Vendre un bien après un divorce ou une séparation : accord, partage et impôts

Pour vendre le logement que vous possédez à deux après un divorce ou une séparation, il faut l'accord des deux propriétaires : sans accord, seul le juge peut ordonner le partage et, en dernier recours, une vente aux enchères. Côté impôts, la plus-value reste exonérée pour chacun si l'un des deux a occupé le logement comme résidence principale jusqu'à sa mise en vente et que la vente intervient dans un délai normal, en principe un an.

Qui peut décider de vendre : mariage, Pacs ou union libre

Tout part de deux questions : qui est propriétaire, et dans quelles proportions. La réponse figure dans l'acte d'achat et, pour les couples mariés, dans le régime matrimonial.

Couple marié

Tant que le divorce n'est pas prononcé, le logement de la famille est protégé, même s'il appartient à un seul époux. L'article 215 du Code civil prévoit que « Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni » (Source). L'époux qui n'a pas consenti peut demander l'annulation de la vente.

Ensuite, tout dépend du régime :

• communauté (mariage sans contrat) : le logement acheté pendant le mariage est en principe un bien commun, partagé par moitié ; celui acheté avant le mariage par les deux est indivis, selon les parts de l'acte ;
• séparation de biens : chacun reste propriétaire de ses biens ; un bien acheté à deux est indivis selon la répartition prévue dans l'acte (par exemple 1/3-2/3), et Service-Public précise que l'argent réellement investi par chacun ne modifie pas cette quote-part ;
• bien propre d'un seul époux : il reste à lui, mais il peut devoir une « récompense » à la communauté si l'argent commun a remboursé le crédit ou financé des travaux.

Partenaires de Pacs et concubins

Il n'y a pas de régime matrimonial à liquider : le bien acheté ensemble est en indivision, selon les parts inscrites dans l'acte d'achat. Pour vendre le bien entier, l'accord de tous les indivisaires est nécessaire. La règle de la majorité des deux tiers ne sert à rien dans un couple à 50/50 : aucun des deux n'atteint ce seuil seul.

Les trois solutions possibles

| Solution | Ce qui se passe | Point de vigilance |

|---|---|---|

| Vendre à un tiers | Le prix est réparti selon les droits de chacun | Accord sur le prix plancher et sur le mandat |

| Racheter la part de l'autre | Celui qui garde verse une soulte | Nouvelle capacité d'emprunt seul, acte notarié |

| Rester en indivision | Convention d'indivision chez le notaire | Répartir loyers, charges, taxes par écrit |

Si vous gardez le bien un temps, par exemple pour le louer, une convention d'indivision fixe qui paie quoi et qui décide ; un modèle de convention d'indivision aide à préparer le rendez-vous chez le notaire.

Vendre à deux : les étapes

1. Rassemblez les pièces : titre de propriété, contrat de mariage ou convention de Pacs, tableau d'amortissement et capital restant dû du crédit.

2. Estimez le bien sur des ventes réelles, pour éviter qu'un désaccord sur le prix bloque tout. Les ventes récentes du quartier se consultent sur l'outil Estimer mon bien ou selon les méthodes d'estimation.

3. Mettez l'accord par écrit : prix plancher, choix de l'agence ou vente entre particuliers, répartition des frais de diagnostics.

4. Faites réaliser les diagnostics, dont l'audit énergétique pour une maison classée E, F ou G.

5. Signez l'avant-contrat à deux, puis l'acte définitif chez le notaire.

6. Répartissez le prix selon les droits de chacun, après remboursement des dettes communes. Pour un couple marié, chacun contribue par moitié au crédit immobilier contracté pendant le mariage et restant dû.

Tant que le crédit n'est pas soldé, les deux emprunteurs restent tenus envers la banque, même si l'un a quitté le logement : demandez le décompte de remboursement avant de fixer le prix net que chacun recevra.

