Acheter à deux : mariage, PACS ou concubinage

Sommaire du guide

Ce guide détaille les trois principaux cas de figure et les pièges à éviter pour sécuriser l'acquisition.

L'achat en concubinage : le régime par défaut

Le concubinage, aussi appelé union libre, n'offre aucune protection juridique automatique entre les concubins. Lorsqu'ils achètent ensemble, ils acquièrent le bien en indivision. Les parts respectives sont fixées dans l'acte d'achat et correspondent généralement au financement apporté par chacun.

Les conséquences concrètes :

Propriété : chaque concubin détient une quote-part (par exemple 50/50 ou 60/40 selon l'apport)
Gestion : les décisions importantes nécessitent l'accord des deux — ce qui peut bloquer un vendeur réticent
Séparation : le bien est soit racheté par un concubin, soit vendu et le prix partagé selon les quotes-parts
Décès : le concubin survivant n'hérite pas automatiquement de la part du défunt, qui revient aux héritiers légaux (enfants, parents). Il peut être contraint de sortir du logement
Fiscalité : le concubin est considéré comme un étranger du point de vue fiscal, taxé à 60 % sur ce qu'il reçoit par succession

Pour limiter ces risques, il est possible de signer une convention d'indivision et de rédiger un testament au profit du concubin, dans la limite de la quotité disponible (part non réservée aux héritiers réservataires). Selon le Code civil, la convention « peut être conclue pour une durée déterminée qui ne saurait être supérieure à cinq ans » et « est renouvelable par une décision expresse des parties » ; elle peut aussi être conclue pour une durée indéterminée (Légifrance, Code civil, article 1873-3).

L'achat en PACS : un régime intermédiaire

Le Pacte civil de solidarité offre une protection juridique plus avantageuse que le concubinage, tout en restant plus souple que le mariage. Pour les PACS conclus depuis le 1er janvier 2007 (loi du 23 juin 2006), le régime par défaut est celui de la séparation de biens. Les PACS plus anciens, sauf modification, restent soumis à l'indivision.

Deux régimes possibles :

Séparation de biens (par défaut) : chaque partenaire reste propriétaire des biens qu'il acquiert seul, et les biens achetés ensemble sont en indivision selon les apports.
Indivision (sur option) : les partenaires peuvent choisir d'acquérir ensemble tout bien nouveau à parts égales, quel que soit le financement effectif.

Les conséquences sur le logement :

Propriété : comme en concubinage pour la séparation de biens, ou par moitié en indivision
Séparation : même mécanisme qu'en concubinage, avec rachat ou vente
Décès : le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession, mais il n'hérite pas automatiquement. Un testament reste indispensable pour lui attribuer la part du partenaire décédé, dans la limite de la quotité disponible.

Le PACS offre donc une protection fiscale solide mais pas de protection héréditaire automatique.

L'achat en mariage : un cadre complet

Le mariage est le régime le plus protecteur pour les époux. Il faut toutefois distinguer les différents régimes matrimoniaux :

Communauté réduite aux acquêts (régime légal par défaut) : les biens achetés pendant le mariage sont communs, quelle que soit la contribution respective. Les biens acquis avant le mariage restent propres.
Séparation de biens : chaque époux conserve la propriété exclusive des biens acquis en son nom, avant ou pendant le mariage. Les biens achetés ensemble sont en indivision.
Communauté universelle : tous les biens, quelle que soit leur origine, appartiennent aux deux époux. Souvent assortie d'une clause d'attribution intégrale au conjoint survivant, c'est le régime le plus protecteur pour le couple mais pénalise les enfants d'une première union.
Participation aux acquêts : régime hybride rare.

En cas de décès, l'époux survivant hérite dans tous les cas, en franchise de droits de succession. Si le défunt ne laisse que des enfants communs, il choisit entre l'usufruit de la totalité de la succession et le quart en pleine propriété ; s'il existe un enfant d'une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété. À l'inverse, « le partenaire de Pacs ou le concubin du défunt n'ont aucun droit sur sa succession » (Service-Public.fr, fiche F1270).

Comparatif synthétique

Critère	Concubinage	PACS	Mariage
Protection automatique	Aucune	Limitée	Complète
Hériter sans testament	Non	Non	Oui
Exonération de droits	Non (60 %)	Oui	Oui
Gestion du logement familial	Libre	Encadrée	Protégée (art. 215 C. civ.)
Formalisme	Aucun	Acte simple	Acte civil

Le piège de l'apport inégal

Quel que soit le statut, l'un des principaux pièges concerne les apports inégaux. Lorsqu'un seul des conjoints apporte une somme importante (héritage, épargne, plus-value d'une précédente vente), celle-ci doit être clairement mentionnée dans l'acte d'achat (quotes-parts, clause d'apport ou d'emploi) pour être reconnue en cas de séparation.

