Réparations locatives : qui paie quoi entre locataire et propriétaire

Le locataire paie l'entretien courant et les menues réparations listés par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; tout le reste (gros travaux, remplacement d'un équipement usé, mise en décence) incombe au propriétaire. La règle s'inverse dans deux cas : une réparation « locative » causée par la vétusté, une malfaçon ou la force majeure revient au bailleur, et une dégradation causée par le locataire reste à sa charge.

La règle de partage : ce que dit la loi

La loi du 6 juillet 1989 fixe deux obligations symétriques.

• Le locataire (article 7) doit prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail et les menues réparations, et répondre des dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles viennent d'une cause qui ne lui est pas imputable.
• Le propriétaire (article 6) doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement.

Le d) de l'article 7 écarte expressément de la charge du locataire les réparations causées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Service-Public.fr le résume ainsi : « Lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, les réparations locatives sont à la charge du propriétaire. » (Source)

Le décret n° 87-712 donne une liste de réparations locatives. Elle est indicative : une petite réparation proche de celles qui y figurent peut aussi être mise à la charge du locataire. C'est la différence essentielle avec les charges récupérables, dont la liste est, elle, limitative.

Qui paie quoi, pièce par pièce

Le tableau reprend les exemples de la fiche officielle de Service-Public.fr, qui suit le décret.

| Élément | À la charge du locataire | À la charge du propriétaire |

|---|---|---|

| Portes et fenêtres | Graisser gonds et charnières, réparer poignées et petites pièces de serrure, remplacer une clé perdue | Remplacer une menuiserie usée ou défectueuse |

| Vitres | Réfection des mastics, remplacement d'une vitre détériorée | Remplacer un châssis vétuste |

| Volets et stores | Graisser, changer cordes, poulies ou quelques lames de store ; réparer un volet qu'il a abîmé | Réparer un volet défectueux sans faute du locataire |

| Murs, plafonds, sols | Petits raccords de peinture ou de papier peint, reboucher les trous, remplacer quelques lames de parquet, raccords de moquette | Réfection complète liée à l'usure normale |

| Plomberie | Déboucher, changer joints et colliers, joints de robinets, flexible de douche, joints et flotteur de chasse d'eau | Remplacer une canalisation vétuste qui fuit |

| Chauffage et eau chaude | Petites pièces des appareils à gaz, entretien annuel de la chaudière (sauf clause contraire), ramonage | Remplacer la chaudière ou le chauffe-eau hors d'usage |

| Électricité | Ampoules, interrupteurs, prises, fusibles, gaines de protection | Mise aux normes, remplacement du tableau |

| Extérieurs | Tonte, taille, désherbage, élagage, gouttières à dégorger, nettoyage des terrasses | Entretien des toitures et façades végétalisées |

| Fosse septique | Vidange | Curage |

| Détecteur de fumée | Entretien et remplacement | Achat et installation initiale |

Les équipements mentionnés au bail (lave-linge, réfrigérateur, hotte, pompe à chaleur, antenne…) suivent la même logique : entretien et petites réparations pour le locataire, remplacement pour le propriétaire lorsque l'appareil est usé.

Les trois exceptions qui changent tout

1. La vétusté

Une réparation qui figure dans la liste redevient à la charge du bailleur lorsqu'elle est rendue nécessaire par la vétusté, c'est-à-dire l'usure naturelle due à un usage normal et prolongé : peinture dont la couleur a passé, revêtement de sol usé. L'article 1755 du Code civil pose le même principe. Pour départager usure et dégradation, les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif ; elle fixe une durée de vie théorique et un abattement annuel par équipement.

2. La malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou la force majeure

Un défaut de construction ou un événement extérieur imprévisible (tempête, inondation) sort la réparation du périmètre du locataire. En pratique, le sinistre passe par les assurances : l'assurance habitation du locataire et celle du propriétaire.

