Estimer un bien avec les prix de vente réels (DVF) : méthode et limites

Les données DVF (« Demandes de valeurs foncières ») publiées par la Direction générale des Finances publiques donnent le prix réellement payé lors des ventes immobilières, issu des actes notariés, partout en France sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte. Pour estimer un bien, sélectionnez les ventes récentes de biens du même type et de surface proche dans le même secteur, calculez leur prix au m² médian, puis corrigez-le selon ce que DVF ne dit pas : état, étage, extérieur, performance énergétique.

Ce que contient DVF, et ce qu'il ne contient pas

DVF est publié en open data en application du décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018. Il recense les mutations à titre onéreux (ventes, ventes en l'état futur d'achèvement, adjudications, échanges, expropriations) des cinq dernières années. Les informations proviennent des actes publiés au service de la publicité foncière, complétées par les données cadastrales.

Les informations disponibles

• la date de la vente et sa nature ;
• la valeur foncière, c'est-à-dire le prix déclaré ;
• l'adresse et la référence cadastrale ;
• le type de local (maison, appartement, dépendance, local commercial) ;
• la surface réelle bâtie et le nombre de pièces principales ;
• la surface Carrez des lots de copropriété, lorsqu'elle figure dans l'acte (cinq premiers lots au maximum) ;
• la surface du terrain.

Ce que recouvre exactement le prix

Selon la notice de la DGFiP, la valeur foncière inclut les frais d'agence lorsqu'ils sont à la charge du vendeur et l'éventuelle TVA. Elle exclut les frais d'agence à la charge de l'acquéreur, les frais de notaire et la valeur des meubles mentionnée dans l'acte. Deux ventes affichées au même prix peuvent donc correspondre à des coûts d'achat différents.

Ce qui manque

La notice est explicite : « Important : le descriptif des biens de l’acte notarié n’est pas repris dans le fichier, à l’exception de la surface Carrez lorsque celle-ci est mentionnée. » (Source). Vous ne connaîtrez ni l'état du logement, ni l'étage, ni la présence d'un ascenseur, d'un balcon ou d'un parking, ni l'étiquette énergétique. C'est à vous de reconstituer ces écarts.

Où consulter les ventes

| Outil | Éditeur | Pour quoi faire |

|---|---|---|

| Fichiers annuels sur data.gouv.fr | DGFiP | Données brutes des cinq dernières années, à traiter dans un tableur |

| Application DVF d'Etalab | Etalab (État) | Consulter les ventes parcelle par parcelle sur une carte |

| « Rechercher des transactions immobilières » (Patrim) | DGFiP, espace Finances publiques | Recherche de ventes comparables, notamment si vous vendez ou achetez |

| Carte des ventes et estimation d'icitoo | icitoo, à partir de DVF | Prix au m² par commune et estimation sourcée |

Les fichiers de la DGFiP sont mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre ; chaque mise à jour remplace l'ensemble des fichiers précédents, et la dernière date du 7 avril 2026. La carte des ventes et l'outil d'estimation d'icitoo exploitent les ventes publiées de juillet 2020 à décembre 2024.

Le service « Rechercher des transactions immobilières » de l'espace Finances publiques peut être utilisé, selon impots.gouv.fr, pour une succession, l'IFI, une donation, un contrôle fiscal, le calcul des aides au logement, ou si vous vendez ou achetez un bien.

Estimer pas à pas avec les ventes réelles

1. Décrivez précisément votre bien. Type (maison ou appartement), surface habitable, nombre de pièces, terrain, adresse. Pour un appartement, retenez la surface Carrez si vous la connaissez.

2. Délimitez le secteur. Commencez par la commune, et dans une grande ville par le quartier ou l'arrondissement : les prix peuvent varier fortement d'une rue à l'autre.

3. Sélectionnez des ventes comparables. Même type de bien, surface proche, vente récente. Écartez les dépendances seules, les terrains, les locaux commerciaux.

4. Nettoyez l'échantillon. Une même vente peut apparaître sur plusieurs lignes, avec le prix total répété à chaque ligne, lorsqu'elle porte sur plusieurs locaux (un appartement et une cave, deux maisons sur une parcelle). Ne divisez jamais ce prix total par la surface d'un seul local : vous obtiendriez un prix au m² faux. Écartez aussi les prix manifestement aberrants.

5. Calculez le prix au m² médian. Divisez chaque prix par sa surface, classez les résultats et retenez la valeur centrale. La médiane résiste mieux que la moyenne aux ventes atypiques (bien à rénover entièrement, vente entre proches).