À défaut de mention expresse, la personne qui a apporté davantage aura beaucoup de mal à prouver sa contribution et risque de perdre la différence.

Protéger son logement : les outils

Plusieurs dispositifs permettent de sécuriser l'acquisition à deux :

Testament authentique en faveur du partenaire
Donation au dernier vivant pour les couples mariés
Assurance-vie dont le conjoint est bénéficiaire (hors succession, fiscalité avantageuse)
Démembrement de propriété : séparer l'usufruit et la nue-propriété pour protéger le survivant
SCI familiale : détenir le logement via une société civile immobilière, utile dans certaines configurations complexes

Ces dispositifs doivent être mis en place avec un notaire qui apprécie la situation familiale et le régime matrimonial.

Conclusion

Acheter à deux est rarement une simple addition de deux signatures : le statut du couple détermine qui possède, qui hérite et comment le bien est partagé en cas de séparation ou de décès. Le concubinage impose une vigilance maximale par des actes juridiques complémentaires. Le PACS offre une protection fiscale forte mais pas héréditaire automatique. Le mariage, selon le régime choisi, reste le cadre le plus complet.

Dans tous les cas, consulter un notaire avant de signer le compromis est indispensable pour calibrer l'opération au statut du couple, prévoir les scénarios de séparation et de décès, et éviter des litiges autrement très coûteux.

Sources

Règles en matière d'héritage : défunt ayant eu des enfants — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Droits de succession - Évaluation de la succession et calcul des droits — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Partenaires pacsés : à qui appartiennent les biens ? — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Article 1873-3 - Code civil — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
Article 754 A - Code général des impôts — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Deux concubins peuvent-ils acheter ensemble sans être protégés ?

Oui, techniquement ils peuvent acheter en indivision. Mais sans testament ni convention, le concubin survivant n'hérite pas, n'est pas prioritaire pour racheter la part de l'autre, et sera taxé à 60 % sur toute transmission. Il est donc indispensable de prévoir par testament et convention d'indivision un cadre protecteur avant même la signature du compromis.

Le PACS protège-t-il autant que le mariage ?

Non. Le PACS offre une exonération totale de droits de succession entre partenaires, mais contrairement au mariage il ne crée aucun droit héréditaire automatique. Sans testament, la part du partenaire décédé revient à ses héritiers légaux (enfants, parents) et le partenaire survivant peut se retrouver à devoir quitter le logement. Le mariage reste le régime le plus protecteur.

Comment mentionner un apport inégal dans l'acte d'achat ?

Le notaire intègre dans l'acte une clause précisant le montant exact de l'apport de chaque acquéreur et l'origine des fonds (héritage, épargne, vente précédente), et fixe les quotes-parts en conséquence. Cette mention permet, en cas de revente ou de séparation, de faire valoir son apport. Sans cette clause, il devient très difficile de prouver sa contribution et la différence risque d'être perdue.

Qu'est-ce que la clause de tontine ?

La clause de tontine ou clause d'accroissement permet que le survivant des deux acquéreurs soit réputé avoir toujours été seul propriétaire du bien. Elle évite l'indivision avec les héritiers, mais sur le plan fiscal le bien recueilli est réputé transmis à titre gratuit : le survivant paie donc des droits de succession, soit 60 % pour un concubin (article 754 A du Code général des impôts). Seule exception : l'habitation principale commune à deux acquéreurs d'une valeur globale inférieure à 76 000 €, qui échappe à cette règle sauf option du bénéficiaire. Elle comporte aussi des risques pratiques (aucune vente possible sans accord en cas de désaccord) et nécessite un conseil notarial approfondi.

Peut-on acheter en SCI à deux ?

Oui, détenir le logement par une SCI familiale est une option adaptée à certaines configurations : achats complexes, enfants d'unions différentes, volonté de transmettre progressivement. La SCI permet de transmettre les parts plutôt que le bien lui-même, en bénéficiant d'abattements et d'une grande souplesse. Toutefois, la SCI complique la gestion courante et entraîne des coûts (création, comptabilité, assemblée). Elle doit être envisagée avec un notaire ou un avocat fiscaliste.

Que devient le logement en cas de divorce ?

Tout dépend du régime matrimonial. En communauté réduite aux acquêts, le logement acheté pendant le mariage est partagé par moitié entre les époux. En séparation de biens, le partage se fait selon les quotes-parts inscrites à l'acte. La résidence principale bénéficie aussi d'une protection particulière (article 215 du Code civil) : aucun époux ne peut la vendre sans l'accord de l'autre, même pendant le mariage.

Acheter à deux : mariage, PACS ou concubinage — quelles conséquences