3. La faute du locataire

À l'inverse, une dégradation due à la négligence ou au manque d'entretien reste à la charge du locataire, même s'il s'agit d'un « gros » élément : porte enfoncée, moquette brûlée, parquet abîmé, volet cassé. Il répond aussi des dégâts causés par les personnes qui vivent avec lui, celles qu'il invite ou héberge, les artisans qu'il fait intervenir et son éventuel sous-locataire. Pour y échapper, c'est à lui de démontrer que la dégradation ne lui est pas imputable, par exemple parce qu'elle vient d'une grosse réparation que le propriétaire n'a pas faite.

Quand un problème apparaît : les étapes

1. Identifier la nature du problème : entretien, petite pièce, ou élément usé ou défectueux. En cas de doute, faire constater par un artisan et conserver son diagnostic écrit.

2. Réparation locative : le locataire la fait ou la fait faire à ses frais, et garde les factures (utile au départ).

3. Réparation du propriétaire : le locataire l'avertit par écrit, avec photos et date d'apparition du problème. Le modèle Demande amiable de réparation adressée au bailleur sert à cette première étape.

4. Sans réaction : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (modèle Mise en demeure du bailleur pour travaux).

5. Deux mois après la mise en demeure sans accord : saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, gratuitement.

6. En dernier recours : saisir le juge des contentieux de la protection. Il peut ordonner les travaux, autoriser le locataire à les faire aux frais du bailleur et accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Quand le litige porte sur 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire avant de saisir le juge.

Délais et montants à connaître

| Situation | Règle |

|---|---|

| Travaux du bailleur qui durent plus de 21 jours | Baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux |

| Accès du bailleur pour des travaux | Pas d'obligation d'ouvrir les samedis, dimanches et jours fériés |

| Litige de 5 000 € ou moins | Tentative de règlement amiable obligatoire avant le juge |

| Recours après mise en demeure restée sans effet | Saisine de la CDC ou du conciliateur à l'issue d'un délai de 2 mois |

Le propriétaire doit prévenir le locataire avant les travaux, par lettre recommandée ou remise en main propre, en précisant leur nature et leurs modalités (date, durée, besoin d'accès).

Les erreurs à éviter

• Suspendre le loyer parce que le propriétaire tarde : le locataire ne peut pas se faire justice lui-même, et le bail peut être résilié pour impayé. Seul le juge peut décider de bloquer temporairement le versement du loyer.
• Faire soi-même des travaux du bailleur sans accord écrit ni décision de justice : leur remboursement n'est pas garanti.
• Négliger l'entretien annuel de la chaudière : c'est une obligation du locataire, sauf clause contraire du bail, et son absence peut être retenue au départ.
• Imputer l'usure normale au locataire : une peinture défraîchie après neuf ans d'occupation relève de la vétusté. Une grille de vétusté annexée au bail aide à trancher.
• Oublier de documenter l'entrée : l'état des lieux d'entrée, complété de photos datées, est la seule base de comparaison fiable au départ ; un défaut non noté sera difficile à attribuer à l'usure antérieure.

Le cas de la « clause travaux »

Lorsque le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée, bailleur et locataire peuvent convenir que le locataire réalise certains travaux aux frais du propriétaire, en contrepartie d'une réduction temporaire du loyer. La clause doit préciser la nature des travaux, le mode de déduction, sa durée et l'indemnisation en cas de départ anticipé. Elle ne peut pas porter sur des travaux de mise en décence.

Pour aller plus loin, le guide sur l'état des lieux d'entrée et de sortie détaille la preuve de l'état du logement, et celui sur le dépôt de garantie explique les retenues possibles pour réparations locatives non faites.

Si le partage d'une réparation reste discuté, l'ADIL, un conciliateur de justice ou un avocat peuvent aider à qualifier la dépense avant d'engager une procédure.

Sources

• Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Bail d'habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Qui est responsable des dégradations dans un logement en cours de location ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026