Vétusté en location : grille, calcul des retenues et limites

Ce que la loi appelle « vétusté »

Le locataire doit l'entretien courant du logement et les menues réparations, mais l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 exclut de sa charge les réparations occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, en donne une définition précise :

« la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. » (Source)

Concrètement, trois situations se présentent au départ du locataire :

• Usure normale (peinture ternie, parquet patiné, joints jaunis après des années) : rien à payer pour le locataire. L'ANIL le rappelle : l'usure naturelle ne peut justifier aucune retenue, même partielle.
• Dégradation anormale (trous non rebouchés, moquette brûlée, porte enfoncée) : le locataire en répond, mais pas au prix du neuf si l'élément avait déjà servi plusieurs années.
• Réparation locative devenue nécessaire à cause de l'âge : elle passe à la charge du propriétaire. Service-Public.fr le formule ainsi : lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, les réparations locatives sont à la charge du propriétaire.

La grille de vétusté : facultative, mais strictement encadrée

L'article 4 du décret de 2016 permet aux parties de convenir d'une grille de vétusté dès la signature du bail. Elle ne peut pas être inventée par le bailleur : elle doit être choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location (article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986) ou d'un accord collectif local (article 42 de la même loi), même si le logement n'appartient pas au parc visé par l'accord. Selon l'ANIL, les accords nationaux sont ceux conclus dans le cadre de la Commission nationale de concertation, qui réunit représentants des bailleurs et des locataires.

La grille doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements :

• une durée de vie théorique ;
• des coefficients d'abattement forfaitaire annuels appliqués au prix des réparations dues par le locataire.

Beaucoup de grilles ajoutent deux paramètres : une franchise (premières années pendant lesquelles aucun abattement ne joue) et parfois une part résiduelle (pourcentage minimal qui reste dû même au-delà de la durée de vie). Le décret ne publie aucune grille type : c'est celle annexée à votre bail qui fait foi, avec ses propres chiffres. D'après l'analyse de l'ANIL, ces règles valent pour les logements loués vides comme meublés à titre de résidence principale.

Calculer la part à la charge du locataire, étape par étape

1. Vérifier la dégradation en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie, pièce par pièce.
2. Identifier l'élément concerné et sa ligne dans la grille (peinture, sol, robinetterie…).
3. Déterminer l'âge de l'élément au jour de la sortie, selon le point de départ prévu par la grille. Factures de travaux et mentions « neuf » de l'état des lieux d'entrée servent de preuve.
4. Appliquer la formule : part du locataire = coût de la remise en état × [1 − abattement annuel × (âge − franchise)], sans descendre sous zéro ou sous la part résiduelle prévue.
5. Justifier le coût par un devis ou une facture.

Exemple chiffré (paramètres fictifs)

Les chiffres ci-dessous illustrent la méthode ; ils ne proviennent d'aucune grille réelle.

Dans le deuxième cas, la moquette a atteint sa durée de vie : le locataire ne doit rien, sauf si la grille prévoit une part résiduelle. Dans le troisième, l'élément est encore dans sa période de franchise : la totalité du coût est imputable au locataire, puisque la dégradation est anormale.

Sans grille dans le bail : l'appréciation au cas par cas

La grille n'est pas obligatoire. Sans elle, le principe reste le même, mais la part de vétusté se discute au cas par cas, et le juge tranche en cas de désaccord. Plusieurs règles encadrent la discussion :

• Le bailleur doit justifier chaque retenue : Service-Public.fr cite les états des lieux, photos, constat de commissaire de justice, devis ou factures.
• Les délais de restitution du dépôt de garantie courent à partir de la remise des clés : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il fait apparaître des différences.
• Le retard coûte cher : selon l'ANIL, le montant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
• Sans état des lieux d'entrée du fait du locataire ou des deux parties, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives ; pour la vétusté et les travaux du bailleur, c'est en revanche au propriétaire de démontrer que la dégradation est imputable au locataire.

Pour préparer la sortie, relisez notre guide sur l'état des lieux d'entrée et de sortie et celui sur le dépôt de garantie.

Cas particuliers

• Location de longue durée : plus l'occupation a été longue, plus les revêtements approchent ou dépassent leur durée de vie théorique ; le locataire n'a jamais à remettre le logement à neuf, et de simples traces d'usage ne justifient aucune retenue.
• Transformations sans accord : si le locataire a modifié le logement sans l'accord du bailleur (cloison abattue, couleur imposée), l'ANIL précise que la remise en état est à sa charge, indépendamment de la vétusté.
• Entretien de la chaudière : si le locataire ne présente pas l'attestation d'entretien annuel, le bailleur peut retenir le coût de cet entretien sur le dépôt de garantie, sans que la vétusté entre en jeu.
• Réparations locatives non faites : un joint ou une ampoule à changer relève de l'entretien courant ; la liste détaillée figure dans notre guide sur les réparations locatives.

Les erreurs à éviter

Côté bailleur

• Facturer le prix du neuf pour un élément de dix ans.
• Retenir une somme forfaitaire sans devis ni facture.
• Annexer au bail une grille « maison » qui ne provient d'aucun accord collectif : elle sort du cadre prévu par le décret.
• Confondre saleté, qui se nettoie, et dégradation, qui se répare.

Côté locataire

• Accepter un état des lieux d'entrée vague (« état d'usage ») sans préciser l'état réel des murs et des sols.
• Ne garder aucune photo datée à l'entrée et à la sortie.
• Signer l'état des lieux de sortie sans y porter ses observations.
• Oublier de demander au bailleur la date de pose des revêtements quand une retenue est contestée.

Contester une retenue : les étapes et les interlocuteurs

1. Demander le détail écrit des retenues et les justificatifs (devis, factures, photos).
2. Répondre par lettre recommandée avec avis de réception, en opposant l'âge des éléments et, le cas échéant, la grille annexée au bail. Modèles utiles : contestation de l'état des lieux de sortie et mise en demeure de restitution du dépôt de garantie. Côté propriétaire, la lettre de déduction de frais de réparation permet de présenter un décompte clair.
3. Tenter une conciliation : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, gratuits. Pour un litige de 5 000 € ou moins, Service-Public.fr rappelle qu'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire avant de saisir le juge.
4. Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement si le désaccord persiste.

L'ADIL de votre département répond gratuitement sur l'application d'une grille ou le calcul d'un abattement.

En cas de doute ou de litige, faites vérifier votre situation par un professionnel : ADIL, conciliateur de justice ou avocat.

Sources

• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Modalité d'établissement de l'état des lieux et prise en compte de la vétusté — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Comment réaliser l'état des lieux de sortie ? — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Dépôt de garantie dans un bail d'habitation — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Bail d'habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Restitution du dépôt de garantie : comment éviter les litiges ? — ADIL des Pyrénées-Orientales, consulté le 27 septembre 2026