6. Ajustez selon les caractéristiques de votre bien. Un logement rénové, lumineux, avec extérieur ou bien noté au DPE se situe plutôt dans le haut de la fourchette ; un bien à rafraîchir ou mal isolé, plutôt dans le bas. Notre guide sur le DPE et son impact sur la vente aide à mesurer cet écart.

7. Confrontez le résultat au marché actuel. Comparez avec les annonces en cours dans le secteur : elles indiquent des prix demandés, pas des prix obtenus, mais montrent la concurrence que votre bien rencontrera.

Comment procède l'outil d'estimation d'icitoo

L'outil d'estimation applique cette méthode : il cherche les ventes comparables dans la commune, puis, si elles sont trop peu nombreuses, dans les communes voisines par cercles successifs de 10, 20 et 40 km, puis dans le département. Il exige au moins 10 ventes comparables avant de proposer une fourchette, écarte les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, et indique à chaque fois sur quelles ventes repose le résultat. Pour les autres méthodes (comparaison avec les annonces, avis d'un professionnel), voir Estimer son bien immobilier : 5 méthodes fiables.

Les limites à connaître

Un décalage dans le temps

Une vente n'apparaît qu'après la publication de l'acte au service de la publicité foncière. La DGFiP prévient que le dernier millésime mis en ligne est généralement peu volumineux, car toutes les ventes récentes n'ont pas encore été enregistrées. Si les prix ont évolué depuis les ventes consultées, votre estimation doit en tenir compte.

Des surfaces parfois dépassées

La surface indiquée est la dernière surface déclarée aux services fonciers, connue à la date de la vente. Une extension ou un aménagement non déclaré peut la rendre inexacte. Pour une maison, vérifiez la cohérence entre surface et prix avant de retenir une vente.

Des territoires absents

Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du Livre foncier et ne figurent pas dans DVF, pas plus que Mayotte. Dans ces départements, l'outil d'icitoo se fonde sur les annonces en ligne, en l'indiquant, et invite à demander une estimation à un professionnel.

Peu de ventes, peu de précision

Dans une petite commune, quelques ventes seulement peuvent être disponibles sur plusieurs années. En dessous d'une dizaine de ventes comparables, un prix médian devient fragile : élargissez le secteur plutôt que de vous fier à deux ou trois transactions.

Données personnelles : ce qui est interdit

DVF contient des données à caractère personnel. La DGFiP rappelle que leur réutilisation ne doit pas permettre de ré-identifier les personnes concernées, ni permettre l'indexation des données par les moteurs de recherche externes. Si vous reconnaissez votre propre vente, sachez que la publication répond à une obligation légale : la DGFiP indique qu'il n'est pas possible d'effacer les données publiées.

Les erreurs à éviter

• Comparer une maison avec jardin à un appartement, ou un studio à un cinq-pièces : des biens de tailles très différentes ne se comparent pas au m².
• Retenir la moyenne d'un petit échantillon comprenant une vente atypique.
• Diviser un prix de vente groupée par la surface d'un seul logement.
• Oublier que le prix DVF exclut les frais de notaire et parfois les frais d'agence : ne comparez pas un prix DVF avec un budget « tout compris ».
• Ignorer l'état du bien, que DVF ne décrit pas.

Qui contacter

• Votre notaire : il établit des avis de valeur et connaît les ventes du secteur.
• Le service de publicité foncière : pour une vente antérieure à la période couverte par DVF, selon la DGFiP.
• La DGFiP (bureau GF-3B, adresse indiquée sur data.gouv.fr) : pour signaler une erreur dans les fichiers.
• L'ADIL : informations neutres sur l'achat et la vente.

Une estimation fondée sur DVF reste une fourchette : avant de fixer un prix de vente ou de faire une offre, faites-la confirmer par un notaire ou un professionnel qui a visité le bien.

Sources

• Demandes de valeurs foncières — data.gouv.fr, DGFiP, consulté le 27 septembre 2026
• Notice descriptive des fichiers « Demande de valeurs foncières » — DGFiP, consulté le 27 septembre 2026
• Foire aux questions « Demande de valeurs foncières » — DGFiP, consulté le 27 septembre 2026
• Je dois estimer un bien immobilier dans le cadre d'une démarche fiscale comme une succession ou une donation — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Application DVF — Etalab, consulté le 27 septembre 2026