revenus modestes : pour une vente en 2026, revenu fiscal de référence 2024 ne dépassant pas 12 793 € pour la première part, plus 3 428 € par demi-part, et absence d'IFI.

Les autres cas sont détaillés dans notre guide sur la plus-value immobilière et ses exonérations.

Erreurs à éviter

Sous-évaluer le bien dans la déclaration de succession pour payer moins de droits : la plus-value sera plus lourde à la vente, et l'administration peut contrôler la valeur.
Rectifier la valeur à la hausse juste avant de vendre. Selon la doctrine fiscale publiée au BOFiP, l'administration peut conserver la première valeur déclarée si elle correspondait à la valeur réelle, et appliquer une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré.
Croire que la détention du défunt se cumule avec la vôtre.
Perdre les justificatifs de frais de succession, qui réduisent la plus-value.
Vendre un meuble ou le bien avant d'avoir choisi votre option successorale.

Qui contacter

Le notaire chargé de la succession, obligatoire en présence d'un immeuble.
Le service de l'enregistrement du centre des finances publiques du domicile du défunt, pour la déclaration de succession.
L'ADIL et les consultations des chambres départementales des notaires pour un premier avis.

Succession et fiscalité se combinent : en cas de doute ou de désaccord entre héritiers, consultez un notaire ou un avocat avant de signer l'avant-contrat.

Sources

Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Plus-values imposées — impots.gouv.fr (DGFiP), consulté le 27 septembre 2026
BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 : frais et dépenses majorant le prix d'acquisition — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
Accepter ou renoncer à la succession (option successorale) — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Le recours à un notaire est-il obligatoire dans le cadre d'une succession ? — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Droits de succession - Déclaration — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Peut-on vendre une maison héritée avant la fin de la succession ?+

Oui, à condition que le notaire ait établi l'attestation de propriété immobilière, qui constitue le titre des héritiers, et que tous les héritiers donnent leur accord s'ils sont plusieurs. La vente vaut acceptation de la succession : vérifiez donc l'absence de dettes importantes avant de vous engager. La déclaration de succession doit par ailleurs être déposée dans les six mois du décès lorsqu'il a eu lieu en France métropolitaine.

Quel prix d'achat retenir pour la plus-value d'un bien hérité ?+

On ne retient pas le prix payé autrefois par le défunt, mais la valeur du bien déclarée dans la succession. Elle est augmentée, sur justificatifs, des frais d'acte et de déclaration et de la part des droits de succession qui se rapporte au bien. Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition ne s'applique pas, mais le forfait travaux de 15 % est possible si le bien bâti est vendu plus de cinq ans après le décès.

Faut-il payer des impôts quand on vend une maison dont on a hérité ?+

Souvent oui, si le bien n'est pas votre résidence principale : la plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Le notaire calcule et paie cet impôt au moment de la vente. Il n'y a rien à payer s'il n'y a pas de plus-value, si vous habitez le bien ou si vous remplissez une autre condition d'exonération.

La durée de détention du défunt compte-t-elle pour les abattements ?+

Non. Pour un bien reçu par succession, la durée de détention se calcule à partir de la date du décès. Les abattements commencent après la cinquième année ; l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au bout de 22 ans et celle des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Une maison que le défunt possédait depuis quarante ans peut donc être taxée si vous la vendez peu après l'avoir héritée.

Est-ce intéressant de sous-évaluer la maison dans la déclaration de succession ?+

Non. Une valeur basse réduit les droits de succession mais augmente d'autant la plus-value imposable lors de la vente, et l'administration peut contrôler l'estimation. Corriger la valeur à la hausse juste avant de vendre n'est pas non plus une solution sûre : la doctrine fiscale permet de retenir la première valeur si elle était exacte, avec une majoration en cas de manquement délibéré. Mieux vaut déclarer une valeur vénale justifiée.

Quelles exonérations peut-on obtenir en vendant un logement hérité ?+

Plusieurs cas existent : le logement est votre résidence principale au jour de la vente ; c'est la première vente d'un logement autre que votre résidence principale et vous réinvestissez le prix dans votre habitation principale dans les deux ans ; le prix ne dépasse pas 15 000 € ; ou vous êtes retraité ou titulaire de la carte mobilité inclusion aux revenus modestes. Le notaire vérifie ces conditions avant de calculer l'impôt.