Pendant la procédure : qui occupe, qui paie

Celui qui reste seul dans le logement indivis doit en principe une indemnité à l'autre. L'article 815-9 du Code civil le dit sans détour : « L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité » (Source). Dans un divorce, le juge aux affaires familiales (JAF) peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux, gratuitement ou contre une indemnité : ce point se discute dès les mesures provisoires.

Si le logement appartient en propre à un seul époux, le JAF peut accorder à l'autre un bail sur ce bien, qui peut durer jusqu'à la majorité du plus jeune des enfants communs.

Selon le type de divorce

• Consentement mutuel : le partage doit être réglé avant l'enregistrement de la convention. S'il y a un bien immobilier commun ou indivis, le notaire établit un acte de partage, annexé à la convention.
• Divorce judiciaire : le partage peut se faire avant ou après le prononcé. Le JAF peut désigner un notaire dès la première audience pour préparer la liquidation, et un époux peut demander l'attribution préférentielle du logement.

Délais, frais et impôts

• Droit de partage : le partage de biens entre époux qui divorcent est soumis à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 1,10 %, avec un minimum de 25 €, auquel s'ajoutent les émoluments proportionnels du notaire.
• Plus-value : la vente de la résidence principale est exonérée. Après une séparation, l'administration admet que celui qui est parti en bénéficie aussi si l'ex-conjoint, l'ex-partenaire de Pacs ou l'ex-concubin a occupé le logement jusqu'à sa mise en vente et si la vente intervient dans les délais normaux. Pour un bien qui n'était pas la résidence principale, voir le guide sur la plus-value immobilière.
• Délai normal : selon la doctrine fiscale, « Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal » (Source). Au-delà, l'administration examine le prix demandé et les démarches de vente. Aucun délai n'est exigé, en revanche, entre la séparation et la mise en vente.

En cas de blocage

Personne n'est tenu de rester indéfiniment dans une indivision. Si l'autre refuse de vendre ou de racheter :

1. Tentez l'accord écrit avec l'aide du notaire, qui peut chiffrer une soulte ou un prix.

2. Saisissez le juge : après un divorce, l'un des ex-époux assigne devant le JAF, avec avocat obligatoire. Le juge peut désigner un notaire, qui dispose d'un an, renouvelable une fois, pour dresser l'état liquidatif.

3. Vente par licitation : si aucun accord n'aboutit, le juge peut ordonner la vente aux enchères, souvent à un prix inférieur au marché.

Depuis la loi du 7 avril 2026, ex-époux, ex-partenaires de Pacs et ex-concubins peuvent demander que la procédure de partage judiciaire de l'indivision serve à régler l'ensemble de leurs intérêts patrimoniaux. La même loi permet à un indivisaire d'obtenir du juge l'autorisation de vendre seul, mais seulement en cas d'urgence et dans l'intérêt commun.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer seul un mandat ou un compromis portant sur le logement de la famille : l'acte peut être annulé.
• Louer ou prêter le logement entre le départ du couple et la vente : l'exonération de plus-value est perdue.
• Afficher un prix trop élevé : si la vente traîne au-delà d'un délai normal, l'exonération peut être refusée.
• Oublier les récompenses et créances entre époux : elles modifient la part de chacun sur le prix.
• Laisser le prêt tourner sans accord sur qui paie les échéances pendant la vente.

Qui contacter

• Le notaire : obligatoire pour l'acte de vente et pour tout partage portant sur un bien immobilier.
• L'avocat : obligatoire dans un divorce, et pour un partage judiciaire.
• L'ADIL de votre département : conseil juridique gratuit sur le logement.

Chaque séparation a ses particularités de régime, d'enfants et de crédit : en cas de doute ou de désaccord, faites-vous conseiller par un notaire ou un avocat avant de signer.

Sources

• Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Divorce : procédure de partage des biens — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Exonération résultant de la cession de la résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-10) — Bulletin officiel des finances publiques, consulté le 27 septembre 2026
• Successions : de nouvelles règles pour faciliter la résolution des conflits — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Code civil, articles 212 à 226 — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026