Panne de chauffage ou d'eau chaude : obligations du propriétaire et recours

Pourquoi le chauffage et l'eau chaude relèvent du propriétaire

Un logement loué comme résidence principale doit être décent pendant toute la durée du bail. Parmi les critères repris par Service-Public.fr figurent :

• une installation permettant un chauffage normal, adaptée aux caractéristiques du logement ;
• des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement ;
• un évier alimenté en eau chaude et froide ;
• une douche ou une baignoire alimentée en eau chaude et froide.

Le propriétaire doit en outre faire, pendant le bail, toutes les réparations qui ne sont pas locatives. Une chaudière hors d'usage, un chauffe-eau qui ne produit plus d'eau chaude ou des radiateurs qui ne chauffent plus sans faute du locataire relèvent donc de lui. Les critères de décence sont adaptés pour l'outre-mer, où l'eau chaude et le chauffage ne sont pas exigés dans les mêmes conditions.

Qui paie quoi : entretien, petites pièces, remplacement

L'entretien annuel, votre meilleure protection

L'entretien concerne les chaudières dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kW, ainsi que les pompes à chaleur. Il doit être fait chaque année civile par un professionnel qualifié, qui remet une attestation dans les 15 jours suivant sa visite ; elle se conserve au moins 2 ans. Aucune amende n'est prévue en cas d'oubli, mais Service-Public.fr prévient que le bailleur peut retenir le coût de l'entretien sur le dépôt de garantie et que l'assureur peut refuser d'indemniser un accident. Surtout, en cas de panne, cette attestation prouve que la cause n'est pas un défaut d'entretien.

Les étapes, de la panne à la réparation

1. Mettre en sécurité. En cas de soupçon d'intoxication au monoxyde de carbone (maux de tête, nausées, vertiges), aérez, arrêtez les appareils à combustion et appelez les secours : 18, 112 ou 15.
2. Écarter la réparation locative. Si un chauffagiste intervient, demandez-lui un diagnostic écrit indiquant la pièce en cause et, si possible, l'origine de la panne (usure, défaut, mauvais usage).
3. Prévenir le propriétaire par écrit, ou l'agence qui gère le bien : courriel le jour même, puis courrier recommandé. Joignez photos, attestation d'entretien et diagnostic. Le modèle de demande amiable de réparation adressée au bailleur convient à cette étape.
4. Mettre en demeure par lettre recommandée avec avis de réception si rien ne bouge, en fixant un délai raisonnable, avec le modèle de mise en demeure du bailleur pour travaux.
5. Tenter la conciliation. Si, deux mois après la mise en demeure, aucun accord n'est trouvé, saisissez la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, tous deux gratuits. Pour un litige de 5 000 € ou moins, cette tentative préalable est obligatoire avant de saisir le juge.
6. Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Selon Service-Public.fr, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux, ou autoriser le locataire à les faire et condamner le propriétaire à le rembourser, et accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Chauffage qui fonctionne mal : les températures de référence

Un chauffage peut fonctionner sans chauffer assez. Service-Public.fr distingue deux cas :

• Permis de construire déposé après le 1er juin 2001 : la température mesurée au centre de chaque pièce doit pouvoir être maintenue à 18 °C minimum. Si c'est le cas, le locataire ne peut pas exiger davantage, et un chauffage d'appoint reste à ses frais.
• Logement plus ancien : aucun chiffre n'est fixé ; le locataire doit pouvoir « se chauffer normalement », notion appréciée par le juge.

À l'inverse, la température moyenne d'un logement chauffé est plafonnée par le code de l'énergie. Service-Public.fr en tire une conséquence nette : « un chauffage ne permettant pas de dépasser une moyenne de 19°C dans le logement ne doit pas être considéré comme défaillant. » (Source)

La température se mesure au centre de la pièce, à 1,5 mètre du sol, et la moyenne se pondère par le volume de chaque pièce. Vous pouvez faire ce contrôle vous-même ou le faire faire à vos frais ; en cas de sous-chauffe, la démarche est la même : lettre recommandée de mise en demeure, puis juge.

Chauffage collectif, travaux longs et cas particuliers

• Chauffage ou eau chaude collectifs : l'entretien de la chaudière d'immeuble incombe au propriétaire de l'immeuble ou au syndicat des copropriétaires. Le locataire s'adresse à son propriétaire, à qui il revient d'agir auprès du syndic. La fourniture d'énergie du chauffage collectif fait partie des charges récupérables : un arrêt prolongé doit se retrouver dans la régularisation annuelle.
• Travaux de plus de 21 jours : le propriétaire doit accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux. Le locataire doit laisser l'accès au logement, mais pas les samedis, dimanches et jours fériés.
• Logement devenu inhabitable : lorsque des réparations urgentes, par exemple un chauffe-eau en hiver, rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander au juge la résiliation du bail.
• Monoxyde de carbone : si l'entretien révèle une teneur égale ou supérieure à 50 ppm, le chauffagiste doit faire arrêter la chaudière jusqu'à sa remise en état ; la réparation suit ensuite les mêmes règles de partage.
• Aides au logement : si la Caf constate que le logement n'est pas décent, elle peut conserver l'aide jusqu'à la mise en conformité, sans que le locataire soit en situation d'impayé. Voir notre guide sur le logement indécent.

Les erreurs à éviter

• Suspendre le loyer. Service-Public.fr est formel : même si le propriétaire ne fait pas les travaux, le locataire doit continuer à payer, sous peine de s'exposer à la résiliation du bail.
• Faire réparer puis déduire la facture du loyer sans accord écrit du propriétaire ni décision du juge.
• Se contenter d'appels téléphoniques, qui ne prouvent ni la date ni le contenu de la demande.
• Oublier l'entretien annuel, qui permettrait au propriétaire de soutenir que la panne vient d'un défaut d'entretien.
• Multiplier les radiateurs d'appoint au lieu d'agir : leur coût reste à votre charge dès lors que 18 °C sont atteints dans un logement récent.
• Côté propriétaire, faire traîner : un logement sans chauffage ni eau chaude n'est plus décent, et le juge peut réduire le loyer ou accorder des dommages et intérêts.

Qui contacter

• L'ADIL de votre département, pour un conseil juridique gratuit sur votre courrier et vos droits.
• La commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, pour une solution amiable gratuite.
• Le tribunal dont dépend le logement, pour saisir le juge des contentieux de la protection.
• Allô Service Public, pour un renseignement administratif par téléphone.
• Les secours (18, 112 ou 15) en cas de suspicion d'intoxication au monoxyde de carbone.

Pour savoir précisément ce qui relève de l'entretien courant, consultez notre guide sur les réparations locatives ; pour préparer votre départ, celui sur le dépôt de garantie.

En cas de doute ou de litige, faites le point avec un professionnel : ADIL, conciliateur de justice ou avocat.

Sources

• Bail d'habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• À quelle température doit être chauffé un logement ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Entretien annuel de la chaudière : quelles règles pour le locataire ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Logement à louer décent — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Entretien et inspection des systèmes de chauffage et de climatisation — Ministère de la Transition écologique, consulté le 27 septembre 2026